万科轻资产运营模式下财务战略研究

目录

1绪论 1

1.1研究背景 1

1.2研究目的与意义 1

1.2.1研究目的 1

1.2.2研究意义 2

1.3文献综述 2

1.3.1关于轻资产运营模式的研究 2

1.3.2关于财务战略的研究 4

1.3.3关于轻资产运营模式下财务战略的研究 5

1.3.4文献述评 7

1.4研究内容与研究方法 7

1.4.1研究内容 8

1.4.2研究方法 8

1.5创新点 9

2相关概念及理论基础 10

2.1轻资产运营模式与财务战略相关概述 10

2.1.1轻资产、轻资产运营模式的概念与内容 10

2.1.2财务战略的概念与内容 10

2.1.3轻、重资产模式的财务战略的利弊与差异 12

2.2 理论基础 14

2.2.1价值链理论 14

2.2.2微笑曲线理论 15

2.2.3生命周期理论 16

2.2.4资源基础理论 16

3万科轻资产运营模式下财务战略的案例介绍 18

3.1房地产行业现状 18

V

3.2万科运营现状 19

3.2.1万科简介 19

3.2.2万科的轻资产业务 20

3.3万科转型轻资产运营模式动因 21

3.3.1外部环境 21

3.3.2内部环境 21

4万科轻资产运营模式下财务战略的实施内容 23

4.1轻资产运营模式下的融资战略 23

4.1.1拓宽融资渠道 23

4.1.2资本结构与生命周期相匹配 24

4.2轻资产模式下的投资战略 24

4.2.1产业链整合扩大投资区域 25

4.2.2小股操盘提升企业投资能力 26

4.2.3合理利用资源——轻资产 27

4.3轻资产模式下的营运战略 28

4.3.1利用资源优势控制成本 28

4.3.2品牌输出效益 29

4.3.3提高资金周转率 29

4.4轻资产模式下的股利分配战略 30

4.4.1事业合伙人的分配制度 31

4.4.2股利分配与企业盈利同步的分配方法 32

5万科轻资产运营模式下财务战略的效果评价 34

5.1偿债能力分析 34

5.2盈利能力分析 35

5.3营运能力分析 37

5.4发展能力分析 39

6研究结论与启示 41

6.1研究结论 41

6.2万科轻资产运营模式下财务战略应关注的事项及解决方案 41

6.2.1筹资战略方面 41

6.2.2投资战略方面 42

6.2.3营运战略方面 42

6.3万科轻资产运营模式下财务战略实施的经验借鉴 42

6.3.1多样化筹资渠道 42

6.3.2高速周转与低利润率 43

6.3.3拓展新业务 43

6.3.4有效的运营管理 43

6.4研究不足与展望 43

参考文献 45

作者简历 48

致谢 49

1绪论

1.1研究背景

改革开放以来中国经济快速发展，各行各业适逢难得的发展机遇，房地产行业更是 异军突起，成为国民经济的支柱性产业，国人收入水平的提高和改善居住条件的愿望， 进一步推进房地产行业快速发展，甚至到了“过热”的程度，许多人也投入炒房大军， 把房子作为投资对象，房子也成为很多中国家庭财产中最重要的部分。房地产行业囤地， 加剧了土地成本的节节攀升，房地产行业的资金占用量大、运营周期长；国家不断出台 房地产控制政策、实施监管的措施，降低了投资房地产热度，且又收紧了房企的借贷资 金，使得房地产公司经营风险和财务风险骤增。就现阶段市场环境来说，重资产模式资 金周转慢、稳定性低、开发时间长的弊端日渐凸显。如何摆脱资金需求量大且来源单一， 资金周转困难、资金链断裂、资金轮转周期长的困境是房地产行业面临的重大问题，万 科“小股操盘”模式在复杂多变经济环境条件下，轻资产运营模式凭借自身灵活轻便、 周转速度快的特点，对正在谋求转型的万科带来很好的发展机遇，也都获得了理想收益， 轻资产模式在万科的实践得到了很好的效果，万科的转型引起了广泛热议，笔者选择万 科作为研究企业，针对其转型后所采取的财务战略展开多方面的分析，其经验是否可以 为其他企业借鉴。

1.2研究目的与意义

1.2.1研究目的

笔者以万科为研究目标进行研究，希望通过对其轻资产转型后所采取财务战略的分 析后归纳出可借鉴的经验，并根据万科在轻资产运营机制中所应用的财务战略，明确其 最终效果，并指出万科在轻资产运营模式下实施财务战略不足之处，并提出相应的解决 方案，为其他谋求转型的企业提供转型借鉴经验。

1.2.2研究意义

理论意义是：通过阅读和梳理相关文献，目前对轻资产经营以及研究轻资产运营模 式的研究方向大都趋向于其运营模式，如轻资产运营模式下的财务绩效和非财务绩效， 在轻资产运营模式以及财务战略结合方面的文献资料并不多。本文以万科为例，将轻资 产运营模式和财务战略相结合展开分析，是对轻资产运营模式框架内财务战略实际效果 的理论补充。

现实意义是：万科是最早转型轻资产运营模式的公司，在国内公司属于轻资产转型 的先驱公司，所以，万科轻资产运营模式下制定的财务战略受到国民高度的重视，同时 也给其它存在转型需要的公司提供借鉴经验。笔者选择万科作为分析对象，深入剖析其 转型轻资产运营模式后实施的财务战略，分析其实施效果，提炼其经验，给其它存在转 型需要的企业提供理论和经验支撑。

1.3文献综述

1.3.1关于轻资产运营模式的研究

Porter(2000)[ 1]将轻资产运营模式解释为：将企业的发展目光集中在产品设计、售后 服务等一类轻资产的发展，把生产等基础性经营业务交由合作对象进行进行经营管理的 运营模式。根据社会经济的发展，Chium--SinLin,Chih--PinHuang(2011)[2],认为任何行 业都不可能持续繁荣，并且大部分产业均积极采取有效手段实施轻资产模式的转型以保 证企业现有利润空间。然而根据复杂的市场变化情况，发现并不是所有的企业都适合转 型轻资产运营模式。比如处于初创期的企业，更多的是将重心放在投资固定资产上；成 长期的企业，对轻重资产两方面都侧重；显然对于这两个时期的企业来说，转型轻资产 运营模式可能不是最好的选择。但是当企业进入成熟期后，推行轻资产运营模式将会增 加企业的商业价值(yifeiZhang,2014)[3]。项宇(2020)[4]认为轻资产运营模式在房地产 行业中被选择的前提是：房地产行业中的增值速度小于资金成本。这些研究侧重于企业 是否应该选择轻资产运营模式，下面展开学者们对轻资产运营模式的研究，比如刘闲月 （2012）［5］提出轻资产运营模式属于公司拥有技术创新能力，可以对价值链所有涉及环 节进行控制，并将非核心环节转移给合作对象，同时对于动态变化外部环境具有较强适 应能力的运营模式。柳晨（2020）［6］认为轻资产运营模式不仅在企业中起到资源配置产 业链的作用，而且在企业财富价值链中起到组织、协调和整合的作用。关于轻资产运营 模式的理解，涂山青（2014）［7］认为企业轻资产运营模式要具备“轻资产”基因，这个“轻 资产”基因是指企业必须具备的核心能力：比如知识与核心技能、品牌声誉、资源整合 能力、质量控制、价值链定位等。但是也有人认为轻资产运营模式是战略，例如何瑛、 胡月（2016）［8］指出轻资产运营模式是一种资本战略，企业应该打造核心竞争力，实现 盈利。张恩峰（2020）［9］认为轻资产运营模式是可以在短时间内取得高附加值的运营模 式。陈才溢（2013）［10］通过分析后提出，采取轻资产运营模式的基础为公司内部流动资 产比例不低于 80%。同时，部分研究人员从不同角度分析了轻资产运营模式对国内经济 的发展的影响。（2011）［11］通过大量的案例分析后得出“二维价值”的理论，提出公司 采取轻资产运营模式的最终目标是达成自身价值最大化目标，不过，基于此目标的实现， 公司一定要可以为客户创造价值，唯有如此，公司自身价值的提升才能够真正实现。刘 桦等人（2017）［12］应用物元分析法对各个发展阶段房地产公司轻资产运营后的发展情况展 开了分析。根据其结论，轻资产运营最主要的是企业要具有对资本进行合理科学运作的 能力，对企业所选的项目可以进行经营的能力，还有可以及时甄别轻资产的优势资源， 并进行储备的能力。祝瑜艳（2020）［13］也认为轻资产运营模式的关键在于致力于公司的 软实力发展，比如品牌效力等。陈方勇（2016）［14］提出轻资产运营模式是基于知识经济 市场环境中发迹的创新型业务运营模式，而且在学术界受到了多方的认可。张炜等 （2017）［15］提出基于轻资产运营模式框架内，合作开发以及雇佣专业投资咨询组织是减少 房地产公司财务风险最为有效的策略，资金链不充足且资金体量较小的投资主体难以承 担一线城市商业广场的管理和建设业务。

张艳（2017）［16］总结了轻资产运营模式的资金投入少、资产规模小、资产形态方便 等特点，企业将非核心业务外包，可以减少资金占用。何瑛、胡月（2016）［17］却在实证 研究中发现轻资产运营模式的企业展现出现金刘充足、固定资产、存货、应收账款和负 债的占比低的特征。关璐宁（2020）［18］总结轻资产运营模式的特点是重视产品创新能力， 提高产品质量。

李海玲(2018) [19]提出轻资产运营方式的执行可以促进公司资本结构调整，提升公 司整体经营能力，保证公司稳定发展。毕艳杰(2019) [20]提出应构建高效的轻资产运营 模式要基于公司文化、品牌形象、人力资源以及规章制度等方面展现全局性的考虑。

1.3.2关于财务战略的研究

1980年前后，战略管理理论引起了学术界的广泛关注。财务战略这一新的研究课题， 吸引力国内外研究人员的目光。因为财务战略和战略管理理论两者在各个方具有较高的 相似性，因而，研究人员并未将两者进行细致的区分。

A. Pearce 等人 (1989)[21]总结归纳出“财务战略”相关理论，认为财务战略主要内 容是指资本的募集、经营资金的使用以及资金管理等James E等人(1990)[22]认为，财务 战略主要包括资金的获取和运用、成本的控制以及收益的分配等。Ruth Bender和Keith Ward (2003)[23]认为企业对于资金的来源、使用及分配的长期规划即可称为财务战略。而 刘志远(1997)[24]通过研究后得出的结论同以上研究人员研究结论并不一致。刘志远提出 财务战略属于具有长期性、整体性以及创新性的资源配置策略。而最关键的是，财务战 略应发挥出提升企业综合竞争力以及公司收益的作用。

就公司价值最大化角度分析财务战略，王峰(2006)[25]认为，公司要提高财务战略管 理标准，使之可以向公司价值最大目标提供助力，而不是对公司正常经营管理形成约束。 黎开斌(2021) [26]认为财务战略是公司战略管理体系的一部分，只是财务战略的关注点 在于公司资本资源的合理配置和有效使用，从而实现企业价值最大化。

从可持续发展角度分析。陈晶璞(2009)[27认为，有效的财务战略，可以帮助企业获 取竞争优势，且能够帮助企业保持自身的竞争力。从而实现企业所制定的目标。孙丽华， 倪庆东(2016)[28]认为，如果企业想实现自身的可持续性发展，就需要制定合理且可以随 内外环境的变化进行调整的财务战略。

价值链角度来分析财务战略，姜庆(2017)[29]认为伴随企业的发展和市场中分工的明 确，公司若不考虑市场因素，无法真正成长起来，因而对于公司而言，在复杂的市场环 境中建立长期的合作关系是非常必要的，构建新型竞争模式，进而达成产业链全部组成 单元的一致性目标。陈卓(2019)[30]提出财务战略基于价值链管理视角下研究与制定， 可以优化财务战略的环境，发挥财务战略和其他战略的协同作用。

从战略角度分析。潘军（2018）［31］指出财务战略对于房地产从业公司而言极其关键， 是保证企业稳定发展的核心内容。李定安（2016）［32］指出财务战略能够促进公司财务竞 争力的提升，而且可以增强公司内部资金均衡性，同全局战略目标达成统一。晏晓东 （2018）［33］认为，财务战略在公司所有战略中是必不可少的职能战略，该战略基于工作 整体战略、资金流动的前提下，通过合理运用内部资金来优化内部资源配置，同时保证 公司发展战略目标可以实现。赵伯延（2018）［34］提出公司在制定同自身发展相匹配的财 务战略后，可以对内部财务数据价值进行深层次的分析，增强财务数据有效率，突显公 司资源优势。付扬夯（2021）［35］提出从战略角度开展财务战略的实施工作，可以及时预 测和识别企业外部经济环境变化，从而降低企业因内外部环境的变化发生风险的概率， 可以有效规避财务风险。杜彬（2021）［36］也提出财务战略可以为企业的整体战略的顺利 实现规避风险。余萍萍（2020）［37］认为财务战略的关键目的是在利用效能上充分挖掘企 业内部资源潜力，从而发挥出财务资源的最大效力，有效保证了企业其他战略的实施。 朱杰（2019）［38］提出科学合理的财务战略有助于公司融资渠道的多元化，扩大企业整体 经营规模，促进企业健康稳定的发展。

1.3.3关于轻资产运营模式下财务战略的研究

轻资产运营模式是指企业通过历史经营所积累得到的轻资产用于利润杠杆，最大限 度展现其优势，达成公司价值最大化目标，是公司根据市场动态环境和内部经营特征展 开分析后对公司整体发展战略进行倾向于轻资产的符号，属于一类创新性的运营模式。 因此，现阶段轻资产运营模式引起了学术界的广泛关注，大量学者加入了该课题的研究 当中，不过将轻资产运营模式和财务战略相结合进行研究的文献资料相对较少。

（1）轻资产运营模式下财务战略实施的动因研究

汤谷良等人（2012）［39］提出公司经营过程中制定的全部财务战略，均是以公司商业模 式为基础而建立的，公司财务战略要参照现阶段商业模式来展开优化，应展现出对商业 模式发展的促进作用，而商业模式在成熟后会反馈给公司完成全局的战略布局，从而实 现公司价值最大化的目标。牟晶晶，周长林(2014)[40]认为公司要针对财务战略特征进行 前瞻 性的 考量 ，如 此才 可以 保证 相关 轻资 产商 业模式 的有 序发 展。 Tang GL 和 GaoY(2016)[4i]通过深入的研究后归纳出促进轻资产转型战略的有效意见，主要涉及管控 融资成本、降低融资风险以及优化公司发展战略等方面。Jacob Donkor (2018) [42]通过 收集整理超过 300 家中小企业财务数据，并进行分析，认为公司财务战略的改革可以促 进公司核心利润提升，同时他们提出创新性的公司发展战略对于公司的稳定发展具有长 远的影响，所以，公司要综合内部条件和市场环境特征，对公司战略进行调整和优化。 LiA和CaoY(2018)[43]选择商业银行作为研究对象，针对其财务战略风险问题进行分析, 得出风险源于资金筹措、资金流动以及公司盈利能力，给公司财务战略风险管控问题提 供解决方案。YangP.(2019)[44]指出，公司财务战略同外部环境存在紧密联系，当外部环 境发生变化，财务战略也要跟随外部环境进行动态跟踪。同时，财务战略转型的难度同 公司内部财务自由度存在关联，通常财务自由度高的公司，其财务转型的成功率和效率 更高。戚英华(2017) [45]认为通过制定和轻资产运营模式相匹配的财务战略，对轻资产 运营模式的成功应用至关重要。刘新军(2020) [46]指出对现在由重资产运营模式转变为 轻资产运营模式的房地产而言，轻资产运营模式更加促进企业长期稳定发展，但是由于 这种模式运用时间短，因此要实施科学的财务战略以降低经营风险。

(2)关于轻资产运营模式下财务战略实施效果研究

郭永清(2017) [47]提出，对于决定进行转型轻资产运营的公司来说，通过制定科学 的节约成本战略能够在生产经营环节节约生产费用，提高自身对公司成本的管控能力， 进而提高公司收益空间。而且通过这种方式能够帮助公司创造更为稳定的内部环境，不 过此方式的劣势在于运营过程中占用大量的资金，如此尽管能够提升公司利润水平提 升，促进了企业的发展，但是也会导致公司经营风险以及财务风险的增加。王茜萌(2018) [48]针对房地产信托投资机构展开分析后，提出通过调整杠杆比率有利于加快运营模式的 转型，有助于财务战略的实施。朱卫东(2018)[49]对实施财务战略公司所产生的促进作用 展开研究，选择多家公司财务数据进行比较分析，得出实施科学财务战略的公司，资金 有效利用率更高，对应的财务均处于较低水平，由此便能够知道财务战略能够促进公司 整体经营情况的良性发展，扩大公司的利润空间。李鹏华(2019) [50]认为转型轻资产模 式的基础条件是构建公司相对特殊的融资渠道、甄选外包环节以及获取基金收益。轻资 产运营模式对公司财务绩效表现出显著的激励效果，进而促进公司整体竞争力的提升， 对于复杂多变的内外部环境具有更前的适应能力。轻资产运营模式对公司资产结构优化 作业，公司资金储备更加充足，资本结构趋于合理，可以向客户提供多元化的服务，公 司财务风险同样会随着降低。

1.3.4文献述评

综上所述，轻资产的概念最先是由国外学者提出的，国内对轻资产的研究相对较晚， 大多数都是以国外的研究为参考再做补充和完善的，研究角度相对受限，本文将从战略 角度这一新的角度开展研究。根据查阅相关资料发现，我国学者对于轻资产运营模式的 研究大多数是关于轻资产运营模式下的表现形式、利弊等描述性分析，对房地产行业实 行轻资产运营模式研究的重心在轻（重）资产运营模式内容、轻（重）资产运营模式的 优缺点以及其具体的表现形式等。由于我国的房地产企业转型轻资产运营模式的数量较 少，且时间较短，研究成果相比于国外文献资料相对较少，国内在房地产公司转型轻资 产运营模式的策略、效果评价的研究有待补充和完善。但是由于国内外对轻资产的概念 各有定义，尚未达成一致意见，企业又根据自身的阶段和具体经营选择不同的路径，因 此限制了行业间的非同时期同阶段的可比性。国内外的研究把财务战略具体细分成筹资 战略、投资战略、营运战略和股利分配战略 4 个维度展开分析，且都认为财务战略在 企业的发展中占有举足轻重的地位。由于市场环境的变化莫测，企业需要根据外部环境 的变化制定相应的财务战略，企业只有在自我认知清晰且根据外部环境调整相应的财务 战略时，调整企业的发展目标，才能使企业充分发挥出其核心竞争优势，达成公司价值 最大化的经营目标。

笔者基于前人文献理论的框架内，选择房地产产业中转型轻资产运营模式较早的万 科为案例，分析其转型轻资产运营模式的可行性，并从财务战略的筹资、投资、营运、 股利分配四个方面详细分析轻资产财务战略的实施效果，为其他企业的转型提供借鉴。

1.4研究内容与研究方法

1.4.1研究内容

本文在整体结构设置上包括下述六个部分，分别是：

第一，引言部分。介绍本文的研究背景以及研究意义，归纳出目前在轻资产模式、 财务战略以及轻资产模式下财务战略实施动因等方面相关文献和观点，改善本文研究思 路和研究方法，明确本文研究的创新之处。

第二，概念解读和理论基础部分。主要介绍了轻资产、财务战略等本文涉及到的专 业词汇定义，通过对比分析的方法，分析轻（重）资产运营模式下财务战略的特点、弊 端，由于文章篇幅有限，主要介绍轻资产运营模式的相关内容；简单概括价值链理论、 微笑曲线理论、资源基础理论、生命周期理论的概念及用途，为下文分析企业的财务数 据提供理论基础。

第三，万科简介部分。本部分首先是从投资情况、政策情况及其他概括情况，分析 房地产行业现状，然后对万科经营状况进行概述，并针对万科转型轻资产运营模式的动 因展开研究。

第四，对比分析万科轻资产运营模式转型前后财务战略实施效果。此章节描述的是 万科转型前后的财务战略实施内容，但是文章篇幅有限，主要是讲述万科轻资产运营模 式下的财务战略的详细内容，依次基于财务战略筹资、投资、营运以及股利分配四个方 面依次展开。

第五，万科轻资产运营模式的财务战略实施效果分析。本部分主要是根据收集万科 相关的财务数据，分析各个财务指标的变化情况，并针对该企业在轻资产运营模式下执 行财务战略的实际经营效果展开研究。

第六，研究结论与启示。此章节首先归纳了万科轻资产运营模式下的财务战略实施 经营，并提出万科在财务战略执行时存在的问题，应当注意的事项，并提出解决方案。 最后对论文的分析内容进行全局性的概括，明确本文的研究过程中存在的问题以及对今 后研究方向的展望。

1.4.2研究方法

笔者在进行课题研究过程中应用了数种研究方法，主要的研究方法包括：文献研究 法、案例研究法、对比分析法。

文献研究法：文献研究法是一种较为广泛的研究方法，大多数论文都是基于文献研 究法撰写的。文献研究法主要是依靠收集文献资料，鉴别文献资料，整理文献资料，确 定好文章的研究对象。本文是通过文献研究法确定课题目标，归纳提炼轻资产、财务战 略等课题相关内容的定义，以及研究过程中需要的理论基础。本文利用文献研究法确定 了文章的基本框架和研究内容。

案例研究法：案例研究法本来是一种实地研究方法，但随着时代不同，案例研究不 再局限于实地研究，比如本文选取万科企业为研究对象，也属于案例研究。笔者收集并 整理了近年来万科相关财务数据信息，并以数据为基础分析其转型后实施财务战略后的 经营效果，予以评价，总结财务战略实施过程中的经验和不足之处，提出可靠性的建议。

对比分析法：对比分析法是将两个互相有关的事物进行比较，从而达到对事物本质 了解清楚的方法。本文将万科轻（重）资产运营模式进行比较分析，突出轻资产运营模 式的优势，对比研究两种模式下的财务战略的效果，明确轻资产运营模式下财务战略实 施的优势所在。

1.5创新点

本文从财务战略视角对万科实行轻资产运营模式进行研究，属于研究视角创新。现 如今学者们将轻资产运营模式与财务战略相结合研究的企业，大多是一些传统企业，比 如零售业、制造业等。学者们对商业地产的轻资产运营模式研究内容相对较少。本文选 取万科作为文章的案例研究对象，利用现有的理论和研究方法，对万科轻资产运营模式 下制定的财务战略进行研究。

2相关概念及理论基础

2.1轻资产运营模式与财务战略相关概述

2.1.1轻资产、轻资产运营模式的概念与内容

( 1 )轻资产的概念与界定

轻资产在广义上是指企业中的流动资产和无形资产，狭义上是指无形资产中的客户 资源、品牌价值、整合资源能力等。截止当前，国内国外尚未对“轻资产”有固定概念。 在本文中，笔者大胆将轻资产定义为企业发展过程中所需要的的软实力，比如企业的核 心业务的研发、设计，品牌的影响力，公司文化等。

(2)轻资产运营模式概念与界定

轻资产运营模式的含义为基于现阶段世界经济和信息高速流通的情况下，以扩大公 司竞争优势和收益能力为前提衍生出的全新运营模式。轻资产运营模式中，公司能够实 现资源的最优配置，集中于营销渠道、技术创新和人才招聘等具备公司核心竞争力的部 分，投入少量成本获得高额回报。

本文中对于轻资产运营模式的概念解读为公司运用外部资源，同时通过企业经营所 积累的轻资产优势、业务特点，同企业价值链结构相联系，借助于调整公司经营组合， 提升公司价值链附加值，并通过以最小的投资获得最高的经营利润回报，由此来达到公 司价值最大化的盈利运营模式。

轻资产运营模式于房地产产业有两种展现方式：第一种是企业在生产活动过程中， 企业向外提供品牌和技术，由外包企业进行生产。第二种是企业重点关注品牌、产品研 发、产品销售等环节的经营。

2.1.2财务战略的概念与内容

1 )财务战略的概念

所谓财务战略，其含义为保证企业资金流动性，实现企业整体战略，适应内外部环 境的变化，对企业资金的流动展开整体性、持续性以及创新性的规划，同时保证其能够 顺行。

财务战略是公司整体战略中必不可少的构成，具有相对的独立性，在整体战略中也 占有非常重要的地位，不再作为企业经营策略的附属部分。财务战略以价值分析为核心， 将重心放在公司资金的合理配置方面。公司在制定财务目标时，需要考虑到各利益主体 的诉求，选取最优的财务政策，基于此条件下，财务战略的选择是否能够符合利益相关 者的需求对于企业来说是非常关键的。

（2）财务战略的分类

财务战略主要包括分为筹资战略、投资战略、营运战略和股利分配战略。通过实施 科学高效的财务战略，一方面能够增强公司在复杂环境中的应变能力，一方面能够提高 公司整体协调能力，以达到维持企业的财务优势的目标。

（1）筹资战略。该战略是基于公司总体战略的目标要求下，对筹资规模、筹资对 象、筹资渠道和筹资结构等维度进行具体的计划和方案的决策。任何企业，几乎所有的 生产经营环节都无法离开资金的支持。筹资可以分为内源融资、股权融资、债务融资。 无论是选择哪种筹资方式都应该考量相关项目实施的可行性，因为无论是哪种筹资方式 都会或多或少的加重企业的负担，避免盲目选择筹资战略，造成不确定的风险。也要根 据公司的发展战略来确定筹资战略。同时资本成本对于筹资战略的影响同样显著，当公 司实施不同筹资方式过程中，资本成本同各类筹资方式资本成本健全平均值相等。具体 来说，商业银行信贷利息以及股票分配的红利均归类于资本成本，此时对于应选择实施 成本较低的筹资策略，实现筹资效益最大化。还有企业应该坚持专款专用的原则，坚决 杜绝按原计划筹集的资金用于别处，以免造成不可挽回的损失。

（2）投资战略。公司投资战略作为公司财务战略的关键战略，可以借助整体布局 把企业资源进行科学的配置，主要是为了解决投资目标、投资规模、投资方式和投资原 则等方面的问题。公司参照发展战略，选择科学的投资策略。公司在选择投资战略时， 必须要考虑市场竞争优势高低、产品市场份额等多方面因素。选择企业的投资目标，包 括发展性目标、收益性目标、公益性目标。选定的目标作为企业投资战略的直接目标， 并且可以促进企业的长远发展。选择投资规模，根据企业的技术水平、社会需求、经济 收益决定投资项目的规模。选择投资原则，比如权变性原则、集中性原则、准确性原则 等。选择投资时机，因为不同公司所具有的技术实力和创新能力存在一定的差异，所处 成长周期以及投资目标也存在差异，因此企业要根据自身的需求选择不同的投资组合。

选择合理的投资战略，能够对公司的稳定发展产生直接影响，与公司整体战略的实 施同样存在紧密的联系，所以投资必须要站在企业全局的角度上，合理运用企业自身资 源，符合公司战略执行要求。

（3）营运战略。该战略的含义为公司参考市场环境的改变，科学配置内部资源， 针对公司经营环节产生的不同问题提出相对应的解决措施，同时尽可能增强公司竞争力 的长期战略。对于公司整体战略来说，营运战略属于中间环节，营运战略能够可以辅助 企业通过加强营运管理在市场的竞争中占据优势地位。

选择公司营运战略过程中，必须要兼顾到资源配置、生产目标等不同相关因素，专 注于产品质量、市场供需以及库存方面的管理工作，改善消费者的消费体验，提高企业 的竞争力。营运战略也应当灵活可变，应当顺应市场的变化需求，维持企业的持续发展， 维持企业的优势地位。

（4）股利分配战略。股利收益分配是企业资金使用方式之一，对投资人定期发放 股利，以此来增强投资人的信心。股利分配战略的作用是找到股东权益和公司发展的平 衡点。股利分配战略的核心为明确股利支付率，当股东获得分红后，要保证公司内部正 常经营不受影响，满足公司内源融资需求。

在制定企业的股利分配战略时，要从全局性出发，需要用发展的目光进行考量，重 视股利分配对公司今后发展上的影响，来选择股利分红额度以及方案。科学的股利分配 战略一方面能够符合筹资和投资要求，一方面能够维护股票市场，吸引资本市场投资者 进入市场以确保公司的稳定经营。

2.1.3轻、重资产模式的财务战略的利弊与差异

本部分介绍的是轻、重资产运营模式的财务战略的利弊和差异。根据介绍轻、重资 产运营模式下的财务战略，对比利弊，分析差异。

（1）筹资战略

企业采用不同的运营模式时，筹集资金的来源也不同。轻资产运营模式下，房地产 企业可以通过债券筹资策略、低费用率的海外股票筹资模式、新型的互联网金融筹资等 方式筹集资金。轻资产运营模式下，房地产企业一般也可以寻求合适的合作伙伴，以此 达到降低投入成本的目的，又提高了市场竞争力；还可以寻求信托基金公司，这样既增 加了企业的融资方式，拓宽了企业融资渠道，又降低对银行贷款的依赖性，同时又保障 了现金流的稳定。

重资产运营模式下的房地产企业，一般采用销售收入、银行贷款、自有资金三种方 式进行筹集资金。企业的融资方式较少，筹集资金数额巨大，导致企业融资压力较大。

根据上述内容分析，轻、重资产运营模式不同，筹集资金方式不同，相比之下轻资 产运营模式下，企业筹集资金方式多样化，重资产融资压力相对较大。

（2）投资战略

轻资产运营模式下，房地产企业通过降低自身的重资产，提高轻资产的占比，以此 种方式带动企业的发展，对轻资产的投资加大比重。轻资产运营模式下，房地产公司投 资能够具体细分成对内投资和对外投资。其中，前者能够优化公司的内部资产结构，促 进企业的稳定发展；房地产企业对外投资主要是为了获取外部的优势资源，还能实现企 业的经济利益最大化。轻资产运营模式下，房地产企业的投资涉及并购、参股以及联合 经营等不同方式。

就重资产运营模式而言，因为房地产企业维持日常运营资金需求大，投资风险也高， 因此制定的投资战略相对保守，因为一旦引发公司资金链问题，公司将会产生巨大的经 营风险，甚至导致公司走向倒闭。重资产运营模式下，房地产企业的投资主要是以固定 资产为主，诸如企业囤积土地、购买设备、原材料。企业如果想要获得优势地位，就需 要保证企业的固定投入巨大，比如保证企业后续需要更新设备，设备维修等造成的固定 费用数额。

轻资产运营模式下的投资战略，在资产配置和价值链的管理中具有明确的导向性。 然而处于重资产运营模式下的公司相比于轻资产运营模式下的公司，前者的投资战略具 有局限性，且不具有明确的导向性。

（3）营运战略

实施轻资产运营模式的房地产公司，最为关键的必要条件为拥有充足的现金储备， 同时能对现金流量展开高效的规划管理，为保证资金的流动性，投资重点不再放在重资

产上，为了资金取用的及时性和灵活性，应对市场变化，调整公司资本结构。轻资产运

营模式下的营运战略包括成本、营销、营运资金。成本方面是指公司把公司非主营项目

的生产环节交由合作对象公司进行生产，进而实现减少成本的目标，不仅减少投入，还

可以提高企业的核心竞争力。营销方面是指企业通过加大广告宣传，拓宽销售渠道。营 运资金方面是指企业要减少存货，提高资金利用率和周转率，保证公司营运资金的充足。

轻资产运营模式下，房地产公司可以根据市场的需求变化，从而调整营运战略，使 企业可以在轻资产运营模式下能够把握住企业的核心业务，以此来创造更多的利润，发 挥企业的轻资产资源的优势，也可以促进企业在合作中发挥主导优势。

重资产运营模式下，房地产企业营运过程需要资金巨大，机会成本过高，占用资金 巨多，且资金周转率较慢。

（4）股利分配战略 轻资产运营模式下的股利分配，对企业的资金使用情况有直接关系。由于内部筹资 的自主性强，资本成本又低，所以内部筹资是企业通常比较依赖的筹资方式，但是股利 分配金额过大会对公司留存收益产生影响，所以，实施轻资产运营模式的房地产公司一 般会选择低股息分配方案，一方面可以完成企业的筹资，从而减轻企业的筹资压力，还 可以降低企业对外部资金的依赖，同时能够为公司提供充足的流动资金，以备不时之需。

重资产运营模式下的房地产企业，由于企业的营运战略和企业的股利分配战略联系 更为紧密，因此将营运战略和股利分配战略相结合起来叙述。企业制定营运战略时，要 结合企业的规模大小和市场发展需求。企业要筹集足够的资金投资项目，内部筹资又是 重要的融资方式，这将影响企业的资金流动性，对股东分红也造成影响。

2.2 理论基础

本部分介绍的是研究万科轻资产运营模式的财务战略所依赖的理论基础。

2.2.1价值链理论

二十世纪八十年代中期，迈克尔波特通过大量的实证研究后总结出“价值链理论”。 根据其观点，所有公司的活动均是由原材料采购、生产线生产产品以及销售产品组成。 他将这些活动统称为价值活动，采用价值链的表现出来。价值链上的每一项价值活动都 影响着公司最终可以创造的价值。

基于轻资产运营模式下，房地产公司利用价值链的分工理论，将企业中的非核心业 务外包给其他专业企业，分工合作，房地产企业只需将重心放在自身核心业务上即可， 这与其他企业建立了稳定的合作关系，实现合作发展共赢；大幅度提高公司日常经营管 理效率。

价值链理论是轻资产运营模式下的财务战略奠定了理论基础。企业可以一方面通过 合理分配资源取得竞争优势，一方面可以侧重关注高附加值的环节，以此提升企业效益。

2.2.2微笑曲线理论

1992 年，施振荣先生首次提出“微笑曲线”理论。微笑曲线犹如这个词本身是一条 微微弯曲像笑脸形状的曲线，像微笑的嘴巴两端较高而中间则较低。微笑曲线表现在企 业的产业链中，是以附加值相对较高的研发设计，以及企业的品牌运作位于曲线的两端， 而较低附加值的生产和销售则位于曲线的中间部分。

 

微笑曲线理论就是通过曲线本身的静态表现，来传达企业动态的变化，将企业中较 为隐藏的部分变成明面上的部分。通过微笑曲线理论将企业价值链上的各个环节有机的 联系起来，更好的研究公司的生产经营活动。

轻资产运营模式下，房地产企业合理利用微笑曲线理论，将企业中的重心放在轻资 产业务的发展，将资金和技术集中于核心业务的研发和设计，将生产环节的非核心业务 进行外包，这体现了房地产企业可以用有限的资源获取高收益的优势。万科采用“小股 操盘”的投资模式，只提供企业的技术和管理，根据在供应链中的优势地位，获取高额 回报的形式，充分展现了微笑曲线理论的优势。

2.2.3生命周期理论

1966年，卡曼(AKKarman)首次提出了 “生命周期理论”。卡曼虽然较早的提 出该理论基础，但却没有详细的介绍生命周期理论。一直到1976年，由赫塞(Hersey) 与布兰查德(Blanchard)发展了生命周期理论。他们认为标准的市场的生命周期应该是 包含四个阶段的，即发展、成长、成熟和衰退。处于发展阶段的房地产公司，公司需要 注入大规模的资金。所以，公司实施财务战略，重心放在筹资战略上，适时调整公司筹 资战略从而确保公司能够健康稳定发展。对成长阶段的房地产公司，其核心是促进企业 的壮大发展，因此应当制定合理科学的筹资投资战略，扩大投资规模，调整企业的资本 结构，维持企业的发展。处于成熟期的房地产企业，主要是维持公司的健康发展，公司 实施的筹资投资战略要基于公司发展为基础工作。处于衰退期的房地产企业，其核心是 保持企业的发展，要进行筹资，引进新的投资方。

然而理想与现实始终存在差距，现实生活中的市场情况似乎更加难以让人揣测，即 便如此，这也给真正可以理解这一理论的企业，提供了企业面对风险可以进行规避的机 会。

2.2.4资源基础理论

二十世纪八十年代，沃纳菲尔特(Wernefelt)总结归纳出“企业的资源基础论”。 资源基础理论假设为：公司包含无形资源和有形资源两种资源，这两种资源相结合在一 起可以变成特别独特的能力。这两种资源是公司独有且不能在企业间流动的。这独特的 能力和不可流动的资源是企业持久竞争的优势。

企业获取的资源的差异性是企业获利的原因之一。作为企业的优势资源，应具有较 高价值、而且资源比较稀缺不是轻而易举可获取的、不可轻易被其他资源替代、而且获 取资源的成本较低等特点。

企业的优势资源具有不可模仿性。资源模仿成本较高，其他企业如果想要获取同等 资源需要付出巨大代价才可拥有 。模仿成本包括实践成本和资金成本。

资源基础理论并不完全可以规避其他企业，成为自身企业的优势资源，因为无法保 证企业的特殊资源永远不被其他企业模仿。因此在企业的经营活动过程中，企业要不断 提升自身的学习能力，不断地寻求新的独特优质资源，也要维持好优势资源的优势地位， 防止被其他企业模仿，从而丧失企业的优势资源。

3万科轻资产运营模式下财务战略的案例介绍

我国对轻资产研究较晚，对轻资产运营模式也处于探索阶段。我国许多房地产企业 由于受内外市场环境的影响，原来的运营模式已经不能保证企业的未来可持续性发展， 于是探索运营模式转型迫在眉睫。本文选取万科作为研究对象是因为万科探索转型运营 模式较早，受大众关注；且万科是房地产中转型比较典型的例子。本部分将先展开房地 产行业大背景的介绍，之后引入万科简介，经营业务和转型动因等内容。

3.1房地产行业现状

（1）投资情况

从 1991 年开始有了房地产，中国房地产开始发展，尤其在 1998 年至 2008 年，房 地产行业开展了十年的高速发展，极大地推动了国民经济发展。但是伴随世界金融危机 的爆发、国家调控政策的执行、市场供需关系的改变等各类型因素，房地产产业发展开 始受限，进入一个稍微平稳的发展阶段。如下表 3-1，表示的是近 7 年来全国房地产住 宅开发投资额情况。从表中数据分析可知，当前我国的房地产住宅开发投资额处于一个 相对平稳增长的状态，这表示我国的全国住宅供应处于低速增长的状态。

表 3-1 房地产住宅开发投资额 单位：亿元

年份 投资额

2015 64,595.24

2016 68,703.87

2017 75,147.88

2018 85,192.25

2019 97,070.74

2020 104,445.73

2021 111,173.00

数据来源:WIND数据库

（2）政策情况

在房地产企业进入高速发展期后的十年，房地产行业赚的盆满钵满的时候。遭遇了

2008 年的全球经济危机，全球所有行业都遭受到巨大打击，房地产行业也未能逃过一劫。 与此同时国家也开始出手管控房地产行业的发展，不断出台新的政策，以此来收紧房地 产企业的资金。企业因为筹资受限，而处于原来的重资产运营模式下，对固定资产的投 资巨大，导致企业在获取资本的压力陡增，而且伴随着竞争者的增加，土地资源越来越 少，获取土地资源的成本逐渐升高。而且因为商品房与民生息息相关，商品房被投资者 用来投资，炒房炒到天价。于是“十四五”规划出台，明确“房住不炒”，并采取租购 并举、因城施策、限购等政策方案促进房地产平稳健康的发展。

3.2万科运营现状

3.2.1万科简介

1984 年，万科企业股份有限公司在深圳成立。该公司的创始人是王石，同时万科是 现阶段国内排在首位的住宅开发公司，主营业务为住宅开发以及物业。万科在 1998 年 进军房企行业，1991 年万科在深圳证券交易所上市。随着我国经济发展进入到中高速增 长阶段，房地产调控政策密集出台，房地产行业发展脚步放缓，但是由于万科悉心经营， 外部变化对万科的扩大规模影响并不大。无论内外部环境如何变化，万科始终坚持“稳 定队伍、控制风险，实现可持续发展”的原则，在积极经营企业的核心业务的同时，也 积极拓展消费地产、产业地产等新业务，所以万科房地产业务能够保持较高水平的发展， 业务遍及国内 65 个重点城市。万科不仅关注企业在国内的发展，还将眼光放至国际， 万科一直持续不断地关注在海外的投资动向，进一步扩大国际品牌影响力。万科已经成 功入驻旧金山、新加坡、西雅图、伦敦和纽约等5 个海外城市。2016年，万科第一次进 入世界 500强榜单，排在第356 位。参照国内相关统计机构公布的数据显示，2018 年国 内房地产上市公司 100强排名中，万科仅次于中国恒大，位居第二。

2013 年，万科第一次将轻资产、重运营列入到企业的整体战略中，第一次提及轻资 产运营模式。万科提出十年之内要实现企业由重资产运营模式转型轻资产运营模式。将 企业原有的重资产实现轻资产化，将拓展的新型业务轻资产化，采取轻资产运营模式经 营发展业务。2018 年，万科借助品牌优势，开始大力拓展轻资产业务，并提出要转型升 级做“城乡建设与生活服务商”。

3.2.2万科的轻资产业务

万科自 1993 年进军房地产行业，在经历疯狂扩展后，基于中国经济市场外部环境 和行业内激烈竞争，万科原本重资产运营模式已暴露弊端，为了实现企业可持续发展， 万科在2013年年报中提出“小股操盘”，意指公司在合作项目中不控股，但是项目仍 然由公司团队操盘运作，公司主要是以输出品牌影响力和管理能力的方式减少公司运营 风险，获得高额回报。这种轻资产运营模式表明公司可以在相同的资产规模下支持更多 的运营项目，从而获得更多的市场份额和更高的回报。 2014年万科开始由重资产运营模 式转型轻资产运营模式，其销售收入首次突破 2000亿。

万科通过房地产住宅开发、物业服务和其他多元化业务发展调整展现了轻资产转型 战略的实施。

（1）住宅开发与设计业务

房地产住宅开发是万科的核心业务之一。从 1993 年开始，万科开始进入业务调整 期，把房地产业务作为企业发展的核心业务，发行股票融资。并在同年，万科在香港发 售B股股票筹集资金达到45000万港元，用于拓展规模进行资源整合。1996年，万科 专注主流产品一流住宅，转让企业的非核心股权。

（ 2）物业服务

万科的核心业务也包含物业服务业务，万科物业名为万物云，主要定位是空间科技 服务商， 2020年实现全口径营业收入182亿元，同比增长27.36%，管理面积已达5.66 亿元，其中 47%来自于万科，公司营业收入和管理规模也是行业首位，竞争优势明显。

（ 3）其他业务

万科不仅在不断地强化企业主营业务的优势，还着力发展其他业务，为可持续发展 做充分准备。 2015年，在万科，在万科“城市配套服务商”发展战略的指导下，其已然 由单一住宅服务延伸至教育、医疗、产业和商业、长租公寓、城市更新等多元服务领域。

万科的租赁业务，截至2021 年上半年报告期末，租赁住房业务泊寓共有19.2万间， 分布在全国 33个城市，并在多地的市场占有率保持第一，规模位列集中式公寓全国第 一。万科的商业开发与运营业务也是万科拓展业务之一，截至 2021 年 6 月底，万科累 计开业的商业项目建筑面积达到988.8万m2,项目出租率超过92.3%,而稳定发展阶段 项目出租率达到93.9%。万科在物流仓储服务方面也取得较好成绩，截至到2021年， 万科物流现阶段在全国范围内44个城市中建立运营中心,目前已开展项目达到147个, 其中, 126个属于高标库,可租赁面积超过1000万平方米,冷库数量为22,可租赁面 积为93万平方米。2016年至2020年,万科物流可租售面积由147万平增至1148万平, 5 年内复合增长率为50. 8% , 2020年物流营业收入为 18.7 亿元,同比增长率为37%,万 科成为国内物流地产龙头企业,未来仍然有巨大的空间发展。

3.3万科转型轻资产运营模式动因

查阅相关资料发现万科转型轻资产运营模式动因两方面：外部环境和内部环境。

3.3.1外部环境

2008 年爆发全球金融危机,导致房地产行业开始出现增长无力的现象,但是政府的 “四万亿”经济刺激计划又促进了房地产行业的快速发展,房价不断攀升。房地产行业 投资额占GDP总量逐年上升。但是由于炒房投资的出现，导致房子出现只炒不住的现 象,政府不断出台限购等政策,房地产行业又进入一个新阶段,房地产行业投资额占 GDP总量增长率逐渐走低。万科受外部影响发展受限，于是寻找其他模式进行运营模式 转型,维持企业的可持续性发展。

3.3.2内部环境

土地价格激增。因为政府不断出台对土地市场的控制政策，土地使用权和所有权相 分离，土地资源变少，获得土地资源的费用上升，对企业的资金周转带来压力。

经营风险大。房地产行业是典型的资金聚集型行业，需要大量的资金支撑企业的发 展，但是企业筹资方式过于单一，导致企业筹资压力只增不减。企业也需要大量库存， 资金占用量过大，这导致企业的闲置资金更少，更不利于企业的长期发展。万科为了应 对外部环境和内部环境的变化，保障企业健康长远的发展，摸索转型轻资产运营模式。

一方面不仅缓解了企业对资金需求压力，同时能够有效减少公司的经营风险。