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新收入准则对房地产企业的影响 ——以碧桂园为例

发布时间:2019-12-26 10:04
1.1选题背景与研究问题
财政部于2017年7月5日发布了财会(2017) 22号通知,该通知主要内容为 修订印发《企业会计准则第14号——收入》。新修订的《企业会计准则第14号一 —收入》的实施时间按照通知要求进行了具体规定,主要划分为3个时间节点。 第一个时间节点为2018年1月1日,境内外同时上市的企业需施行CAS14(2017), 境外上市且采用国际财务报告准则或企业会计准则的企业也需要正式施行 CAS14(2017〉第二个时间节点为2020年1月1日,其他境内上市企业需施行 CAS14(2017);第三个时间节点为2021年1月1日,执行企业会计准则的非上市 企业需施行CAS14 (2017)。本文写作的时间正处于第一时间节点和第二时间节点 之间,对于CAS14(2017)的真正落地与施行恰好处于一个关键的时间点。
与我国原收入准则相比较,CAS14(2017)在很多方面做出重大变化和改进,对 企业收入确认的方式、时点或时段确认收入等内容提出较高的要求,CAS14(2017) 收入确认的起点为与客户之间订立的销售合同,收入确认的关键点在于公司是否 履行了合同中所规定的履约义务。也就是说收入确认的标准从原收入准则中强调 的与收入相关的商品风险与报酬是否转移,转变为客户是否取得相关商品的控制 权。这一转变也与国际财务报告准则中的收入准则(IFRS15)保持了趋同。
新旧收入准则对于一般的商品买卖不会产生收入确认方式的本质差异,但是 对于非即时交易的商品的收入确认将会产生重大的影响。例如,本文所选取的房 地产行业就是这种情况。预售交付模式是房地产行业广泛采取的一种交易模式且 影响金额非常巨大,预售形式很容易引起控制权转移与风险报酬转移时间上的不 —致,从而进一步影响收入的确认,而这正是CAS14(2017)修订的核心内容。房地 产行业在我国GDP规模中占比很大,根据wind数据库,多年来我国房地产行业 占全社会固定资产投资额20%以上,该行业的收入计量方式的变化可能会给我国 带来巨大影响,所以这也是本文选取房地产企业作为研究对象的原因之一。
我国CAS14(2006)从颁布至今已有13年。一方面,从会计处理的角度看, CAS14(2006)中对收入确认与后续计量规定的可比性较弱,不同行业甚至同行业中 的不同企业收入确认方式都会有所差别。另一方面,CAS14(2006)时效性存疑,10 年前的收入确认方法是否能适应现在的经济形势和企业运营模式,以及是否能与 国际上更为广泛应用的收入确认方式保持一致,都应引起我们的重视,而这两点 将影响企业的财务信息质量。在此背景下,CAS14(2017)于2017年正式公布,统 一的收入确认标准得以明确,建造合同也纳入了收入准则的范围,这一举动加强 了行业数据的可比性,也因此引起了各行业的高度关注。
以上可以看出,CAS14(20]7)在收入确认问题上做出了重大改变,并且于2018 年1月1日起幵始正式施行,这可能会对整个房地产行业产生巨大影响。然而, CAS14(2017)对房地产企业收入确认会产生何种影响? CAS14(2017)对房地产企业 财务报表产生何种影响,对报表项目、财务指标及企业市值产生怎样的影响? CAS14(2017)对房地产企业经营管理活动的安排是否产生影响?产生什么影响? 房地产企业的管理层、股东和债权人应该如何看待这些影响?又应该如何应对这 些影响?本文基于CAS14(2017)的正式文稿,结合房地产行业的行业特点及相关财 务报表对CAS14(2017)的实施影响进行讨论,基于房地产行业的龙头企业碧桂园为 案例进行深入研究探讨,以预测房地产企业会如何应对CAS14(2017)的施行,并尝 试提供一些可供参考的建议。
1.2研究思路与研究方法
1.2.1研究思路
本文首先对文献进行梳理,主要回顾了新旧收入准则下的收入确认、 CAS〗4(2017)的应用对各行业的影响以及CAS〗4(2017)的应用对房地产企业的影响 三个方面。然后将CAS14(2006)收入准则与CAS14(20I7)收入准则进行对比分析, 从收入确认方式、时点时段选择、合同成本处理、列报和披露等多个方面展开。 接下来本文结合房地产行业中提前运用CAS14(201乃的企业碧桂园作为一个具体 案例,从收入确认、财务报表、经营管理、利益相关者四个方面展开分析。财务 报表分析从报表项目和财务指标两方面展开,并对两个方面做进一步细化;报表 项目分析从资产负债表、利润表和现金流量表三个方面展开;财务指标分析将按 照偿债、营运、盈利和成长四个能力展开评价。接下来根据财务报告的情况反推 对碧桂园经营管理产生的影响,从盈余管理、内部控制、信息系统三个角度展开 叙述。最后为房地产企业管理层、股东和债权人应如何看待CAS14(2017)实施后编 制的财务报表数据以及应如何应对CAS14(2017)的变化提供相关建议,为后续房地 产企业实施CAS14(2017)提供参考意见。
1.2.2研究方法

本文选取碧桂园企业进行案例研宄的原因在于:第一,碧桂园作为房地产行 业的龙头企业,其率先使用CAS14(2017)编制财务报表,会给我国房地产企业甚至 是其他行业即将使用CAS14(2017)编制财务报表的企业带来普遍的借鉴意义;第 二,碧桂园在2017年半年报和年度报表中分别釆用新收入准则和旧收入准则同时 核算的方法编制财务报表,有效剔除了除收入准则变化外的其他影响因素干扰; 第三,受房地产企业合同的具体数据不易获取等因素的制约,案例分析法与实证 分析法相比更容易实现,且结论更具有针对性。
1.3本文研究意义
收入的确认作为一项绝大多数企业都会涉及的会计处理却有着天然的复杂 性,在审计理论中,唯一一项默认被审计单位存在舞弊风险的便是收入的确认。 收入是企业重要的财务信息之一,关系着企业估值、成长性、外界对企业评价等 十分重要的企业舆论问题。收入规模也往往被人们认为是企业在行业中影响力评 价的标准之一,所以无论对企业内部还是企业外部的人来讲,收入都是十分关键 的一个财务指标。
此次收入准则的修改势必会给很多行业的收入确认带来或大或小的影响,房 地产企业便是其中之一,并且将受到较大的影响。在准则修改前,房地产企业收 入确认便是个难点,专家学者对于究竟在一个时点确认收入还是一段时间内确认 收入争议不断。如果是时点确认收入,那么在哪个时点确认收入也没有统一的结 论。
因此,作为首个提前使用CAS14(2017)编制财务报表的房地产企业,碧桂园的 案例具有深远的影响意义D这次CAS〗4(2017>的修改给房地产企业收入确认带来了 新的标准,新标准下房地产企业如何确认收入、会给房地产企业在实务中带来什 么影响、运用CAS〗4(2017)时房地产企业应注意哪些方面,这些都会是本文研宄给 房地产企业带来的价值。基于碧桂园的案例研究,不仅对于如何根据CAS14(2017) 的变化编制财务报表提供了良好的参考和借鉴,而且对于房地产企业利益相关者 如何应对收入准则的变化做出提前示范,对其他房地产企业也将产生借鉴作用。
本文主要贡献体现在以下三个方面:第一,梳理CAS14(2017)应用方面的有关 文献,与CAS〗4(2006)进行对比分析,为碧桂园的案例分析提供坚实理论基础。第 二,以翔实的数据资料为支撑,深度挖掘CAS14(2017)实施后对碧桂园企业财务报 表的报表项目和财务指标的影响。第三,多角度探讨CAS14(2017)对房地产企业各 方面的影响,围绕财务报表编制、经营管理活动、利益相关者正确评估数据等方 面展开讨论。
1.4本文结构安排
本文所要研究的内容是采用CAS14(2017)后,房地产企业财务拫表的变化情况 和相关影响。针对这一问题,本文利用提前采用CAS14(2017)的房地产企业碧桂园 作为研究对象,通过其披露的财务报告,研究CAS14(2017)给该企业带来的影响, 以期为后面采用CAS14(2017)的房地产企业以及其他行业有关企业提供一定参考。 针对于本文的核心问题,结构安排如图1-1所示:

 

首先通过查阅与本文相关的文献,梳理本文要探讨的问题以及与该问题相关 领域的研究成果,从而知晓在收入的会计核算问题上学者们所持有的观点、研究 的最新进展等信息。其次,在文献研究的基础上,对比分析新旧收入准则的核心 变化。最后以碧桂园为案例,研究房地产企业受CAS14(2017)实施的影响方面和 影响程度。本文拟将CAS14(2017)给碧桂园带来的影响分为4个部分展开讨论, 分别是CAS14(2017)如何影响碧桂园收入确认;CAS14(2017)如何影响碧桂园财 务报表;CAS14(2017)如何影响碧桂园经营管理活动;管理者、股东和债权人应 如何应对收入准则给企业带来的变化。最终得出本文结论。
本论文划分为六大部分,对CAS14(2017)下房地产企业的所受影响分析讨论 过程如下:
第一部分,引言。引言部分首先介绍研宄背景,对原收入准则的弊端进行阐 述,并简练介绍CAS14(2017)的核心原则,阐述其对房地产企业可能产生的影响。 引言部分就研宄思路和研宄方法也进行了简单介绍,阐述了碧桂园作为有代表性 的房地产企业,以其率先使用CAS14(2017)编制财务报表进行深入剖析,会给我 国房地产企业甚至是其他行业使用CAS14(2017)编制财务报表的企业带来普遍的 借鉴意义。
第二部分,文献综述和理论基础。梳理新旧收入准则下的收入确认研究、 CAS〗4(2017)对各行业影响的研宄以及CAS14(2017)对房地产业影响的研究。同
时对文献做出述评。理论基础部分主要介绍了资产负债观和收入费用观的会计理 论,为后续的收入确认提供坚实理论依据。
第三部分,CAS14(2017)收入准则的主要变化。此部分分为三个部分展开。 首先介绍了收入准则的演变历程,接着重点进行了新旧收入准则之间的对比分 析,从收入确认模型、时点时段划分、控制权转移与风险报酬转移对比、列报和 披露变化等多个方面展开,并进行了细致的对比分析,进而阐述了 CASI4(20I7) 的核心——“五步法”模型。
第四部分,此部分分为碧桂园案例选择和案例概况两方面。案例选择从四个 角度梳理了把碧桂园作为研宄案例的原因。案例概况主要梳理了碧桂园的基本情 况、资产构成以及收入来源,其中基本情况又包括企业发展历程、经营方式和业 务板块。案例选择与案例概况的铺垫为后续案例分析提供了必要的内容支撑。
第五部分,碧桂园案例分析。此部分通过四个具体问题展开剖析,分别为 CAS]4(2017)如何影响碧桂园的收入确认、如何影响碧桂园财务报表、如何影响 其经营管理活动的安排以及利益相关者应如何应对CASI4(2017)所带来的变化。 其中对于财务报表的分析将从报表项目和财务指标两个维度展开•,经营管理的分 析从盈余管理、内部控制、信息系统三个方面展开;利益相关者如何应对这些变
化将从管理者、股东、债权人三方展开分析。
第六部分,结论。文章结论部分基于案例分析提出研究结论,并为其他房地 产企业提供有效参考。

2文献回顾与理论基础
2.1文献回顾
2.1.1原收入准则下的收入确认研究
随着经济的不断发展,越来越多的学者发现收入确认标准与实际需求之间存 在差距,需要建立起一套统一的收入确认规范。Thomas(2001)认为,收入确认的标 准以及收入确认的时点需要统一的规范进行引导,如果缺乏统一的标准和完善的 体系,那么实务中的会计处理将存在诸多争议,而且规范的收入确认方式将有利 于适应不断增加的经济业务和日趋复杂的交易形式。Husova和Neuroma (2009)经 过对美国收入会计准则的分析,得出美国收入准则为适应时代的发展、商业模式 的推陈出新,出现众多针对特定商业模式或者新行业的收入准则指引的结论。由 于指引众多,在这些指引中很难形成整体性,甚至各指引间也会出现一些矛盾。 Stede(2012)也发现了美国收入准则存在收入指引过多的问题,过多的指引造成在 经济实质相似的业务时,企业选择不同的指引确认收入,或者企业主观上选择更 利于盈余管理的收入确认标准,这对于会计信息的可比性将产生冲击。DaV1d(2000) 指出,同行业在处理较为特殊的交易和业务时,收入确认时点也存在不一致。因 为对于特殊业务其收入确认的时点不是在商品交付之时,而是在商品交付的一段 时间内。
通过对原收入准则的研宄,我国学者发现原收入准则的收入确认存在一定不 合理之处。首先,原收入准则收入确认的核心依据是主要风险和报酬已经转移, 但是风险和报酬转移的确认存在争议。葛家澍(2010)认为,虽然风险和报酬的转移 是收入确认标准中较为合理的规定,但是风险和报酬转移的判断会因行业的不同 而产生差异,对于“己实现”和“己赚得”的会计判断没有统一且清晰的指引规 定,这将导致收入确认统一衡量标准的缺失。其次,原收入准则下收入的计量存 在不合理性。张俊民(2017)强调原收入准则考虑的情况相对比较单一,只是简单的 按公允价值确定收入。再次,原收入准则下的收入确认一定程度上取决于职业判 断,有可能影响会计信息的准确性。林志德(2011)认为CAS14(2006)是以权责发生 制作为收入的确认基础,实质重于形式作为收入确认的原则,但由于收入确认依 托于会计人员的职业判断,很可能导致CAS14(2006)在实际运用中出现舞弊等问 题。即使不存在舞弊问题,一项较为复杂的交易也很难根据收入确认五个条件来 准确确认收入。CAS14(2006)下收入确认存在着会计职业判断引发的收入确认偏 差、上市公司通过收入确认调节盈余、亏损企业虚假确认收入、引发“资产负债 观”与“收入费用观”的矛盾等问题。
2.1.2新收入准则下的收入确认研究
季韩波(2015)将国际会计准则收入确认与计量的改革历程分为五个阶段。第一 阶段:2002年至2008年12月,将合同确立为收入确定和计量的起点,并以此搭 建了初步框架;第二阶段:2008年12月至2010年6月,明确了收入确认存在五 个步骤;第三阶段:2010年6月至2011年11月,对于收入确认中所运用的关键 性概念进行规范和准确化描述,并对其他内容进行改善;第四阶段:2011年11月 至2014年5月,新收入准则步入正式发布与施行;第五阶段:2014年5月至今, 新收入准则发布施行后的进一步讨论与完善。
Jefferson和Donald(2013)指出收入指标是企业利益相关者评价企业业绩表现 和未来增长潜力的重要参考依据,并正式提出了“新五步收入确认过程”。即步骤 一:识别合同;步骤二:识别合同中的屨约义务;步骤三:确定交易价格•,步骤 四:将交易价格分摊至各项履约义务中;步骤五:依据履约义务的完成情况确认 收入。陈镜宇、韦彩霞(2014)在文中提到从2009年开始,IASB和FASB陆续对收 入、公允价值、保险合同和合并报表准则进行了修改,其中收入准则修改的一大 核心是收入确认要按照双方签订的合同进行。
目前对新收入准则的研究主要集中于与国际收入准则的比较研究和趋同研 究。贾茜(20]5)从准则内容变化、适用范围比较、收入确认模型的五步骤法、其他 特殊事项的指引等多个方面,对IASB在2014年发布的《国际财务报告准则第15 号——与客户之间的合同产生的收入》进行详细的对比研究。吴心驰(2014)提出我 国收入准则在与国际收入准则的趋同过程中要保留本地化的做法,充分考虑我国 经济市场中的具体问题。并且他总结分析了以交易价格为基础的收入确认问题所 在。张金若和桑士俊(2010)对于“脱手价格”的概念进行了清晰的界定并给予了明 确解释,并对收入确认的时点、收入确认的方式以及收入计量标准的合理性进行 了着重分析研究。
新收入准则的收入确认起点为客户合同,这一收入确认模型不同于风险报酬 转移的收入确认模型,五步法的进一步规定使得不同行业,甚至同一行业的特殊 交易事项有了统一的收入确认标准,加强了收入确认的可比性;其次对于列报与 披露部分也做出了相当明确的规定和要求,增添了“合同资产”“合同负债”等报 表项目,使资产负债的列报更具合理性,并且进一步考虑到了收入确认中可能存 在的融资成分,收入的确认与计量公允性有所提升;第三,对于包含多重交易安

排的合同给予了详细的规定和准则引导,对于房地产、金融工具等复杂交易事项 的准则落地提供了很好的参考依据,有效加强准则的可操作性。
2.1.3新收入准则对各行业影响的研究
Robert和Khondkar(2016)认为,从影响范围上看,新收入准则的确认标准会给 诸多行业带来影响,如房地产业、航空业、通讯业、建筑业、制造业等等;其次 从影响内容上看,新收入准则很可能对收入的质量产生影响,也可能涉及管理层 薪酬的改变,最终反映到企业财务报告上。杜晓旭(2014)通过对油气行业企业收入 确认进行研穴发现,因为油气开采受国家严格管控,石油气的销售受全球大环境 影响严重,这些生产、销售的影响因素均属于无法预测的、可能十分突然的因素, 所以油气行业企业在收入确认时可能会遇到众多问题,这些问题可能对于企业的 收入确认造成一定的阻力。范潇潇(2016)根据新收入准则征询意见稿的核心思想, 认为软件行业企业的收入确认从软件开发到销售的各业务环节都会受到影响,比 如开发环节、签订销售合同环节、企业内部经营管理环节等等。
2.1.4新收入准则对房地产行业影响的研究
何敏燕、吴昊艽(2015)认为我国收入准则应与IFRS15保持趋同,并且一旦收 入准则进行修改,那其影响的范围、行业都应是十分深刻的,并且对于特定行业 的影响将是深远的。比如对房地产、通讯、软件、制药等几个行业的影响会较大, 并详细介绍了具体影响。接着李泱(2017)在文章中指出收入准则的改变将会对建筑 业、通信行业产生很大影响,同时也给这些行业的监管机构提供了一些建议。岳 奕宏(2015)认为收入准则的修订延续了与国际会计准则趋同的总体思想,这对我国 企业信息与国际接轨具有重要意义,由于收入在会计信息中十分重要的作用,这 次改变也是一次大变革,这次变革对于建筑企业来讲影响较大,需要根据新准则 安排企业内时点确认和时段确认的工作。李运波(2015)提到在CAS 14(2006)颁布后, 收入确认得到了规范,但是在长期的实际运用过程中,CAS14(2006)的缺陷逐渐显 现,而且越来越多的企业利用这些缺陷对企业财务数据进行粉饰,为改善这情况, CAS14(2017)应运而生。
钟文赪(2018)认为CAS14(20]7)下新收入准则对房地产企业的影响一方面体现 在收入确认时点或时段的选择上以及选择的依据是否充分,另一方面体现在新收 入准则可能会对房地产企业的业务模式产生影响,比如说销售合同的签订、企业 内部信息系统的重新整合等,这就要求企业自身提前做出思考和判断。赵丽锦和 荣华旭(2018)从新旧准则变化对比为切入点详细叙述了新收入准则的变化之处,并 且着重讨论了 CAS14(2017)的实施对房地产行业的风险和挑战。
2.1.5文献述评
整理和研读国内外学者关于收入准则的研究成果后,可以发现国内外学者充 分总结了原收入准则的缺陷,对于我国与国际收入准则的趋同研宄进行了有效论 证,对于新收入准则对各行业以及对房地产行业的影响进行了有效预期。
总结下来,这些研究能够为后续学者进一步研究提供了以下几方面研究结论。
(1)我国新收入准则保持了与IFRS15的趋同态势;(2) CAS14(2017)将涉及时点 和时段的判定,而这一判定产生的影响将是十分广泛的;(3)新收入准则下收入 确认的起点是客户合同,收入确认的判定是合同中履约义务的履行情况,而对于 履行情况的衡量涉及了很多主观判断,在实务中存在难度。
尽管目前己有部分学者对特定的行业进行研究,但是由于新收入准则的实施 时间较晚,目前的研宄并没有数据上的支持,也没有对于财务报告的具体问题分 析,大多只停留于理论的剖析层面。本文以提前运用CAS14(2017)的房地产企业碧 桂园为研宄案例,探讨CAS14(2017)对房地产企业财务报告的影响。从收入确认、 财务报表、经营管理和利益相关者四方面着手进行研究,以期从数据角度对 CAS〗4(2017)对房地产企业的影响进行研究,并提供有效方案建议。
2.2资产负债观与收入费用观
资产负债观与收入费用观是企业计量收益时两种不同的计量方式,两者之间 既存在着关联性,又在一定程度上存在分歧。
第一,两者之间对于损益的理解体现在学科理念的不一致性。资产负债观更 倾向于经济学收益概念,其损益的体现方式为净资产的变动,当然,这里不包括 所有者投资和利润分配等行为引起的净资产变化;收入费用观更倾向于会计学收 益概念,其损益体现的方式为收入与费用的差额,在收入与费用的确认计量上主 要遵循权责发生制和配比原则。
第二,两者会计计量的核心不一致。资产负债观是以资产为核心元素的,其 他会计元素均能由资产来表示。比如负债体现为负资产;所有者权益体现为净资 产;收入费用利润等损益类元素体现为净资产的增减。收入费用观是以利润为核 心元素的,其他会计元素均能归根到利润上。比如收入与费用的差额就是利润; 资产负债表科目则体现为跨期实现或有过渡性质的递延实现的利润。也就是说在
资产负债观下,损益的增减来自于资产的增减;在收入费用观下,损益的增减来 自于收入和费用的增减。

 

3新收入准则主要变化 3.1收入准则演变历程
1998年财政部首次正式颁布收入相关准则财会字[1998]23号和财会字 [1998]25号。两项准则主要为企业收入准则和企业建造合同准则,于1999年1月 1曰起正式实施,实施范围为境内所有上市公司。从1998年财政部文书的首句“为 了适应社会主义市场经济的需要”,我们便可以体会到,该项准则出台的背景是计 划经济向社会主义市场经济过渡的关键时期。伴随着我国经济体制改革的深入, 众多国有企业走向改制,所有权与经营权分离提上日程,公司治理模式也逐渐向 西方现代企业制度发展。与此同时,外部市场也逐渐发生变化,国家不在一手把 控商品的定价权,商品价格逐渐由“看不见的手”把控。在企业内部与外部发生 巨变的情况下,会计准则也迫切的需要变革,以便更好的发挥着“确认、计量、 记录、报告”的作用,于是便产生了 1998年颁布的与收入相关的两个准则。从内 容上看,两准则对销售商品、提供劳务、他人使用本企业资产和建造承包商建造 工程合同的收入、成本确认等问题做出了规定。提出了我们现在所熟知的一些术 语,如收入、销售折让、现金折扣、完工百分比法等,很好的承担了会计准则从 无到有的任务。
收入准则的第一次修改是在2006年,财政部发布了 CAS14(2006)收入准则和 CAS15(2006)建造合同准则两个准则。在2001年加入WTO后,我国与世界各国贸 易往来更加频繁,经济全球化愈发显著。企业要想在国际市场上发展,除要遵守 国际贸易相关规则外,企业间还要有能相互沟通的语言,这个语言其实就是指财 务信息。换句话说,就是要提高财务信息的可比性,建立全球统一的会计准则体 系。为此,我国财政部颁布了与IAS18全面趋同的CAS14(2006)收入准则和 CAS15(2006)建造合同准则。在CAS14(2006)收入准则中规定,确认销售商品收入 时要满足五个条件,这五个条件被会计理论界简称为以风险或报酬转移为确认标 准的会计收入确认原则。CAS15(2006)建造合同中规定对于提供劳务的收入和建造 合同收入,要以完工百分比为确认原则。这两个准则将收入确认按照类别进行区 分,并分别进行规定,对会计领域的影响十分深远。但是有时收入发生类别的界 限不够明显,使得财务人员在实务处理时判断困难或者选择空间过大,致使企业 的会计信息失真。
在2017年,收入准则迎来了第二次修改,此次修改有两方面原因。第一,实



务中收入确认存在很多难以清晰界定的情况,不能适应快速发展的市场经济和日 趋复杂的交易事项,例如收入准则和建造合同准则的边界确定是否合理,销售商 品和提供劳务的收入区分是否有效,复杂交易事项的会计处理是否存疑,风险和 报酬的判定依据是否准确等等。第二,IFRS15于国际会计准则理事会于2014年5 月正式颁布,自2018年1月1日起生效。我国收入准则的修改也与国际会计准则 趋同。结合CAS14(2006)收入准则的缺陷和国际会计准则趋同两个原因,我国进行 了第二次修改。这次修改变动较大,改革了 CAS14(2006)收入准则规定的确认收入 五个条件的原则,推出了基于合同的收入确认方法,规定了统一的收入确认模型, 即五步法模型。收入准则主要演变历程如图3-1所示:

    实务问题的复杂性   CAS14 (2017) 收入准则    
2017 年 —►   五步法收入确认模型
    国际会计准则修改      
 
图3-1我国收入准则演变历程
 
 
3.2新旧收入准则对比
截止目前,我国财政部分别于1998年、2006年、2017年发布过3批关于收 入的会计准则,由于1998年发布的准则己废止多年,此处讨论意义不大,故在此 将2017年和2006年关于收入的会计准则对比分析。
收入确认模型:旧收入准则采取两神收入模型并行的形式,依据业务的种类
确定采用收入确认模型的种类。而业务种类大体上划分为两种,一种为销售商品 的收入确认,另一种为提供劳务或建造合同的收入确认。对于销售商品的业务类 型来说,收入确认存在五个条件,其核心理念是以风险和报酬转移为收入确认的 基础。对于提供劳务和建造合同所取得的收入,则是以完工百分比法为收入确认 原则。新收入准则的重大转变之处在于引入单一的收入确认模型,而这统一的收 入确认模型包含了 CAS14(2006)中的收入准则和建造合同准则两项准则,对销售商 品和提供劳务也不再明确区分其业务的类型。新收入准则规定在取得商品控制权 时确认收入。
控制权转移:新收入准则将旧收入准则中的风险报酬转移更改为控制权转移。 新收入准则第四条进一步解释了与商品有关控制权的获得:控制权的获得意味着 该商品的主导权由客户使用,该商品的全部经济利益也是可得的。无论收入是在 某个时间点确认还是收入在特定时段根据履约义务确认,均需以转让控制权为基 础。新收入准则对于旧收入准则中的风险报酬转移模型并没有完全的否定,而是 进行了沿用,风险和报酬在“控制权转移”模型下仍在作为控制权是否发生转移 的一个关键参考性指标。控制权转移与主要风险报酬转移相比,概念更为清晰准 确,将会计收入确认与法律相联系,便于人们理解。随着经济的发展,商品种类 与交易形式越来越丰富,风险和报酬的形式和内容也越来越多样化,这导致风险 和报酬转移原则在处理收入确认时显得越来越难以定义,难以准确界定。对于同 一个经济业务,不同的人对于商品风险和报酬的转移可能有着不同的理解,会计 人员确认收入时越来越依靠“职业判断”,这会导致企业的财务信息可比性极差, 利用收入确认进行舞弊的空间也越来越大,任由其发展下去,对我国经济发展将 产生不良的影响。而采用控制权转移为核心后,无论商品种类如何多样,交易形 式如何变化,由于有法律的规定,商品控制权的转移时间点均会为一个客观、公 允的判定。
控制权转移时点和时段的认定:新收入准则对于控制权转移的时点和时段认 定给出了明确的说明,这也是区别于旧准则的很重要的一部分内容。为了确定某 个时间点的控制权转移,新收入准则第13条明确列示出了应考虑控制权发生转移 的五个迹象(一)企业就该商品享有现时收款权利,即客户就该商品负有现时付 款义务;(二)企业已将该商品的法定所有权转移给客户,即客户己拥有该商品的 法定所有权;(三)企业己将该商品实物转移给客户,即客户己实物占有该商品; (四)企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户己取得该 商品所有权上的主要风险和报酬;(五)客户己接受该商品。1新收入准则第11条
《企业会计准则第14号一收入》)第13条
给出了 3个条件用于判断在某一时间段内商品或服务的控制权转移判定,如果满 足三个条件中的其中一条,那么就认定该企业符合在一段时间段内确认收入的标 准:(一)客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益二) 客户能够控制企业履约过程中在建的商品;或者(三)企业履约过程中所产出的 商品具有不可替代用途,且该企业在整个合同期间内有权就累计至今己完成的履 约部分收取款项。
交易价格的确定:旧收入准则在确认收入时的交易价格是按照对价的公允价 值进行计量,而新收入准则的交易价格是按照预期有权收取的对价金额计量。新 准则的修订为形成可变对价的以下四种情况提供了指引:(一)合同承诺的对价是 可变的;(二)合同具有重大融资成分;(三)对价是非货币性资产;(四)存在应 付客户的对价。交易价格确定的下一步即为交易价格的分摊,企业将确认后的交 易价格按照合同中的具体款项约定,分摊到每项履约义务中,为后续步骤中按照 履约义务的完成进度确认收入提供可靠依据。
包含多重交易安排合同的会计处理:履约义务概念首次引入新收入准则中, 而随着这一概念的强化,我们可以依据与客户签订的合同划分出各项履约义务。 并且将交易价格量化,量化的标准就是单项履约义务中所规定的完成各项服务或 商品的所对应的价格,并将其合理分摊到各项履约义务中。这对于包含多重交易 的合同安排来说,会计处理更好操作和落地。而原准则对于包含多重交易安排合 同的会计处理所提供的指引相当有限。
合同成本的处理.•旧收入准则在CAS15建造合同中关于成本的规定非常单一, 只有符合条件的订立成本才计入合同成本之中,而对于其他情况下发生的合同取 得成本并没有详细的规定。而新收入准则对于合同成本的处理规定就更加细化和 细致。新收入准则将合同成本分为两类,一个是合同的增量成本,另一个是合同 的履行成本。增量成本中预期可以收回且符合资本化条件的,可做资本化处理。
特定交易(或事项)的会计处理:旧收入准则中对于特定交易或事项并没有 做出规定和说明,而新收入准则新增加了这一部分,对于特殊交易或事项的会计 处理起到了一个很好的指引作用。比如其中关于总额和净额确认收入、质量保证、 客户额外选择权购买、附有销售退回条款等各类附加条款的销售情况等等,对于 新收入准则的实际可操作性起到了很好的实务指导作用。而关于这些特定交易或 事项的会计处理规定无疑也将提高会计信息的可比性。
列报和披露:新收入准则在列报方面新增了两个报表项目:合同资产和合同 负债。在信息披露方面,新收入准则制定了广泛的披露要求:收入确认和计量采

用的会计政策;与履约进度方法的确定;交易价格的确定;与合同相关的具体有 关信息等等。新的披露要求更加细致全面,有效提供了新收入准则实施后的细节 依据,一定程度上帮助提升会计信息质量。新旧收入准则对比情况概览如表3-1
所示。
表3-1新旧收入准则对比情况概览

项目 CAS14(2006) CAS14(2017)
收入确认模型 并行两种收入确认模型 引入单一的收入确认模型
  -区分业务类型 -不再区分业务类型
  -销售商品:风险和报酬转移 -提供劳务:完工百分比 -统一的衡量标准
收入确认核心条件 主要风险和报酬转移 控制权转移 -五步法步骤5
时点时段确定 无明确说明 有明确说明
交易价格确定 公允价值计量 预期有权收取的对价金额计量 -五步法步骤3
对包含多重交易安排的 合同的会计处理 提供有限指引 引入“履约义务”的概念
合N成本处理 建造合同的订立成本可以计入 合同成本包括取得合同的增量成
  穴同成本 -未涉及其他情况 本和履行合同成本
特定交易或事项的会汁 A:相关规定 区分总额和净额确认收入、附心
处理   销售退回条款的销售等
列报 无相关规定 新增报表项目 -合同资产;合同负债
披露 仅限于会计政策的讨论 制定了广泛的新披露要求
 
 
 
3.3 “五步法”模型
旧收入准则的核心在于收入确认五原则,逐项来看,我们可以在CAS]4(2017) 中发现CAS14(2006)中收入确认五原则的影子。虽然CAS14(2017)以控制权转移原 则替代了主要风险报酬转移原则作为收入确认的核心内容,但是控制权转移同时 也体现了五原则的思想,比如控制权转移意味着企业不再保留与所有权相关的继 续管理权。对于五原则屮经济和利益很可能流入企业进行了进一步细化和详细解
释,比如体现了合同的作用和履约义务的概念。可以说,CAS14(2017)完全打破了 CAS14(2006)规定的收入确认体系,将CAS14(2006)的核心内容吸收进 CAS14(2017),并且在旧收入准则的基础上扩展、补充,形成新的收入确认体系。
步骤一:识别客户合同——CAS14(2017)所依托的最基础的内容就是合同。后 续的履约义务、交易价格等都是在合同的基础上进行展开描述的,所以合同就是 收入确认的起点,这也和企业的实际相紧密结合。这里需要强调的是CAS14(2017) 所基于的合同是具有法律效益的合同协议,合同合并与合同变更也均在新准则中 有明确规定。
步骤二:识别合同中的履约义务——如果企业转让的商品是可以做出明确区 分的,那么企业在合同中向客户承诺转让该类商品的行为我们就可以将其定义为 履约义务。在CAS14(2017)下,合同不仅仅是企业销售业务的组成部分,也将成为 企业财务工作中收入确认的重要组成部分。企业首先需要对合同进行整体的评估, 将合同中的单项履约义务进行识别和拆分,并且需要清晰定义该项履约义务是属 于在某一时点履行还是在某一时段内履行,这两种履约义务的实现方式将决定收 入的确认时间。
步骤三确定交易价格——这里的交易价格是指预期有权收取的对价金额, 不同于旧准则中的公允价值。交易价格的确定主要依托于合同的条款以及以往的 习惯做法,但是还存在其他的影响因素,比如可变对价、融资成分的考虑、非现 金对价等等。在考虑合同中存在重大融资成分时,应注意货币的时间价值影响, 差额应该采用实际利率法进行摊销;在考虑非现金对价时,还是应延续旧准则中 的公允价值确定交易价格。
步骤四:将交易价格分摊至各项履约义务中——交易价格的分摊往往是由于 与客户签订的合同中包含了多项履约义务。单项履约义务完成后对应的商品单独 售价就是交易价格分摊的主要依据。交易价格的分摊时间是在合同的开始日,如 果所承诺商品的单独售价发生变化,企业也不能以此为依据,更改各项履约义务 分摊到的交易价格。单独售价确认的最佳证据是寻找类似的客户和类似的环境下, 企业单独销售该项商品所取得的交易价格。如果单独售价无法取得,准则中还提 供了市场调整法、成本加成法、余值法等多项方法予以参考。
步骤五:在企业履行履约义务时(或履约过程中)确认收入一一基于控制权转 移的模型,如果企业在某一时点履行合同所规定的履约义务,那么企业可以在取 得商品控制权时进行收入的确认•,如果企业在某一时间段内履行合同中所拆分出 的单项履约义务,那么企业应按照各项履约义务的完成程度和履约进度确认收入。
“五步法”模型的示意图如图3-2所示:


图3-2 “五步法”模型示意图
 

4案例概况
4.1案例选择
(1) 碧桂园为首家且唯一一家提前使用新收入准则的房地产企业。
从采用时间上看,碧桂园是首家宣布提前使用新收入准则的房地产企业。碧 桂园之所以可以成为首家,其实也要得益于碧桂园是在港交所上市的,遵循香港 会计准则。香港会计师公会早在2014年便发布了香港会计准则第15号,取代了 原先的香港会计准则18号,其中的有关规定恰恰就是我们所谈论的收入确认问题。 香港会计准则的修订也是紧跟国际财务报告准则改革的脚步。这里需要进一步进 行解释的是,虽然碧桂园是在港交所上市的,适用的是HKFRS15,但是我们所讨 论的是CAS14(2017),但是这两个收入准则本质上是与《国际财务报告准则第15 号——来自客户合同的收入》保持完全一致的,在核心内容上并没有明显的差异, 因此将碧桂园作为案例的研宄对象是十分可取的^
从采用的范围看,碧桂园也是房地产企业中唯一一家提前使用新收入准则的 房地产企业。由于香港会计师公会的较早宣布,使得碧桂园相比于内地企业有更 充足的时间研究和解读新收入准则,也有更充足的时间对财务报告进行预调整、 预编制,所以碧桂园成为唯一一家宣布提前使用新收入准则的房地产企业也是在 预料之中。
(2) 碧桂园采用新旧收入准则同时使用的方法编制财务报表。
碧桂园2017年中期报表和2017年年报采用了旧收入准则和新收入准则两者 并行的方式编制了财务报表,并且将准则调整影响的金额和项目在报表附注中做 出了明确且详细的说明,避免了由于其他影响因素的变化导致财务报表发生变化 的情况。对于企业同样的业务情况,使用新旧两套收入准则编制财务报告是非常 有利于作为案例进行研究的。
(3) 碧桂园为房地产行业龙头企业。
碧桂园作为房地产行业的龙头企业,是很具有代表性和研究意义的。2018年, 碧桂园全年销售业绩为行业第一名,实现销售额7286.9亿元,同比增长32.3%。 万科和中国恒大分别居于第二位和第三位,但是其增幅仅为14.5%和10%。
4.2案例概述

4.2.1碧桂园基本情况
(1) 发展历程
碧桂园全称为碧桂园控股有限公司,1992年在广东顺德成立。创立人为杨国 强先生,并且杨国强到目前为止仍担任碧桂园董事长。创立初期,碧桂园主要围 绕房地产开发业务开展,经过多年发展,业务板块不断拓宽,延伸至建安、物业、 装修、酒店开发及管理等多个业务模块。经过十余年的发展,企业于2007年4月 20曰在港交所主板上市,正式成长为上市企业。2011年12月起,碧桂园开始向 海外市场发力,主要发展地区锁定在马来西亚、印尼、澳大利亚等地区,发展业 务集中在物业开发项目。碧桂园是我国最大的新兴城镇化住宅开发商之一,在2017 年7月,碧桂园首次跻身于世界财富五百强企业,展现出其雄厚的发展实力和未 来潜力。2018年碧桂园再次入选《财富》杂志世界五百强,排名也大幅提升114 位,位于第353位。其物业管理业务也与2018年6月分拆上市。其发展重要阶段



图4-1碧桂园主要发展阶段
(2) 经营方式
不同于大多数房地产企业将各种业务外包的经营方式,碧桂园采用的是从购 买土地、设计规划、工程开工、建造完工交付“一条龙”开发模式。所布流程亲 力亲为,这会使碧桂园能够掌握房地产开发过程所有技能,不受外部因素牵制, 便于控制房地产开发进度、速度,不断按照此模式发展,能够加强碧桂园管理能 力,培养出十分成熟高效的房地产开发业务管理团队。但是,这种运营模式由于 房地产项目体量较大的原因,每个项目购置土地、开发建造阶段都需要投入大量 的资金、人力、物力,进而导致企业的资产负债率居高不下,同时这种生产线式 的开发模式一旦某一环节出现问题,那么会给整个项目带来影响。碧桂园的资产 运营模式是典型的重资产模式。2011年碧桂园总收入只有432亿元,到2018年归 属于股东权益的合同销售金额达到5018.8亿元,收入规模7年翻了十倍有余。这 里需要说明的一点是2011年是采用CAS14(2006)收入准则进行收入核算的,2018 年是采用CAS14 (2017)收入准则进行收入核算的,收入准则的变化会对数据的 可比性产生一定影响,但是收入大幅度增长是既定事实。与此相对的,2013年碧 桂园非流动资产为600亿元,20]8年碧桂园非流动资产达到了 2300亿元,这是碧

桂园重资产运营的特征体现。碧桂园经营方式及优劣势如图4-2所示:
优势 掌握房地产开发过程所有技能
1不受外部因素牵制
便于控制房地产开发进度、速度 成熟高效房地产开发业务管理团队

图4-2碧桂园主要经营方式及优劣势
(3) 业务板块
碧桂园的业务情况也从一开始单一的房地产开发逐渐扩展完善。从碧桂园 2018年年报表来看,碧桂园的业务现在分为5个成熟的部分,分别为房地产开发、 建筑、物业投资、物业管理和酒店经营,以此来适应不同的市场需求,打造多元 化发展的成长模式。从碧桂园的产品来看,房地产开发业务所提供的产品包括住 宅、小区配套车位以及小区内的底商。酒店经营业务还提供独立于房地产开发的 酒店产品。从企业业务范围来看,碧桂园一方面在广东省仍占据着主导地位,另 一方面各项业务也己经铺开到全国,甚至是国际舞台。
物业开发业务是碧桂园的核心业务,其2018年的其体情况如_ 4-3所小:

  金额5018. 8亿兀
 
  建筑面积54167J平 方米
 
 
 
 

  可建建筑面积24064 万平方米
 
  53%^建26%预售
 
 
 
 


 
   
图4-3 2018年碧桂园物业开发业务
从合同销售角度看:2018年碧桂园实现合同销售金额5018.8亿元,合同销售 的建筑面积达5416万平方米。从增长的角度来看,其物业开发业务表现的增长力 确实惊人,2018年权益合同销售额同比增长31.25%; 2015年至2018年,权益合

同销售额年均增长率达59.2%。从地域分布的角度看,其物业开发业务正在朝着更 多元的方向发展。碧桂园在2018年在位于二线城市目标二线城市的销售占比约占 33%;在位于三四线城市目标三四线城市的销售占比约占60%;在广东以外地区所 实现的销售额占碧桂园总体销售额的76%。
从中国大陆土地储备角度看:土地储备量一定程度上就代表着企业未来物业 开发业务的发展潜力。从2018年年报披露的情况来看,碧桂园己签约或者已经摘 牌的可建建筑面积约为24064万平方米,并且其中广东省的占比仅在24%左右。 这就意味着碧桂园为未来发展储存了一定量的土地,并且其发展目标是投向全国 的。从发展阶段来看,约26%己经处于预售状态;约53%还处于在建过程中。
4.2.2碧桂园资产构成
碧桂园流动资产和非流动资产之间的差距非常悬殊,流动资产是非流动资产 的6.1倍。2018年碧桂园流动资产和非流动资产的占比情况如图4-4所示:
 
 
图44 2018年碧桂园流动资产和非流动资产情况 可是对于房地产企业来说这样的资产结构也并不奇怪。查阅了 2018年万科、 保利地产、中粮置地、华润置地的财务报表,不难发现这些规模较大的房地产企 业流动资产均高于非流动资产,且二者的差距也是巨大的,这是非常不同于其他 行业的一般企业。从表4-1中我们可以看到,在这五个企业中,保利地产的^[动资 产是流动负债的9.6倍,远远领先于其他4个房地产企业。华润置地的流动资产与 非流动资产的比值垫底,仅为2.4。万科、碧桂园和中粮地产的流动资产与非流动 资产之比处于一个中间地带。
房地产企业流动资产与非流动资产差距巨大其实也是可以解释和理解的。房

地产企业最主要的收入来源是房地产开发,房地开发所占用的资源也是最大的。 土地使用费、开发期间产生的建筑成本、机器及设备的折旧、符合资格的资产资 本化借款成本及专业费用均包含在流动资产的在建物业中。由于规模较大的房地 产企业手中有大量的土地和正在建设的房屋,且土地和房屋的价值都很高,所以 导致房地产企业的流动资产数额巨大。对于非流动资产而言,对于建造业务,大 型房地产企业基本采用外包的方式,所以固定资产等价值较高的非流动资产也并 无多少。
表4-1 2018年房地产企业流动资产和非流动资产比
单位:人民币(百万元)

  万科 保利地产 碧桂园 中粮地产 华润置地
流动资产 1,295,071 766,481 1,399,750 80,710 461,903
非流动资产 233,507 80,012 229,944 10,460 193,840
流动资产/非流 动资产 5.5 9.6 6.1 7.7 2.4
 
资料来源.•根据各企业2018年度报告中相关数据整理
 
 
碧桂园2018年的具体资产构成如图4-5所示,金额由高到低排在前五位的 分别为在建物业(流动资产)、贸易及其他应收款、现金及现金等物、在建物业 (非流动资产)、持作销售的己落成物业。

 

在建物业(流动资产)

贸易及其他应收款 现金及现金等价物 在建物业(非流动资产)mm 持作销售的已落成物业_■ 于合营企业之投资_ 物业、厨房及设备麵 预付税金圓 于联营企业之投资麗 递延所得税资产ji 合同资产蜃 投资物业鬚 受限制现金謹 以公允价值计量的金融资产震 贸易及其他应收款墨 存货1
4.2.3碧桂园收入来源
碧桂园的业务收入主要来自五个经营分部:(一)房地产幵发收入;(二)建 筑;(三)物业投资;(四)物业管理;(五)酒店经营。碧桂园于2018年实现收 入约3791亿元,同比增长67.1%。房地产开发业务的收入占比高达97.4%,与2014 年相比提高0.4个百分点。2014-2018年碧桂园五项业务收入具体情况如表4-2所 示。需要说明的一点是2017年和2018年五个经营分部的收入是采用新准则进行 核算的,2014-2016年五个分部的收入是采用旧准则进行核算的。采用准则的不同 可能会对数据的可比性产生影响,但是对于判断近五年来,五个经营分部的收入 走势和收入占比而言不会产生较大影响。

表4-2 2014-2018年碧桂园五项业务收入情况
单位:人民币(百万元)

  2014 2015 2016 2017 2018
房地产开发 81,898 109,460 148,180 220,157 369,405
建筑 468 746 1,143 2,305 5,265
物业投资 87 92 97 108 4,409
物业管理 964 1,469 1,959 2,656
酒店经营 1,132 1,455 1,708 1,674
收入总额 84,549 113,223 153,087 226,900 379,079
 
 
 
资料来源:根据碧桂园2014-2018年度报告中相关数据整理
房地产开发收入是碧桂园最主要的收入来源,2014年至2018年,房地产开发 收入以年均38.4%的速度保持强劲增长,增速远高于其他四项业务,且增速也以 0.4个百分点的优势高于收入总额的五年年均增速。并且房地产开发收入占收入总 额的比重有绝对性优势。五年中,房地产收入占收入总额的比重一直保持在95% 以上,并且在2018年达到新高97.4°/^ 2018年碧桂园的增长动力还是来源于房地 产行业的发展红利,合同销售增长仍是主要动力来源。
建筑、物业投资、物业管理以及酒店经营与房地产开发收入相比所占比重在 3%至5%之间,对碧桂园收入总额的影响较少。其中值得关注的是,建筑业务和物 业管理业务的年均增长率分别为37%和36%,虽然总量较小,但是增长的势头十 分强劲。物业投资业务是2014年起新增的一项业务,目前正处于起步和探索阶段。 碧桂园2014-2018年五项收入的具体占比情况如表4-3所示。

表 4-3 2014-2018 年碧桂g 五项收入占 :匕情况
  2014 2015 2016 2017 2018
房地产开发 96.9% 96.7% 96.8% 97.0% 97.4%
建筑 0.6% 0,7% 0.7% 1.0% 1.4%
物业投资 0.1% 0.1% 0.1% 0.0% 1.2%
物业管理 1.1% 1.3% 1.3% 1.2%
酒店经营 1.3% 1.3% 1.1% 0.8%
 
资料来源:根据碧桂园2014-2018年度报告中相关数据整理
 
 

5案例分析
5.1案例分析的整体框架
本文所研究的核心问题是CASI4(2017)的实施对房地产企业产生的影响以及 应如何应对产生的影响,在核心问题的研究上,进一步将核心问题拆分为4个问 题逐一进行论证。第一,论证CAS14(2017)会如何影响碧桂园的收入确认。这一部 分依据碧桂园财务报告附注中重大会计政策概要展开,从出售物业和建筑服务、 酒店经营、酒店管理、物业管理、物业投资四个方面展开。依据CAS14(2017)的“五 步法”模型确认收入来判断碧桂园收入确认的合理性。第二,论证CAS14(2017) 实施后,碧桂园财务报表会发生何种变化。这一部分的论证将深入解读碧桂园披 露的财务报告,利用2017年半年报和2017年年报中分别采用两套收入准则编制 的财务报表进行对比分析,具体细化CAS14(2017)实施前后的变化,将从报表项目 和财务指标两个维度分析。第三,论证CAS14(2017)实施后,会如何影响碧桂园业 务活动,探讨CAS14(2017)给企业经营管理活动带来的影响,为探讨应对 CAS14(2017)给企业带来的变化做铺垫,这些影响主要在体现在盈余管理、内部控 制和信息系统三个方面,论证分析也会从这三方面出发。第四,论证应该如何应 对CAS14(2017)给企业带来的变化,这一部分将分别站在管理层、股东和债权人角 度分别论证应该如何应对这次CAS】4 (2017)给企业带来的变化。从管理者角度 看,主要是如何妥善进行新旧收入准则的平稳过渡;从股东和债权人角度看,主 要是针对会计信息评估。


5.2新收入准则对收入确认的影响
碧桂园在宣布采用CAS14(2017)前,采用的是销售后才确认收入的方法,按照 2017年中期报告披露的信息,在釆用新收入准则前的会计年度,集团釆用的是风 险报酬完全转移确认收入的收入确认政策,即当房屋、建筑、物业等完全交付给 业主视为集团的风险和报酬完全转移,此时确认销售收入,在建造活动逐渐进行 时并不确认收入。在宣布釆用CAS14(2017)后,碧桂园大量运用了 CAS14(2017) 中在一段时间0认的规定,从直观上也能够看出碧桂园集团收入确认的时间提前 了,下面我们4体分析碧桂园是如何根据CAS14(20〗7)来落实本集团收入处理的。
(1) 碧桂园收入确认总原则
碧桂园在其20]7年中期报告中披露其采用的收入确认会计政策以控制权转移 为依据,当资产的控制权转移给客户时确认收入,控制权转移又可以分为在一段 时间转移和在某一时间转移,当财务人员无法直接判断或判断不清时,由法律人 员按照销售合同的条款进行判断。可见,碧桂园收入确认原则基本遵从于

CAS14(2017)的含义,同时在说明本集团判断控制权是属于时点还是时段转移时, 简明扼要的说明遵从于法律规定,基本抓住了 CAS14(2017)中关于这部分规定的本
质。
(2) 在一段时间确认收入的标准
从CAS14(2017)中我们可以看到在一段时间确认收入的标准,结合准则,碧桂 园在中期报告中也披露了本集团一段时间确认收入的条件。即在履行合同义务的 过程中,客户能够获取得经济利益,与此同时集团由于履行合同不断的消耗集团 内的经济资源;创建和增强由客户控制的资产;本集团因履行合同义务而生产的 商品对于客户是不可替代的,而且因为该不可替代的商品集团能够按照屨约进度 收取相应的款项。值得注意的是第三个条件,由于碧桂园集团的主营业务是房地 产开发与销售,其生产经营的商品就是各种类型的房产,碧桂园集团认为不同房 产是有差异的,即使相同户型的房屋也因为楼号、单元号、楼层、位置等原因而 不同,因此碧桂园集团将本集团产出的商品归属为商品具有不可替代用途,这也 为碧桂园能够适用CAS14(2017)中在一段时间确认收入的规定提供了很重要的前 提条件。
(3) 判断是否拥有收款权的依据
集团对于某一业务是否有权就累计至今己完成的履约部分收取款项取决于每 个合同条款的具体内容以及该合同所适用的法律。此项依据看似较为公允、准确, 可是当某一业务遇到法律纠纷时,面对同一个合同条款和同一部法律,不同各方 所做的解释大部分时间是不同的,而且会计人员也不容易判断那一方是正确的, 出现这种情况,还是无法判断碧桂园集团是否拥有收款权。考虑到这一点,碧桂 园集团在财务报告中披露,在必要时集团在审查合同条款的同时,结合当地有关 法律,询问当地监管机构的意见或建议后,再进行会计处理。
(4) 如何确定履约进度
对于如何确定履约进度,碧桂园集团规定的较为详细。履约进度按照履行合同 义务时,己经发生的实际支出或者预计投入占预计总投入的比重确定。为使履约 进度的测算准确,碧桂园集团需要利用集团内多年积累的经验和外部公司的专业 能力,如监理方的工作、咨询公司的测算等,对项目的总成本进行合理的判断^ 在己经发生的实际支出或者预计投入方面,碧桂园集团会严格控制成本发生的真 实性、记录的准确性,对可能涉及的会计估计的情况,严格按照企业会计准则的 要求进行估计,以保证履约进度的准确性。
(5) 确认收入、结转成本
对于满足某一时点确认的业务,应在这一时点确认收入,同时结转成本。而对 于满足某一时段确认的业务,根据已完成的履约义务进度的比例在一段时间内确
认收入,同时结转成本。
分析完碧桂园是如何根据CAS14(2017)来落实本集团收入处理的之后,我们进 一步来分析碧桂园集团运用的是否合理。CAS14(2017)与CAS14(2006)的差异之 一是增加了在一段时间确认收入的要求,碧桂园集团认为集团的主要产品房屋对 于客户来讲是不可替代的,这一判断依据是碧桂园将房屋销售业务归入一段时间 确认收入的重要前提。但是,碧桂园这一判断是否合理,本文认为还是有待商榷 的。碧桂园认为房屋是不可替代的理由是,不同房产是有差异的,即使相同户型 的房屋也因为楼号、单元号、楼层、位置等原因而不同。从本质上讲这个理由貌 似合理,因为房屋确实都是独一无二的,客户经过精挑细选选择的房产是无可替 代,就像德国哲学家莱布尼茨所说“世界上没有完全相同的两片树叶”。但是如果 按照这样说法,收入确认上判定为“不可替代”,未免对准则有些解读过度,从碧 桂园的“世上没有完全相同的两个房产”可以类推出很多,如果想利用准则中一 段时间确认收入的要求进行收入确认便采用这种说法,那么准则的运用是否太过 随意了呢?本文认为在这一点上碧桂园对准则的运用有待商榷,本文认为不能笼 统的规定房产对于客户来讲都是不可替代的,有些客户对于房屋的楼号、单元号、 楼层、位置等信息并不敏感,只要有所居即可,如一些刚需客户和炒房客,这种 情况下碧桂园采用一段时间确认收入的原则并不完全成立。本文认为从整个集团 的会计政策上应该进一步细化,在具体实施上应该按照合同具体问题具体处理, 不应全盘均按一段时间确认收入进行处理。
5.3新收入准则对财务报表的影响
5.3.1报表项目
(1)资产负债表
由于碧桂园集团采用了 CAS14(2017),报表项目也与之前有所不同。 CAS14(2017)与CAS14(2006)相比,增加了“合同资产”和“合同负债”两个资产 负债表项目,这两个项目反映企业合同义务履行情况与实际收款的关系。合同资 产的经济实质是企业己经履行完合同义务,但是还未向客户收取款项。由于向客 户收款的权利不受制于企业本身履行义务的情况,是受法律保护的一种客户欠款, 所以在资产负债表中反应为一种资产,CAS14(2017)将其规定为合同资产项目。合 同负债与合同资产相反,其反应的经济实质是企业还未履行合同义务,但是客户 己经将款项付给企业的情形。因为企业要按照合同的规定履行合同条款,不可避 免的导致未来经济资源流出企业,所以对企业来讲是一种负债,CAS14(20I7)将其

单独规定为合同负债。
碧桂园在CAS14(2017)的规定下,开展本集团收入确认工作。碧桂园将确认为 收入的金额与实际向客户收取的金额进行比较,如果收入确认的金额比实际收取 的金额大,则计入资产负偾表合同资产项目,如果收入确认的金额比实际收入的 金额小,则计入资产负债表合同负债项目。在项目满足在一段时间内进行收入确 认的要求时,碧桂园按新收入准则中细化规定的投入法计量履约进度,以此来确 认收入。同时对于合同中的单项履约义务项目,将会计上累计确认的收入和实际 收取的累计收入进行比较,符合资产属性的确认为合同资产,符合负债属性的确 认为合同负债。无论是否采用CAS14(2017),碧桂园经营的业务是一直存在的而且 没有发生变化,变化的只是会计记录的方法,那么在CAS14(2017)实施前属于合同 资产和合同负债的部分计入了资产负债表中哪个科目呢?通过将碧桂园 CAS14(2017)实施前后的财务报告进行对比研究,在2017年末资产负债表中确认 为合同资产项目的,在以前年度的资产负债表中列示为预收客户账款项目;在2017 年末资产负债表中确认为合同负债项目的,在以前年度的资产负债表中列示为其 他应收款项目。综上,对于报表项目影响上,就是将预收账款中符合CAS14(2017) 要求的部分分拆为合同负债,将其他应收款中符合CAS14(2017)要求的部分分拆为 合同资产,如表5-1所示:
表5-1 2017年度综合财务状况表摘录1
单位:人民币(千元)

项目 不考虑提前应用 考虑提前应用 报告结果
  CAS14 (2017)的结 CAS14 (2017)的结  
   
合同资产 - 15,737,782 15J37.782
合同负债 - 346,747,257 346,747,257
预收客户账款 362,485,039 (362,485,039) -
 
资料来源:根据碧桂园2017年度报告中相关数据整理
 
 
除上述新增报表项目“合同资产”、“合同负债”外,受CAS14(2017)影响,资 产负债表还有一些其他的科目在金额上受到影响,如表5-2所示。“在建物业 '“贸 易及其他应收款”由于新准则下碧桂园一部分收入在一段时间内确认,所以“在 建物业”、“贸易及其他应收款”在适用新收入后有所减少。而“对合营企业和联 营公司的投资”、“贸易及其他应付款”、“递延所得税负债”、“留存收益”、“非控 制性权益”受CAS14(2017)的影响,金额变动与前述两项相反,适用后金额有不同 程度的增加。
表5-2 20】7年度综合财务状况表摘录2

单位:人民币(千元)
  不考虑 CAS 14(2017)
影响
考虑 CAS 14(2017)影
报告金额
在建物、丨k 487.499.976 (27,737,491) 459J62.485
贸易及其他应收款 282.019.803 (6、106.050) 275.913.753
对合营企业和联营 公司的投资 30.581,947 348,437 30.930J84
贸易及其他应付款 324.464.398 6,419,435 330,883,833
递延所得税负债 10,923,461 5,524,188 16,447,649
留存收益 53,856,460 9,410,632 63,267,092
非控制性权益 20,779,917 2,161,440 22,941,357
 
资料来源:根据碧桂园2017年度报告中相关数据整理
 
 
(2)利润表
根据CAS14(2017)的规定,收入确认应区分在某一时点确认和在某一时段确 认,由于碧桂园集团在以前确认各项业务收入时,均釆用的是在商品风险和报酬 己转移的时点确认方法,故CAS14(2017;|对各个业务分部影响较大a根据表5-3的 数据,我们可以看到碧桂园集团2017年房地产开发收入总额为220,157,369千元, 其中在-段时间内确认的房地产幵发收入为60,806,904千元,占比为27.62%;在 X…时点确认的收入为159,350,465千元,占比为7138°/〜除房地产开发业务外, 建筑、物业投资、物业管现、濟店经营业务均W在一段时间内确认的收入s由此 njl,碧桂|兀I提前采川CAS 14(2017)对其收入确认的屯要影响就足会使其部分、1丨/务 收入/I: •段时间内确认,相比j之前的均在时点确认收入的方法,CAS14(2017) 会使碧桂N集W收入有提前确认的趋势。
表5-3 2017年碧桂园各项业务收入确认情况
单位:人民币(千兀)

项目 仿地产开发 建筑 物业管理 酒店经营 合计
与客广
之间的
合同产
牛的收
220.157.369 22.089.367 3.121,852 1.814.135 247.182.723
在某- 时点确 认 159.350.465       159.350.465
在一段 时H内 60.806.904 22.089.367 3.121,852 K8I4J35 87.832.258
 
 
 
确认
资料来源:根据碧桂园20】7年度报告中相关数据整理
分析完CAS14(20〗7)对碧桂园集团不同业务收入确认的影响,我们再将分析目 标扩大到报表项目,如下表5-4所示。碧桂园提前采用CAS14(2017)与其不采用 CAS14(2017)相比,在2017年度多确认收入28,765,996千元,多确认14.52%,影 响还是较大的。当然,提起收入便少不了成本,在会计的学习中常常提起的一句 话就是“确认收入,结转成本”,那么与这句话相似,收入提前确认也同时伴随着 相关成本和费用的提前确认。通过下表,我们能看到不光有房屋直接的成本“销 售成本”,还有一些期间费用:“营销及市场推广成本”、“行政开支”,同时还有“所 得税费用”。我们能够计算出2017年这些相关成本费用合计多确认21,130,171千 元,多确认11.54%。对于碧桂园的合营企业和联营公司,受到碧桂园集团会计政 策的变更,对合营企业和联营公司也同样要按照新的会计政策进行调整,所以报 表项目“于合营企业及联营公司的经营成果所占份额”的金额也有一定影响。综 合上述收入和成本费用的影响,碧桂园由于提前釆用CAS14(2017)对2017年度利 润的影响金额为7,984,262千元。可以看到,在提出销售增长、业务范围扩大等类 似因素影响外,仅改变会计政策中的收入确认政策,就会企业带来近80亿元人民 币的利润增长,可见CAS14(2017)给企业利润表带来影响烕力之大。
表5-4 2017年度综合全面收益表摘录
单位:人民币(千元)

项目 不考虑 CAS14(2017)
影响
考虑 CAS14(2017)影 响 报告金额
收入 198.133,790 28;765?996 226,899.786
销售成本 (151,423,420) (16,690,984) (168,114,404)
营销及市场推广成 本 (9,381,049) (621,351) (10,002,400)
行政开支 (8,348,897) 47,889 (8,301,008)
所得税费用 (13,904,439) (3,865,725) (17,770,164)
于合营企业及联营 公司的经营成果所 占份额 (700,741) 348,437 (3,52,304)
本年度利润 20,767.543 7,984}262 28.751,805
-归属于本公司股东 的应占利润 19,805,232 6,258,286 26,063,518
•归属于非控制性权 益的应占利润 962,311 1,725,976 2,688,287
 
 
 
资料来源:根据碧桂园2017年度报告中相关数据整理 (3)现金流量表
通过下表我们能够看出碧桂园经营活动现金流量采用的是间接法编制的。现 金流量表间接编制法编制的起点是企业的本年利润,在本年利润的基础上调整折 旧、资产减值损失、无形资产摊销等对企业利润有影响,但是与现金流量无关的 科目,以此得到企业现金流量表中的数据,所以现金流量表是受资产负债表和利 润表共同影响的一个报表。因为资产负债表和利润表受CAS14(2017)的影响,其折 旧、资产减值损失、无形资产摊销等科目均受到了很大影响,所以现金流量表必 然会在资产负债表和利润表的影响下有较大的变动。
表5-5 2017年度综合现金流量表摘录
单位:人民币(千元)

  不考虑 CAS14(2017) 考虑 CAS14(2017)影 报告金额
  影响  
经营活动的现金流 量:      
存度利润 20,767,543 7,984,262 28,751,805
-于合营企业及联营 公司经营成果所占 份额 700,741 (348,437) 352,304
营运资本变化:      
-在建物业及持作销 售的已落成物业 (153.535.602) 18.788.343 (134,747.259)
-贸易及其他应收款 (158.942.467) 3,237.515 (155.704.952)
-合同资产 - (8,981,435) (8,981,435)
-合同负债 - 176,865,219 176,865.219
-贸易及其他应付款 131,729,488 (1,934,125) 129,795,363
-预收客户账款 195,611,342 (195,611,342) -
 
资料来源:根据碧桂园2017年度报告中相关数据整理
 
 
CAS14(2017)对于经营现金净流入有一定的提升作用,但这里的经营现金净流 入提高并不代表真正的现金流入提高,我认为这是由于现金流量表的编制方法导 致的。由于碧桂园现金流量表是间接法编制的,以净利润为起点,通过一系列的 调整,得到现金流量的情况。所以,CAS14(2017)使得碧桂园净利润提高,进而导 致经营现金净流入的提高也是很自然的事情。
5.3.2财务指标
原收入准则下,房屋预售业务(即期房销售)收到的合同价款应确认为“预 收账款”项目,建造房屋的过程发生的成本费用等应确认为“开发成本”科目, 资产负债表日“开发成本”并入资产负债表“存货”项目中,按照碧桂园以前的 会计政策,在房屋交付后才确认收入,这也意味着“开发成本”、“存货”要在房 屋交付给业主后才能转入成本中。但是CAS14(2017)实施后,房屋预售业务符合在 一段时间内确认收入的标准,可以按履约进度在一段时间内确认收入,这也意味 着“预收账款”、“开发成本”、“存货”项目结转收入成本的时间提前了,这必然 会影响到碧桂园集团的财务指标。而且按照CAS14(2017)的要求,收到的合同款高 于按照履约进度应确认收入的部分应该确认为“合同负债”,•收到的合同款低于按 照履约进度应确认收入的部分,且企业有权向对方收取的金额部分,应该确认为 “合同资产”。“合同资产”与“合同负债”这两个新的报表科目的出现也会在一 定程度上影响这碧桂园集团的财务指标。
⑴偿债能力 资产规模:
表5>6新旧收入准则下碧桂园资产规模比较
单位:人民币(千元)

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 591,571,601 871,173,267 1,171,639,498 - -
CAS 14(2017) - 794,667.680 1,049.669,258 1-403,043,000 1,629.694,000
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
在新旧收入准则两个核算规定下,我们能够发现CAS14(2006)下的碧桂园资产 规模总是大于CAS14(2017)下的资产规模的。这主要由于旧收入准则下,碧桂园收 入是在房屋交付时点确认,收入确认的滞后造成大量的存货金额留存在账面,导 致资产规模虚高。而事实上,旧收入准则下的存货有很多实际上己经不具有资产 属性,因为由期房销售出去的但没有交付的房屋己经给企业带来了经济利益的流 入,未来无法再给企业带来经济利益的流入,严格来讲,这些存货不能称为资产。 但是由于旧收入准则会计核算的局限性,只能将这部分房屋按照存货来处理,这 也就造成了碧桂园资产规模的虚高,容易使投资者对企业资产规模产生误判。 CAS14(2017)能够较好的解决碧桂园资产规模虚高的问题,按照合同履约进度及时 确认收入,结转成本,很好的解决了收入确认滞后的问题,有力保障财务信息的 及时性。
流动比率:
表5-7新旧收入准则下碧桂园流动比率比较

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS 14(2006) 1.20 1.25 1.23 - -
CAS14(2017) - 1.17 L13 1.10 1.15
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
流动比率是流动资产与流动负债的比值,是用来企业衡量短期债务偿还能力 大小的指标,数值越大说明偿债能力越强。通过上表我们能够看到CAS14(2017) 实施后,碧桂园流动比率有所下降,短期偿债能力减弱。这是房地产企业产品的 特殊性与CAS14(2017)在一段时间确认收入共同的结果,房地产企业的产品是价值 巨大的房屋,在资产负债表中计入属于流动资产类别的存货科目中;而又由于 CAS14(2017)规定的在一段时间确认收入的原则,碧桂园将一部分存货确认收入结 转成本,这就导致了流动资产金额大幅减少,继而流动比率降低。
资产负债率:
表5-8新旧收入准则下碧桂园资产负债率比较
单位;人民币(千元〉

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.1231
CAS14(2006):
资产负偾率
86.20% 82.41% 82.14% - -
-资产总额 591,571,601 871,173,267 1.171.639.498 - -
-负债总额 509,956,431 717.962.041 962,386.723 - -
CAS14(2017):
资产负债率
- 88.13% 88.89% 89.85% 89.36%
-资产总额 - 794,667,680 1,049,669,258 1,403,043,000 1.629,694,000
-负债总额 - 700,363,989 933,057,329 1,260,596,000 L456;286?000
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
通过上表我们可以看到,碧桂园采用CAS14(2017)后,资产负债率提高了。在 未采用股权融资且长期债务未发生较大变动的情况下,在采用新收入准则后碧桂 园资产负债率由原来的82.14%提高到88.89%,这很大程度上是由于提前确认收入 导致资产负债率提高。资产负债率是负债与资产之比,我们分别分析碧桂园实施 CAS14(2017)后资产和负偾的的变化,由此得出资产负债率的变化。首先分析负债, 通过上表我们能够看见,2017年6月30日旧准则下负债总额为7179亿元,新准 则下负债总额为7000亿元,减少了 179亿元;2017年〗2月31日旧准则下负债总 额为9623亿元,新准则下负债总额为9330亿元,减少了 293亿元。这主要是按 照新准则按照履约义务进度确认收入导致的,部分预收账款直接确认为收入,余
下的重分类为合同负债报表项目。单看减少的数额十分巨大,但是由于碧桂园负 债整体金额巨大,减少部分分别仅占旧准则下负债总额的2%、3%。再看资产总额 的变动,20】7年6月30日旧准则下资产总额为87]〗亿元,CASI4(2017)下资产总 额为7946亿元,减少了 765亿元,减少了 9%; 2017年12月31日旧准则下资产 总额为11716亿元,新准则下资产总额为10496亿元,减少了 1220亿元,减少了 10%。能够看到资产总额减少幅度比负债总额减少幅度大的多,前面已经分析了资 产总额减少的原因,在此不再赘述。资产总额减少的幅度比负偾总额减少幅度大, 综合起来,导致了碧桂园采用CAS14(2017)后,资产负债率提高的现象。
(2)营运能力 存货周转率:
表5-9新旧收入准则下碧桂园存货周转率比较
单位:次

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 54.84 19.31 35.62 - -
CAS14(2017) - 29.43 39.54 16.54 31.35
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
通过上表我们能够看到,CAS14(2017)实施后,碧桂园存货周转率明显提高, 收入确认的提前,导致存货减少,存货周转率提高。也就是说,旧收入准则下, 由于会计政策的影响,存货周转率低于企业实际的周转率,而CAS14(2017)实施后, 企业及时确认收入,存货周转率更接近于企业实际的存货周转水平。
应收账款周转率:
表5-10新旧收入准则下碧桂园应收账款周转率比较
单位••次

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018,6.30 2018.12.31
CAS 14(2006) 1.30 0.32 0.70 - -
CAS 14(2017) - 0.42 0.84 0.38 0-89
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
应收账款周转率是营业收入与应收账款平均余额的比值,代表应收账款周转 速度,同时也反应企业管理者管理效率的高低,比值越大,说明应收账款周转越 快,管理效率越高。通过上表我们能够看到CAS14(2017)实施后,碧桂园应收账款 周转率有明显的提高,我认为这主要是由于CAS14(2017)的一段时间确认收入导致 营业收入大幅提高所致。CAS14(2017)的提前适用,改善了碧桂园应收账款周转率, 同时也提高了管理者管理业绩。
流动资产周转率:
表5_11新旧收入准则下碧桂园流动资产周转率比较
单位:次

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 201S. 12.31
CAS14(2006) 0.32 0.08 0,20 - _
CAS 14(2017) - 0.12 0.26 0.11 0.27
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
流动资产周转率是营业收入与流动资产平均余额的比值,代表流动资产周转 速度,比值越大,说明流动资产周转越快。通过上表我们能够看到CAS14(2017) 实施后,碧桂园流动资产周转率提高了,与应收账款周转率提高原因相仿,这也 主要是由于、CAS14(2017)给碧桂园带来的营业收入大幅增加所导致的结果。
(3)盈利能力 主营业务收入:
表542新旧收入准则下碧桂园主营业务收入比较
单位:人民币(千元)

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 153,086,977 62,987,757 198,133,790 - -
CAS14(2017) - 77J37J54 226,899,786 131,894,000 379,079,000
 
 
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
净利润:
表5-13新旧收入准则下碧桂园净利润比较
单位:人民币(千元)

  2016.12.31 2017.6.30 2017.1231 2018.6.30 2018.12.31
CAS 14(2006) 13,663,223 5,039,433 20,767,543 - -
CAS14(2017) - 8,373,399 28,751,805 16,319.000 48,542,000
 
 
 
资料来源:根$碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
通过上面i 5-12和5-13两表能够很直观的看到CAS14(2017)对碧桂园主营业 务收入和净利润数据的提升作用。CAS14(2017)对碧桂园经营成果上最大的影响就 是将原来的交付时点确认收入变为在履约期间确认收入,影响效果来讲就是收入 确认提前了。所以我们能够看到采用CAS14(2017)后,主营业务收入和净利润均有 提高,这也是将未来某时点确认一次的收入分期确认的必然结果。由于碧桂园 CAS14(2017)适用时间较短,无法观察到长期结果,但是能够推测,相比于旧收入 准则,CAS14(20I7)下的碧桂园主营业务收入和净利润会更加平滑,不会出现因某 房地产项目交付导致的收入和利润激增的情况。
销售净利率:
表5-14新旧收入准则下碧桂园销售净利率比较

  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6-30 2018.12.31
CAS14(2006) 8.93% 8.00% 10.48% - -
CAS14(2017) - 10.77% 12.67% 12.37% 12.81%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
销售净利率是净利润与销售收入的比值。这一比值通常用来衡量企业在一定 时期的销售收入获取利润的能力。这个比值越大,说明企业销售收入获利能力越 强。我们能够看到CAS14(2017)实施后,碧桂园销售净利率有一定程度的增加。 成本费用利润率:

表5-15新旧 收入准则下碧桂 园成本费用利润率比较
  2016.12.31 2017.6,30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 17.70% 14.64% 22.90% - -
CAS14(2017) - 20.46% 21.61% 27.71% 28.76%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
成本费用利润率是企业利涧总额与成本费用总额的比值,代表企业每付出一 元成本费用可获得多少利润,比值越大,说明每一元成本费用获得的利润越多。 通过上表我们能够看到CAS14(2017)实施后,碧桂园成本费用利润率有一定程度的 增加。
净资产收益率

表5-16新丨E 收入准则下碧桂园净资产收益率t 匕较
  2016.12.31 2017.6.30 2017.1231 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 16.74% 5.05% 10.97% - -
CAS14(2017) - 8.88% 13.67% 6.60% 16.47%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
净资产收益率是净利润与所有者权益的比值,代表股东每付出一元权益可获 得多少利润,比值越大,说明股东的收益率越高。通过上表我们能够看到 CAS14(2017)实施后,碧桂园净资产收益率提高十分明显。
通过上述表5-14、5-15、5-16三表,我们能够看到CASI4(2017)对于碧桂园盈 利能力提高很明显。但是,CAS14(2017)对碧桂园最大的影响是使碧桂园部分业务 按照一段时间确认收入的原则提前确认收入,在碧桂园未披露其房地产开发流程、 建造方法等“制造工艺”发生变化的情况的下,仅仅会计上收入确认时点的提前 能否使碧桂园代表盈利能力的各项指标大幅提高,笔者是持怀疑态度的。因为无 论收入是否提前确认,在收入的配比原则未发生改变下,与收入提前确认的同时 还有与收入相对应的成本等,所以笔者认为新收入准则不应大幅改变企业的盈利 能力指标。
(4) 成长能力 销售增长率:

表5-17新旧收入准则下碧〗 _园销售增长率t :较
  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 35.21% 9.81% 29.43% - -
CAS14(2017) - 35.5% 48.22% 69.67% 67.07%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
销售增长率是本年销售増长额与上年销售收入总额的比值,代表销售增长的 幅度,比值越大,销售增长幅度越大。通过上表,我们能够看到碧桂园釆用 CAS14(2017)后,销售增长率明显增大,这是由于碧桂园有很多业务按照 CAS14(2017)中一段时间确认收入导致的营业收入金额增大所致。
资本积累率:

表5-18新旧收入准则下碧] 隹园资本积累率fcl :较
  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 7.41% 14.29% 14.18%
CAS14(2017) - 11.80% 21.76% 17.65% 19.14%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
资本积累率是本年所有者权益增长额与年初所有者权益额的比值,代表企业 当年资本的积累能力,比值越大,说明资本积累能力越强。通过上表我们能够看 到实施CAS 14(2017)后,碧桂园资本积累率有所提高。
总资产增长率

表5-】9新1 日收入准则下碧相 兰园总资产增长率 比较
  2016.12.31 2017.6.30 2017.12.31 2018.6.30 2018.12.31
CAS14(2006) 63.44% 105.36%% 98.06% - -
CAS14(2017) - 34.33% 64.29% 33.67% 55.26%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2018半年报、年报中相关数据整理
 
 
总资产增长率是本年总资产增长额与年初资产总额的比值,代表企业总资产 的积累能力,比值越大,说明总资产的积累能力越强。通过上表我们能够看到 CAS14(2017)实施后,碧桂园总资产增长率降低了。这是由于碧桂园按照 CAS14(2017)将符合一段时间确认收入的项目提前确认收入了,导致资产金额大幅 减少,从而呈现出总资产增长率下降的结果。
5.4新收入准则对经营管理的影响

5.4.1盈余管理
由于CAS14(2017)发布时间不长,对于准则的理解不同人可能有一定的差异, 这也给企业留有一定盈余管理的余地,碧桂园有可能也看到了收入准则巨变后的 盈余管理空间,从而提前适用CAS14(2017)。我们来看下表5-20:
表5_20碧桂园新收入准则应用前后收入利润对比

项目 2016年度 2017年度采用 CAS14(2006) 2017年度采用 CAS14(2017)
当期收入(人民币: 千元) 153,086,977 198,133,790 226,899,786
收入同比增长率 35.21% 29.42% 48.22%
税后利润(人民币: 千元) 13,663,223 20,767,543 28,751,805
税后利润同比增长 率 40.69% 52.00% 110.43%
 
资料来源:根据碧桂园2016-2017年度报告中相关数据整理
 
 
自上市以来,碧桂园收入平均增幅在30%左右,通过上表能够看到,2016年 收入增长35.21%, 2017年釆用旧准则收入增长29.42%,增速没有发生突变,较为 平缓。但是2017年釆用CAS14(20]7)后,收入同比增长48.22%,增长幅度猛増。 与收入相类似,在采用CAS]4(2017)后,碧桂园税后利润增长直接翻了一倍有余。 CAS14(2017)如此美化了碧桂园企业的增长率,这不得不令人猜想,高调宣布提前 采用CAS14(2017)是否是碧桂园的…种盈余管理?而且,CAS14(2017)对碧桂园增 速的影响不仅存在于上表中,在资本市场的影响也很大。在碧桂园披露采用 CAS14(2017)的首份财务报告,2017年中期报告后,股价从中期报告发布当日每股 9.74元,一个月后上涨到14.87元,总市值从发布当日的2075亿元上涨到2878亿 元。碧桂园从收入准则的变化中美化了财务数据,也得到了资本市场的认可。与 其他房地产企业2018年适用不同,碧桂园提前采纳CAS14(2017),这本身可能就 是一种盈余管理行为^
我们用事件研究法研究碧桂园运用CAS14(2017)后的市场反应,以研究碧桂园 采用CAS]4(2017)后是否得到资本市场的认可,是否给碧桂园企业带来了正面的、 积极的影响,碧桂园企业价值是否得到了提高。本文运用事件研究法的研究思路 如图5_2所示。首先确定所研究事件的发生日,随后确定事件窗口期,事件估计期; 然后计算预期收益率和超额收益率;最后计算在窗口期的累计超额收益率。


 

碧桂园集团在2017卬8/j 22 口召开中期业绩发布会,故2017年8月22日 为事件发生□,本文选取事件发生□前后20个交易日作为事件窗口期,即[-20,20], 具体日期为[2017/7/25,2017/9/20】。估计期是事件未发生所在的期间,本文定义估 计期为窗口期的前120天,即[2017/3/26,2017/7/24]。
接下来计算碧桂园在窗口期的实际收益率和市场在窗口期的收益率,碧桂园 实际收益率的计算方法为RHPu/Pum-1;市场收益率利用碧桂园上市的香港联交所 的恒生指数进行计算,计算方法为Rn^MIVMPm-1。公式中?和1^分别表示碧 桂园股价和恒生指数;下角标it和t表示碧桂园股价和恒生指数的日期。
关于预期收益率的计算,本文釆用的是市场模型Ri^di+PiRMi,将估计期的120 个碧桂园股票的收益率Ri和代表市场情况的恒生指数收益率RMi带入上述市场模 型的公式中,做回归分析,得出a=-0.002391206, P= 1.261250589。所以回归方程 是:Ri=-0.002391206+1.261250589RMi,通过将窗口期的恒生指数收益率RM带入 到该回归方程中即可得到碧桂园在窗口期的预期收益率ER。
事件研究法最后的输出结果是超额收益率ARi和累计超额收益率CARi,将碧 桂园实际的股票收益和按照回归方程计算出的预期收益做差即可得到超额收益 率,累计超额收益率是将每天的超额收益率叠加一起的结果。
通过计算,在碧桂园召开2017年中期业绩发布会公布第一份采用CAS14(2017) 编制的财务报告的前后20个交易日期间,超额收益率和累计超额收益率如图5-3 所示:
 

通过上图事件研究法的结果我们能够看到,在事件发生前后20个交易日期间, 碧桂园的超额收益率有时为正,有时为负,但大部分时间为正,而累计超额收益 率始终大于零,并且呈现出不断上涨的趋势。超额收益率和累计超额收益率的结 果说明,碧桂园釆用CASH (2017)准则,继而使碧桂园营业收入、净利润等经 营成果与往年同期相比大幅着上涨,投资者对此事件是十分认可的,并且投资者 对碧桂园未来业绩也是十分看好的,促使碧桂园股价上涨。可以说,碧桂园管理 层利用收入准则变化这一机会使其业绩成果得到了很大的提高,这可能是一次很 好的盈余管理行为,而且从市场反应来看,碧桂园企业价值有很快速的增长。
5.4.2内部控制
内部控制是企业内部各项业务活动相互联系、制约的规程,好的内部控制能 够使企业的经营效率得到极大的提高,有利于达到既定的管理目标。内部控制有 很多循环,其中很重要的一个循环是销售与收款循环,该循环中内部控制有效与 否关系到几乎所有企业都会涉及的收入确认和收款的问题。
碧桂园是一家在香港上市的房地产企业,由于相关法律法规规定上市公司需 要有健全的内部控制,保障管理制度的完整和健全。但是,内部控制制度也不是 一成不变的,外部因素变化,内部控制也应发生相应的变化,而此次收入准则的 变动就是一次很重大的外部因素变化。在CAS14(2006)准则下,企业以客户订单为 起点,通过销售单、信用审批、销售发票、客户签收单等票据的传导,最后由会 计人员登记收入明细账。整体来讲,确认收入的会计人员只需要按照票据金额确 认收入即可,并不需要深宄合同是如何订立的、合同条款是怎么描述的等问题, 因为CAS14(2006)并不要求这些内容。
但是CAS14(2017)实施后变动较大,根据新准则规定,收入确认是以合同为起 点的,继而通过五步法模型确认合同销售收入。合同条款的具体规定贯穿于“五 步法”模型的每一步骤之中,都需要以合同规定为依据,我们通过图3-2的收入确 认五步法的流程图能够体会到,买卖双方签订的合同贯穿于收入确认的整个过程 中,发挥着重大作用。
对于房地产行业来讲,主营业务是销售房屋等大额不动产,在销售过程中会 签订大量的合同,合同金额也比较大。不仅如此,房地产企业面对的客户比较多, 业主在购买时也会冇各种各样的要求,所以合同的种类也比较多。基于上述原因, 在碧桂园中幵展合同管理十分重要,合同管理是利用审查、监督、控制等手段对 合同订立、履行、变更、解除、转让、终止等活动进行管理。碧桂园己经有较完 备的合同管理体系,但是合同管理局限于签订合同的群体内,企业整体上合同法 律管理意识不足,所以在公司整体层面上,特别是财会人员中提高法律管理意识 的宣传和培养很有必要。同时合同复杂,风险高,同时收入又需要密切结合收入 条款进行处理,会计人员很难通过自身知识准确判断像履约义务、无条件收款权 这样的专业问题。所以在销售与收款循环的内部控制加入法律专业人事的判断, 更能够提高收入确认的真实、准确性。
5.4.3信息系统
碧桂园作为一家规模巨大的房地产上市公司,近几年来销售收入快速增长,
发展迅猛,快速发展中也存在对企业信息系统重视不足的问题。新收入准则下, 合同成为收入确认的重要依据,从合同中不仅需要明白销售的商品是什么、金额

 

5.5.1管理者
CAS14(2017)变化是企业面临的一项重要外部政策变动。因为会计信息能够反 映企业内部财务状况、经营成果,现金流量情况,这些信息对企业管理决策十分 重要,应审慎对待会计信息。为应对CAS14(2017)的变化,在新旧准则的衔接上, 我认为可以按照下列步骤,如图5_5所示: .
成立CAS14(2017)切换工作小组:企业可以把企业内部财务、法律、税法和销 售部门的精英人士抽调出来成立CAS14(2017)衔接阶段工作小组,由总经理领导, 负责全集团CAS14(2017)宣传、教育和指导工作。
将工作重点放在梳理现有销售合同条款上:收入准则修改后,收入确认的核 心是销售合同,所以需要企业认真审査销售合同的条款等信息,需要集销售人员、 法律人员和财务人员对合同条款逐一研究,査看是否有对权利义务规定模糊的条 款、是否对收款权方面有不清楚的情况,根据梳理的结果制定新的销售合同,并 在全集团内部进行培训。
评估CAS14(2017)对企业产生的影响:由CAS14(2017)切换工作小组和外部聘 请的收入准则专家、法律专家联合评估CAS14(2017)对本公司的影响,评估影响的 范围不仅包括收入确认、合同制定这两方面,还应进一步评估对企业内部控制、 信息系统和绩效评价等情况的影响,应将评估结果向董事会、总经理汇报,以制
定相应策略应对影响。
基于评估结果制定新收入准则切换方案:根据上述评估结果制定出预防方案, 以应对CAS]4(2017)对集团的影响,提前通知CAS14(2017>可能给各部门带来的影 响。在实施中,根据切换方案的实施情况不断完善,确保新旧准则衔接过程中企 业不出现大的失误。

 

梳理现有销售合同关键条款
 
图5-5管理层新旧准则衔接建议
好的内部控制能够使企业经营更高效,但是由于CAS14(2017)发布时间不长, 内部控制依然是按照旧收入准的要求下设计、运行的,原有内部控制无法满足 CAS14(2017)所要求的收入确认“五步法”的实施条件。基于此,管理展应该仔细 研究新准则收入确认“五步法”,在原有的内部控制基础上,梳理企业安排专业部 门专业人员识别合同中的各项履约义务、将合同价款分配至各履约义务等。根据 CAS14(2017),以双方订立的合同为核心,合同条款涉及的诸多法律问题,使得会 计人员很难独立完成收入确认、计量、记录和报告一系列流程,此时企业管理者 应取各部门之所长,补会计部门之不足,多部门合作完成,保证企业财务信息披 露的合规、真实、准确和完整性。例如,销售合同的拟定需要多部门联合重新审 视,法务部门、财务部门和销售部门都应参与到其中,发挥各自职能。对于房地 产企业而言,销售合同涉及金额较大,合同中条款的设定较为复杂。签订的客户 对象是购房者个人,数量庞大,综合来看,合同条款的重新评估过程应慎重仔细 考虑。尤其是对于合同中所规定的关键事项和关键条款要做好评估工作,涉及收 入确认的条款需仔细斟酌其经济本质。客户协议的整体框架可能也需为适应新收 入准则做出一定程度的调整,这将有可能影响企业今后一段时间的销售活动安排。 对于此,企业可以通过培养既懂法律又懂财务的复合型人才,强化公司员工的法

律意识来规避经营风险,提高企业经营效率。
5.5.2股东
现代公司治理结构多采用两权分离,.这种制度给能够使企业资源与经营管理 人员达到最优组合,发挥最大的效益,为所有者带来最大的利润。上市公司大多 更是采用两权分离的方式将企业经营权和所有权进行分离,但是这种公司制度也 有一定弊端。持有经营权的管理层可能利用手中的权利,在股东不知情的情况下 为自身谋取私利,出现短期投机行为。而这也很有可能损害了所有者的权益,这 一点可能在上市的公众公司上更容易体现。为了有效降低经营者与股东间的信息 不对称而引发的利益侵害问题,高质量的财务报告信息披露是必不可少的。财务 报告作为企业所有者和管理者的信息交换的重要桥梁之一,股东要密切关注财务 报告上所反映的企业信息。对于股东来讲,财务报告真实、准确、完整固然重要, 但股东自己对于财务报告上信息解读的准确与否也是很重要的。所以,作为股东 来讲,有必要密切关注会计准则和公司会计政策的变化,对相关变化产生的影响 进行一定的思考。
对于本次收入准则的变化,我认为股东和投资者应审慎对待公司在采用新收 入准则后的业绩信息。新收入准则中在一段时间内确认原则可能会使企业收入确 认提前,进而导致企业在准则变化的会计年度会有收入上激增,企业此时的收入 和利润提高有可能仅是计量方法导致,而非实际的增长。通过上面碧桂园的案例, 我们能够看到碧桂园在采用CAS14(2017)后,收入和利润的增幅比往年提高很多, 但是2〇〗7年房地产市场情况与往年相仿,碧桂园实际销售房屋增长幅度也没有大 幅提高,导致收入利润大幅提高的很大程度上是CAS14(2017)规定的收入确认条件 导致的。在一段时间内确认收入的原则,使碧桂园往年不能确认为收入的事项在 2017年得以确认,所以碧桂园在2017年轻而易举的迎来的业绩“大爆发”,造成公 司快速增长的“繁荣”景象。股东作为企业所有者,对于企业的经营情况往往存 在着信息不对称的问题,这一点在上市公司少数股东中问题尤为突出,很多情况 下,少数股东只能通过企业披露的公开信息了解上市公司情况,而财务数据又是 上市公司重要的公开信息之一。作为股东,为全面了解企业经营情况,有必要关 注会计信息的变化,尤其是仅靠公开信息了解企业经营情况的股东,更应关注会 计政策的变化,应该清楚会计准则的变化将会给企业带来什么样的影响,提前预 测企业财务数据变化的趋势,这样不仅能够合理掌握公司发展的空间,还能给准 确评估管理者的管理业绩带来很大的帮助。
5.5.3债权人
债权人由于对公司享有债的权益,与股东相似,同样应该关注企业财务信息, 也应该及时跟进了解收入准则和公司会计政策的变化,以便更好的解读公司财务 信息,防止公司无法清偿债权,导致自己遭受财产损失。债权人应该关注与企业 偿债能力相关的指标,如资产规模、资产负债率等。通过上文对碧桂园的分析, 我们能够看到,在编制2017年财务报表时,碧桂园采用CAS14(2006)和CAS14(2017) 两套收入准则针对2017年同一年发生的业务分别编制了财务拫表,有效剔除了其 他影响因素,碧桂园资产规模减少了,资产负债率提高了,这其实很大程度上是 碧桂园按照一段时间的确认原则提前确认收入的结果。笔者认为CAS14(2017)实施 后,是有利于债权人看清企业真实的偿债能力的,因为房地产企业的存货是金额 巨大的房屋,如果按照交付为收入确认原则,那么企业在很长的一段时间都处于 资产虚高的状态,无形中夸大的企业的偿债能力,而CAS14(2017)的在一段时间确 认收入的原则更能贴近企业获取收入的真实状态,财务数据能够更及时的反应企 业当前的情况,所以CAS14(2017)实施后的财务信息使有利于债权人了解企业。
虽然笔者认为新收入准则下收入确认的原则是有利于反应企业真实的负债水 平或者偿债能力的,但是笔者认为债权人应该关注企业变更收入准则的动机可能 有哪些,变更收入准则后企业经营的策略是否对债权人有利等方面的信息。同样 以碧桂园为例,笔者认为碧桂园提前采用新收入准则这个举动就值得债权人深思。 为什么其他企业都没有提前采用新收入准则的情况碧桂园要提前采用?提前采用 后碧桂园可能从中得到那些好处?在提前采用新收入准则后,碧桂园收入大幅提 高,通过准则变化改善财务报表后碧桂园会不会进一步大幅举债融资,给原债权 人的利益带来潜在损害的风险?笔者认为这是值得债权人深思的,而且笔者认为- 企业背后的动机比准则给企业财务数据带来的影响更值得债权人研宄。事实上,
在2017年采用新收入准则后,2018年碧桂园有息负债增加了 734亿元,与2017 年相比增加了 44.86%,增长十分迅速。虽然无法断言碧桂园在2017年提前适用新 收入准则就是为2018年大额举债做准备的,但是两者在时间序列上的前后关系也 难免不让人猜想。
综上,笔者认为站在债权人的角度,不仅需要从新收入准则变化的内容上考 虑对企业财务数据的影响,还可以跳出财务数据,从企业采用准则的动机考虑企 业以后的经营策略,以应对新收入准则带来的影响。

6研究结论与实践启示
本文选取碧桂园为案例,研宄碧桂园提前采用CAS14(2017)带来的影响,试图 通过碧桂园的案例分析,探究房地产企业应如何适用CA^14(2017),以及CAS14 (2017)给房地产企业财务数据方面、经营管理方面的影响。文章在阐述收入准则己 有研究和相关理论的基础上,展开对碧桂园提前采用CAS14(2017)案例的详细论 证。
案例部分系统介绍了碧桂园集团的基本情况,包括碧桂园资产构成、收入来 源、业务板块等情况,对碧桂园如何根据CAS14(2017)的规定安排本企业收入确认、 计量、记录、报告工作做了详细介绍。通过碧桂园采用CAS14(2017)后披露的2017 年中期拫告和2017年年报与未采用CAS14(2017)前的财务报告的对比研宄,总结 出CAS14(2017)对碧桂园收入确认的影响、碧桂园CAS14(2017)实施后的财务报表 变化和CAS14(2017)对企业经营管理的影响这三方面的收入准则变化带来的影响。 其中,对CAS14(2017)实施后碧桂园财务拫表变化的研宄细分为报表项目和财务指 标的研宄,对企业经营管理的影响研究细分为盈余管理、内部控制和信息系统的 影响。通过上述碧桂园的案例研究,总结出CAS14(2017)对房地产企业可能带来的 影响,并分别以企业管理者、股东和投资人、债权人的角度提出CAS14(2〇n)的应 对方法。
通过对碧桂园提前采用CAS14(2017)的案例研究,本文发现CAS14(20〗7)相比 于旧收入准则的变化是很大的。CAS14(2017)以控制权转移为收入确认原则和收入 确认“五步法”的规定,无论对于企业收入确认原则、流程还是会计人员收入确 认的思路来讲影响都很深远。CAS14(2017)实施后,碧桂园资产规模减少了,与此 同时带来的影响是资产负债率的提高,由于在一段时间确认收入的采用,收入确 认的滞后性得以改善,CAS14(2017)适用后的资产规模和资产负债率更接近于企业 的真实水平。CAS14(2017)实施后,因为收入有一部分提前在2017年度确认了, 碧桂园营业收入和净利润大幅提高,但是如果结合碧桂园高调宣布提前采用 CAS14(2017)编制财务报表的行为来看,这可能是碧桂园的一种盈余管理行为。由 于CAS14(2017)和原收入准则的巨大不同,给企业经营管理的影响也很大。 CAS14(2017)关于合同条款的规定和无条件收款权等内容的规定,使得房地产企业 的顺利实施新准则需要会计部门与其他部门合作,特别是与法律部门的合作,这 就需要企业根据CAS14(2017)对企业内部控制、组织架构和人员安排进行相应调 整。

总体来看,CAS14(2017)的实施对房地产企业的影响还是比较大的,其他房地 产企业可以借鉴碧桂园提前采用CAS14(2017)的例子来开展本企业的工作,同时根 据本文分析得出的CAS14(2017)带来的影响提前应对。

 
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