1. 网站地图
  2. 设为首页
  3. 关于我们


S房地产公司H项目的工程质量 管理策略优化研究

发布时间:2023-03-09 11:12
目录
摘要 I
Abstract III
第 1 章 绪论 1
1.1研究背景和研究意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意义 4
1.2研究目的和研究内容 5
1.2.1研究目的 5
1.2.2研究内容 6
1.3 研究方法和技术路线 7
1.3.1研究方法 7
1.3.2技术路线 7
1.4 主要创新之处 8
第 2 章 国内外研究现状和相关理论基础 9
2.1国内外关于房地产项目工程质量管理的研究现状综述 9
2.1.1关于工程质量管理体系的研究 10
2.1.2关于工程质量管理评价体系的研究 10
2.1.3关于房地产企业工程质量管理策略的研究 11
2.2对国内外相关文献回顾的评析 12
2.3相关理论基础 12
2.3.1全面质量管理理论 12
2.3.2流程管理理论 14
2.3.3价值工程理论 14
第 3 章 S 房地产公司 H 项目工程质量管理现状、存在的 15
主要问题及成因分析 15
3.1S 房地产公司概况 15
3.1.1S 房地产公司发展历程 15
3.1.2S 房地产公司组织架构 15
3.1.3S 房地产公司经营现状 16
3.2S 房地产公司 H 项目及其工程质量管理现状 17
3.2.1S 房地产公司 H 项目简介 17
3.2.2S 房地产公司 H 项目工程质量管理现状 18
3.3S 房地产公司 H 项目工程质量管理存在的主要问题及成因分析 21
3.3.1项目决策阶段工程质量管理问题分析 22
3.3.2规划设计阶段工程质量管理问题分析 22
3.3.3工程施工阶段工程质量管理问题分析 23
3.3.4验收交付阶段工程质量管理问题分析 23
第4章S房地产公司H项目工程质量管理策略优化 24
4.1S房地产公司H项目工程质量管理策略优化目标 24
4. 2 S房地产公司H项目工程质量管理策略优化的基本原则 24
4.2.1系统化原则 24
4.2.2主动控制原则 25
4.2.3可操作性原则 25
4. 3 S房地产公司H项目工程质量管理策略优化设计 26
4.3.1项目决策阶段工程质量管理策略优化 26
4.3.2规划设计阶段工程质量管理策略优化 28
4.3.3工程施工阶段工程质量管理策略优化 32
4.3.4验收交付阶段工程质量管理策略优化 42
第5章S房地产公司H项目工程质量管理策略的实施保障 48
5.1组织保障 48
5.2制度保障 48
5.3技术保障 50
5.4资金投入保障 50
第6章 研究结论与展望 52
6.1研究结论 52
6.2展望 52
参考文献 54
致谢 58
第 1 章 绪论
1.1研究背景和研究意义
1.1.1研究背景
随着我国国民经济的不断发展,房地产行业也紧跟国家的发展步伐, 近年来,尤其是十八大以来,我国国民经济发生了重大变化。十八大报告 中提到“推进经济结构战略性调整,这是加快转变经济发展方式的主攻方 向。”十九大报告中更是明确指出中国经济的增长方式已经从高速增长方 式转变为高质量发展,伴随房价的大涨,国家加大了对房地产行业的调控。 中央政府在 2018 年政府工作报告中明确提出“坚持房住不炒的定位,落实 各级地方政府主体责任,因城施策,逐步建立健全长期有效的管控模式。” 在 2019 年政府工作报告中强调“各级政府应高度重视保障性住房的建设, 想尽一切办法解决困难群众的住房问题。”政府不断加大保障性住房的供 给,限购政策越来越严格。房地产行业经历从早期的资源依赖型发展模式 即房地产公司主要依靠土地、资金等资源的获取优势实现发展,逐渐朝专 业化、精细化和系统化的方向发展。房地产企业面临越来越激烈的竞争, 企业为了在激烈的市场竞争中生存并发展,不得不加快开发节奏,加快资 金的周转速度,但同时也带来了很多质量问题,交付后引起了客户的质量 投诉,因此房地产项目开发建设过程中的工程质量管理日趋受到重视。总 之,研究工程质量管理的必要性,具体体现在以下四个方面:
一是企业适应由卖方市场逐渐向买方市场转变的需要。 众所周知,房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,2017 年我国 国内生产总值为 82.7 万亿元,2017 年全国房地产商品房销售额为 13.4 万 亿元。改革开放以来,我国经济快速发展,国民经济的持续稳定发展带动 了房地产市场的稳步发展。我国的城镇化发展趋势增加了对房地产产品尤 其是商品房住房的需求,再者是 2015 年 10 月十八届五中全会决定全面实 施一对夫妇可生育两个孩子政策,这意味着长达 30 多年的独生子女政策正 式结束,也将带来改善性住房需求的增加,助力房地产行业的发展。与此 同时,房地产行业也存在着危机。统计数据显示,全国 2017 年年末商品房 待售面积为 5.9 亿平方米, 2017 年的施工面积为 78.2 亿平方米,且 2017 年新开工商品房住宅面积为 12.9 亿平方米,2017 年年末商品房住宅销售面 积为 14.4 亿平方米,库存压力持续增加,因此购房者有了更多的选择机会。 由于土地价格不断上升,劳动力成本逐年上涨,导致房地产行业的成本逐 年上升,房地产公司的资产负债率普遍偏高且有逐步升高的趋势,据统计, 全国房地产开发企业 2017 年年末资产负债率为 79.1%,处于高位。
如何在竞争激烈的市场环境下保持自身优势是每一个房地产公司都需 要思考的问题,经受市场洗礼后的购房者变得越来越理性,事实上房地产 行业的市场竞争已演变成产品质量的竞争,房地产公司想要生存并发展就 不得不提升产品的质量,以获得购房者认可。房地产行业已经度过了市场 供不应求、开发商快速拿地快速开发的时代,逐渐进入到购房者理性消费、 开发商追求产品质量的时代。
二是改变房地产行业整体质量不高、购房者质量投诉呈上升趋势的需 要。
目前我国房地产行业的产品质量整体状况不容乐观,2019 年 8 月在房地 产标杆企业龙湖集团的中报发布会上就出现了业主因房屋的工程质量而宣 泄不满的场面(袁秀丽,2019),近年来,房地产行业的“质量门”事件频 频出现,更有甚者因工程质量问题而拆除重建,触目惊心!2018 年天津市一 楼盘因混凝土强度不符合设计要求的工程质量问题而需要拆除重建(童海 华,2018)。不少房地产项目在交付时因工程质量问题而被购房者投诉,根 据 12315 消费者申诉举报指挥中心发布的信息,从每年接收到的商品房住宅 投诉案例来看,工程质量问题产生的纠纷是最普遍的。近年来,商品房住宅 业主投诉质量问题呈现上升趋势,其中包括墙面裂缝、门窗、采暖地面裂缝、 外墙渗水、地下车库渗漏等质量问题。虽然这类问题绝大部分最终都没有得 到彻底的解决,也没有造成太大的直接损失,但对于房地产公司而言,损失 的是消费者对企业的信心和定位,从某种意义上讲,这种损失比直接经济损 失更可怕。
三是在优胜劣汰的房地产行业市场法则中生存的需要。
我国的房地产行业于 20 世纪 80 年代开始起步,虽然历时不足 40 年, 但发展速度惊人,据统计,2017 年年末全国共有房地产开发企业 95897 个。 在房地产行业初期,几乎所有房地产公司均不存在销售困难,企业之间的 竞争仅限于某些项目的竞争,随着房地产行业的不断发展,购房者的质量 意识不断提升,由于潜在的具有购房实力的消费者的数量在某一时期几乎 是固定的,所以,购房者必然会选择信誉好质量好的房子,必然导致部分 房地产公司因产品质量不能满足消费者需求而被市场淘汰。由于房地产行 业不存在技术壁垒,想要在激烈的市场竞争中生存就必须重视产品质量从 而提升企业的品牌优势。
四是企业适应国家对房地产行业监管趋严的需要。
2010 年8 月住房和城乡建设部出台的《房屋建筑和市政基础设施工程质 量监督管理规定》对工程质量监督工作提出了明确要求,主要包括对涉及工 程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量情况实施监督。2013 年住房 和城乡建设部组织中国建设监理协会和相关单位对对原国家标准《建设工程 监理规范》(GB 50319-2000)进行了修订并发布了新的《建设工程监理规 范》(GB 50319-2013)。2014年4月住房和城乡建设部与国家工商行政管 理总局共同制定的《商品房买卖合同(预售)示范文本》对商品房的移交做 出了更加严格的要求,主要包括以下两个方面的内容:一是办理交付手续前, 买受人有权对房屋进行检查,出卖人不得以任何不恰当的理由作为买受人检 查房屋和办理移交手续的前置条款。二是买受人检查房屋发现渗漏、墙面开 裂、外窗开启不灵活等质量问题的,由出卖人按照国家现行工程技术规范和 验收标准进行维修,相关费用由出卖人承担,由出卖人与买受人共同确定维 修的期限,完成所有质量问题的维修工作后,再进行移交。国家住建部在2014 年 8 月印发了《五方责任主体质量终身责任追究办法》,明确指出“追究建 设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位 项目负责人、监理单位总监理工程师等五方责任主体的项目负责人的终身工 程质量责任(住房和城乡建设部,2014)。”国家住建部在2014年9月向 各地方住建管理部门下发了《工程质量治理两年行动方案》,明确提出“从 商品房工程质量常见问题治理入手,五方责任主体必须严格执行工程技术规 范和验收标准,落实五方责任主体的相应质量责任,使行业整体工程质量水 平得到大幅度提高。 ”国家住建部在2017年3月向各地方住建管理部门印 发了《工程质量安全提升行动方案》,明确要求“完善管理制度和管理体系, 实施样板引路制度。制定并推广应用简洁、适用、易执行的岗位标准化手册, 将质量责任落实到人。”为进一步提升工程质量管理水平,住建部于 2017 年组织中国勘察设计协会编制了《建设工程项目管理规范》 (GB 50358-2017) 。为维护业主(即购房者)的合法权益,住建部于2010年10 月制定并公布了《物业承接查验办法》,明确指出了物业公司在进驻小区前, 建设单位和物业公司应安排专人按照国家现行的工程技术规范和验收标准, 共同对小区内所有公共场所的设备进行查验,查验结果经双方一致认可后方 能由物业公司接管相关设备。国家住建部于2018年9月制定并发布了《工 程质量安全手册(试行)》,明确要求“各企业在每个项目的工程建设全过 程中都必须将国家对工程质量安全管理的各项要求切实落地。各地方、各企 业要结合本手册相关要求开展自查自纠工作,发现问题积极整改。”
我国房地产行业在近 40 年的发展过程中,项目工程质量管理还没有得 到足够的重视和系统的研究,绝大多数房地产项目工程质量管理更多的是从 施工单位角度考虑,没有形成从房地产公司视角去理解和运用工程质量管理 的规律的局面,甚至有的房地产公司还没有从建筑企业施工管理理念中转变 过来,没有从整合资源的思维来实施房地产项目工程质量管理工作。S房地 产公司作为以房地产经营为主业的大型央企子公司,自 20 世纪 90 年代起步 入房地产市场,经历了我国房地产行业近 40 年的发展历程,从早期的资源 依赖型发展模式,逐渐向专业化、精细化、系统化的转变。本文引用的 S 房 地产公司 H 项目案例在工程质量管理方面主要存在以下问题:
一是在项目决策阶段对质量管理目标的设置不科学,未体现客户的利 益。
二是在规划设计阶段对规划设计的管控不到位,未开展二次设计等工 作。
三是在工程施工阶段的质量控制措施不全面,直接影响了产品的最终呈 现质量和效果。
四是在验收交付阶段对实测实量和分户验收工作重视程度不够,导致交 付过程中客户对工程质量满意度不高。
1.1.2研究意义
目前关于房地产项目工程质量管理的研究大部分仅局限于施工阶段的 工程质量管理研究,对房地产项目的其它阶段涉及较少,我国现行的国家及 行业规范也如此。尽管一些房地产标杆企业对房地产项目工程质量管理给予 了高度重视并形成了企业内部的质量管理操作手册,但整个房地产行业的工 程质量管理水平相对较低,部分房地产公司甚至仅依靠施工总承包单位对项 目工程质量进行管理,由此造成了我国房地产行业整体工程质量管理状况不 容乐观,导致“质量门”事件频现,这也是目前我国的房地产公司有时候被 冠以“黑心开发商”的主要原因之一。
目前我国房地产公司在项目工程质量管理过程中主要遇到以下挑战:一 是市场化程度不断提高的挑战,目前房地产行业处于市场经济的大背景下, 需要房地产公司转变工程质量管理理念,房地产公司自身需要不断完善以适 应市场,积极应对市场经济转型期间的各种变化;二是房地产项目开发节奏 不断加快的挑战,目前部分房地产公司要求拿地即开工,并坚持“456”原 则,即 4 个月开盘, 5 个月现金流为正, 6 个月回笼资金将能投入新的项目 之中;三是房地产项目利益相关者的介入与博弈的挑战,任何一个房地产项 目都牵涉到多方的利益相关者,一般有:项目的建设单位(房地产公司)、 项目的最终用户(购房者)、项目的参建者(勘察单位、设计单位、施工单 位、监理单位等)和项目所在地政府职能部门。因为视角和角度不同,项目 相关者的利益诉求也就不一样,存在着目标利益的矛盾和相互间的博弈;四 是房地产项目工程实施时操作层作业人员缺乏技能培训的挑战,房地产项目 一线的作业人员普遍是由未经过专业培训的农民工组成,导致了项目工程质 量无保障或达不到规范所要求的标准。分析面临的挑战,有利于房地产公司 认清现实,从思想上和意识上加强对工程质量管理的重视,并在房地产项目 实施过程中积极主动地制定针对性的应对策略和措施,从而推动公司项目工 程质量管理的不断改善和提升。
本文从房地产公司(也称建设单位)的角度,结合房地产项目实例,对 商品房项目工程质量管理进行详细论证与分析,具有如下意义:
一是展示了房地产公司对质量管理的全新视角。商品房项目工程质量管
理从实施环节上存在两个不同层面,第一层面为施工单位和监理单位的质量 管理,其特点是局部的、片面的,而且有关此方面的研究多偏重于技术因素; 第二层面是建设单位的工程质量管理,其特点是需要整合资源和统筹管理, 既重视房屋使用者对项目工程质量的体验感,也关注项目的整体工程质量管 理,更注重于管理因素。工程质量管理水平的改善和提升正是践行“我国经 济已由高速增长转向高质量发展,坚持质量第一、效益优先”理念的实际行 动。
二是对房地产行业的从业者提升工程质量管理水平有所帮助和启发。针 对房地产开发项目在建设过程中存在的工程质量管理问题,提出了相应的策 略和方法,房地产公司的工程质量管理就是要整合资源和统筹管理,应用全 面质量管理理论(Samson D,2017),采用PDCA方法,进行系统的、主动 的管理。提供了实际案例,为同行业企业提供了借鉴和参考。笔者结合自己 多年房地产项目工程质量管理的实践,总结了一系列行之有效的管理措施和 方法。本文提出的策略和方法为房地产行业的其它企业解决工程质量管理难 题提供了新的选择,为房地产行业可持续创新发展提供了新的思路。
三是通过采用优化措施S房地产公司H项目的工程质量管理水平得到显
著提升,为 S 房地产公司现实公司经营指标和寻求更好的发展贡献了力量。
1.2研究目的和研究内容
1.2.1研究目的
基于上述的研究背景,本文重点分析了房地产项目工程质量管理面临的严峻 环境和挑战,主要是:市场化、开发节奏快速化、项目利益相关者博弈、操作层 作业人员缺乏技能培训。基于项目工程质量管理面临挑战的分析,提出应对策略 和方法:系统化地对工程质量管理进行统筹、实施主动控制、掌握整体的均衡和 利益平衡、采取量化和流程化管理的技术手段,前置管理要求,通过合同约定, 并在企业内部推行工程质量管理知识积累与传承。本文以 S 房地产公司 H 项目 作为研究案例,分析了案例中的工程质量存在的主要问题及成因,基于房地产开 发建设全流程建立了质量管理流程,并通过规范化、制度化的操作指引使得质量 管理目标能得到动态的循环提升。将房地产项目质量管理工作分解到项目决策、 规划设计、工程施工和验收交付等四个房地产项目开发阶段,系统提炼了质量管 理目标的确定和产品交付标准的设置,报规审批、设计交底和二次设计,关键工 序质量控制与停检点的设置、样品送审封样、样板引路和成品保护,验收计划、 实测实量、分户验收和承接查验等一整套的操作性强的工程质量管理优化策略和 措施,同时从组织、制度、技术和资金投入四个维度为上述措施的实施提供有力 保障。围绕S房地产公司H项目在开发建设过程中存在的工程质量管理问题进 行研究,结合国内外的相关研究,应用全面质量管理理论、流程管理理论和价值 工程理论,运用PDCA法,分析了 S房地产公司H项目在开发建设过程中存在 的主要工程质量管理问题以及导致问题产生的原因,进而提出改进建议和措施, 既有利于S公司工程质量管理水平的提升,又能为同行业的其它公司的工程质量 管理提供借鉴和参考。
1.2.2研究内容
本文内容主要分为以下几个部分: 第1章,绪论。通过选题的背景指出选题的必要性及研究意义,简要介绍本 文的研究内容和技术路线,主要阐述了研究房地产项目工程质量管理的必要性和 研究意义。
第 2 章,国内外研究现状和相关理论基础。简要介绍研究对象的国内外研究 状况,主要阐述了相关概念和理论。
第3章,S房地产公司H项目工程质量管理现状、存在的主要问题及成因分 析。简要介绍了 S房地产公司H项目工程质量管理基本情况,主要阐述了 S房 地产公司H项目工程质量管理存在的主要问题及导致问题产生的原因。
第4章,S房地产公司H项目工程质量管理策略优化。主要阐述了 S房地产 公司H项目在项目决策、规划设计、工程施工和验收交付四个阶段的工程质量 管理策略优化措施。
第5章,S房地产公司H项目工程质量管理策略的实施保障。为确保优化措 施的实施,提出相应的保障机制。
第 6 章,研究结论与展望。对本文研究成果进行总结并指出本文的局限性及
未来发展空间。
1.3研究方法和技术路线
1.3.1研究方法
本文拟采用以下研究方法:
文献检索法:通过大量阅读和研究房地产公司项目工程质量管理的相关文献 并寻求改进工程质量管理的方法。通过文献研究了解相关课题的最新研究状况以 便避免重复前人的研究工作并给本文提供充分借鉴和参考。
案例分析法:以 S 房地产公司 H 项目工程质量管理为案例对本论文的改进 措施和方法进行验证,确保本论文的可行性及有效性。
调查研究法:通过对 S 房地产公司 H 项目工程质量管理记录及现状的调查, 发现了存在的主要问题,通过分析问题产生的原因,有的放矢地采取优化措施, 为实际问题提供解决方案。
经验分析法:本文通过对 S 房地产公司 H 项目工程质量管理的经验总结与 分析,进而为后续的 S 房地产公司其它项目发展指明方向。在项目的采集、处理 以及分析过程中,运用经验分析法能够使项目高效开展,同时能够使问题更加直 观,以便及时解决问题。
1.3.2技术路线
本文技术路线具体详见图 1-1。
 
 
图 1-1 技术路线图
 
1.4主要创新之处
本文以 S 房地产公司项目工程质量管理为案例,分析了案例中的工程质量存 在的主要问题及成因,基于房地产项目开发建设全流程建立了质量管理流程,并 通过规范化、制度化的操作指引使得质量管理目标能得到动态的循环提升。将房 地产项目质量管理工作分解到项目决策、规划设计、工程施工和验收交付等四个 房地产项目开发阶段,系统提炼了质量管理目标的确定和产品交付标准的设置, 报规审批、设计交底和二次设计,关键工序质量控制与停检点的设置、样品送审 封样、样板引路和成品保护,验收计划、实测实量、分户验收和承接查验等一整 套的操作性强的工程质量管理优化策略和措施。
第2 章 国内外研究现状和相关理论基础
2.1国内外关于房地产项目工程质量管理的研究现状综述
项目工程质量是房地产公司的生命线(顾翊腾, 2013),商品房的质量也逐 渐成为购房者选房的首要条件之一(毕树旺, 2017)。 100多年前,被管理界誉 为科学管理之父的美国管理学家弗雷德里克•温斯洛•泰勒(2013)提出了 “科 学管理”,率先提出经验管理法可以被科学管理法所代替(BlakeAM,2010), 首次将管理者和被管理者的工作区分开来。
随着社会生产力的快速发展和科学技术的飞速进步,消费者对产品质量的要 求更高、更全面,已有的质量管理方法已经无法满足人们对质量的全部需求,美 国通用电气公司工程师费根鲍姆提出了全面质量管理概念,全面质量管理是一个 组织以质量为中心,以全员参与为基础,目的在于通过顾客满意和本组织所有成 员及社会受益而达到长期成功的管理途径(格雷戈里•沃森,2015)。
美国统计学家戴明(W.E.Deming)进一步提出了 PDCA循环的概念,PDCA 就是计划(Plan)、执行(Do)、检查(Check)、处理(Action)。PDCA是 全面质量管理的基础。(GeorgiadouE,2017)。
著名学者菲利浦•克劳士比首次提出了"零缺陷"理论,该理论提出“所有事 情都应该在首次做的时候就把它做对。” (SilvestroR, 2015)。
刘源张教授是中国推行全面质量管理理念的“第一人”,被国内学界称为“中 国质量管理之父”。刘源张教授在中国首次提出了全面质量管理理念和思想,建 立了我国全面质量管理的基础体系,指出“企业所有人员,不论岗位、不论职位 都应该参与质量管理工作,全面质量管理应体现在各个环节、各道工序上。产品 最终呈现给客户的质量是靠工序质量来保障的,而工序质量又是依靠工作质量来 保障的”。通过关注顾客的需求构建战略目标,达到提升质量管理的目的(Wilcox M, 2014)。刘源张教授把影响产品质量的因素归集为五要素,分别是人员、机 器、原料、方法和环境。通过关注顾客的需求构建战略目标,达到提升质量管理 的目的(OmranM,2019)。不久以后刘源张教授推行全面质量管理和开展"质量 月"活动的建议被国务院采纳,从此,我国开始在全国范围内推行全面质量管理 (苏景玲, 2008)。
随着改革开放,国外先进理论也陆续进入国内,房地产项目开发建设过程中 也越来越重视项目工程质量的管理。近年来国内房地产公司对工程质量管理日趋 重视,尤其是国内的房地产标杆企业如万科、龙湖、中海等公司都分别制定了企 业内部项目工程质量管理操作手册等质量管理制度,房地产项目工程质量管理相 关研究也随之成为了国内很多专家学者研究的热点。
2.1.1关于工程质量管理体系的研究
甄守奎(2009)把提升质量管理认识、充分发挥房地产公司、勘察单位、设 计单位、工程监理单位、项目所在地的政府监督机构的职能作用等作为参与房地 产项目开发建设活动的一个体系,提出只有建立健全的工程质量管理体系,才能 促进房地产商品房项目工程质量的全面提高。他提出施工单位要把项目工程的施 工质量做好,首先就必须要建立健全的工程质量管理体系。组织架构、管理流程、 实施过程和企业资源是构成工程质量管理体系的四大关键要素。对施工单位而 言,项目工程质量管理体系是客观存在的,问题在于它是否科学、实用和健全, 是否与国际工程质量管理和工程质量体系标准模式接轨。施工单位应当用统筹协 调的理念健全格式化的、标准化的工程质量体系,简而言之,就是“怎么做就怎 么写,怎么写就怎么做,怎么做就怎么记”。刘敏(2017)通过细分影响购房者 满意度的变量筛选出主要的房地产项目工程质量控制点,并对质量控制点的质量 形成过程按房地产项目开发建设全流程进行分解,通过在房地产项目开发建设各 阶段的质量管理来保证控制点的质量,进而达到提升购房者满意度的目的。同时 他将质量的涵义进行了延伸,将质量管理的范围进行了扩展。将房地产项目传统 的使用功能、耐久性等质量的涵义延伸,将房地产项目产品本身质量、服务、产 品的附加值及溢价能力、相关利益方的关系等均纳入房地产项目工程质量的范 畴,通过全方位的全面的质量管理力求在房地产项目的全寿命周期工程质量能够 得到循环改进和提升。龚晓举(2015)通过对购房者投诉房地产项目工程质量问 题和导致房地产项目工程质量问题产生的原因进行研究,进而提出实施建议和措 施,为目前房地产公司不同产品定位的住宅项目的工程质量管理提供管理依据和 管理思路,便于房地产开发公司对房地产住宅工程项目有针对性的进行工程质量 控制,在控制开发成本的前提下,最大程度的减少客户投诉,从而提高客户满意 度。
2.1.2关于工程质量管理评价体系的研究
张楠(2012)建立了项目质量管理评价、企业质量管理评价、政府监管质量 管理评价三维质量管理评价体系,从而更好的引导建设工程质量管理评价体系的 全面发展。李四平(2015)从房地产开发企业的角度出发,对房地产项目工程质 量管理进行管理策划。他总结出房地产开发企业在房地产项目工程质量管理过程 中遇到四大挑战,即市场竞争带来的挑战、项目开发节奏加快带来的挑战、项目 开发建设过程中多方参与带来利益博弈的挑战和项目开发工程施工过程中操作 人员缺乏技术与技能培训的挑战。基于房地产公司的工程质量管理视角,面对挑 战上述挑战,他提出房地产公司做好工程质量管理工作应遵循五项原则,分别是 系统整合原则、主动控制原则、强制约束原则、利益平衡原则和可操作性原则。 赵建昭(2015)通过详细的数学计算和建立数学模型阐述了房地产项目工程质量 指数编制、分析、实施和发布的各个流程和环节。他结合房地产项目工程质量管 理和数学建模等相关理论和工程质量管理的实践经验,通过研究房地产开发建设 项目自身的特点,总结出了以工程实体质量和安全文明施工为核心的房地产项目 工程量评价指标体系,同时分析了该体系的特点。王津海(2018)认为房地产项 目的开发建设是一个系统工程,每一个房地产项目的开发建设都离不开设计院、 监理公司、施工单位、供应商以及项目所在地的质量监督部门的参与,为了确保 实现房地产项目工程质量管理目标,房地产公司应充分发挥设计院、监理单位、 施工总承包企业和供应商等所有参与项目建设的主体单位的质量管理特长,在构 建房地产项目工程质量管理评价体系时,应将参与项目建设的主体单位都纳入该 体系。各参建单位应充分发挥各自的质量管理特长,从而最终确保房地产项目产 品交付时的工程质量。
2.1.3关于房地产企业工程质量管理策略的研究
范玉皎(2018)通过对具体的房地产项目案例的工程质量管理现状、存在的 主要问题及成因分析,应用全面质量管理理论,从房地产项目准备阶段、房地产 项目实施阶段和房地产项目交付使用阶段三个方面对房地产项目工程质量管理 策略和策略优化进行了详细阐述。许健(2018)认为在房地产项目开发建设实施 过程中,应当注重每一个流程节点,从“人、机、料、法、环”五个方面分别对 房地产项目的工程质量管理做了阐述,他认为这五大要素既相互独立,又相互联 系、相互影响,从项目立项、规划设计、工程施工、房屋销售、交付使用等五个 房地产项目开发建设阶段叙述了房地产项目的工程质量管理措施和策略。他提出 房地产项目工程管理是一项系统性很强的工作,需要参与房地产项目开发建设的 单位和人员共同努力、统筹协调。薄其成(2018)在文中结合具体的项目案例, 分析了工程质量管理存在的主要问题及产生的原因,提出有效解决当前情况下存 在的工程质量管理机制不完善和人员专业素质不强等方面的问题,能够达到促进 工程质量管理机制创新的目的。赵振涛(2018)认为房地产项目开发建设的工程 质量管理是按施工阶段进行分类的,主要涵盖在房地产项目开发建设的施工前 期、施工进行中以及工程竣工结束三个阶段,这三个阶段是既相互独立又相互联 系的,相互独立是指每个阶段作为一个完整的工程质量管理体系进行质量控制, 相互联系指三个独立的工程质量管理系统组合在一起就构成了整个房地产项目 开发建设的工程质量管理系统。房地产项目开发建设过程中的工程质量管理工作 是作为一个系统而完整存在的,系统又由几个独立的分系统组成。要做到整体与 部分的有机结合,部分与整体的协同管理,才能保障全面质量管理的功效充分发 挥作用。钱莉霞(2018)提出房地产公司的工程质量管理对房地产公司而言是一 个加分项目,其最终目的就是为了使房地产项目交付给客户的最终产品的顾客感 知价值增值,简而言之,就是在确保房地产项目开发成本不超出目标、工程进度 受控的同时,提升交付给客户的产品的工程质量。徐立楠(2019)提出房地产公 司应采用全面质量管理理论,开展房地产项目的工程质量管理工作。他认为应该 将房地产项目的工程质量管理目标分解到房地产项目的开发建设过程的各阶段 和各参建单位,从而使工程质量管理目标落实到具体的单位和人。各施工工序的 工程质量都会影响房地产项目最终交付给客户的产品的质量,而每一项工作的质 量又会影响每道工序的质量,所以在房地产项目的开发建设过程不论职务高低, 不论分工,所有参建单位,所有人,都应该全面参与房地产项目的工程质量管理。
总而言之,我国房地产公司的项目工程质量管理是基于《中华人民共和国城 市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》等 相关要求来履行房地产公司自身的质量管理职责。在房地产项目工程质量管理方 面,从房地产公司的视角采取行动目前还处于初期阶段,虽然有了一定的积累, 但还缺乏系统的总结。
2.2对国内外相关文献回顾的评析
目前,国内外质量管理的理论均已经比较完善,但在房地产项目工程质量管 理领域的应用主要还是集中在实施阶段,相关的法规、规范也主要是针对实施阶 段的质量控制,对于全寿命周期的其它阶段涉及较少,现行设计规范主要是对结 构的安全性、耐久性及建筑的功能性指标有一些具体要求,远远不能满足购房者 对住房日益提高的品质要求。目前针对房地产项目开发的全过程质量管理研究主 要还是停留在体系的建立等宏观层面,结合房地产开发的流程对工程质量管理系 统化的研究很少能见到。
2.3相关理论基础
2.3.1全面质量管理理论
全面质量管理是一个企业以全员全过程参与为基础,以产品质量为中心,其 目的是通过质量管理活动而提升客户满意度和提高产品的顾客感知价值 ( Cedrola E, 2015) 。全面质量管理理论于20世纪60年代产生于美国,我国自 1978年开始推行全面质量管理。在全面质量管理中,质量的涵义得到了扩展和 延伸,它不仅包括产品质量本身,还包含工序质量,以工序质量保障产品本身的 质量。全面质量管理是全员全过程的质量管理,不仅要管理产品的加工制作过程, 而且要管理原材料的采购、产品的设计、产品的销售以及售后服务的全过程 (LikitaAJ ,2018)。
全面质量管理的核心理念就是企业必须以客户为中心,产品质量是否合格由 客户说了算,是否满足客户需求是判断产品质量是否合格的最基本的准则。企业 的一切管理活动都应当以满足客户需要为出发点和落脚点(CattJ, 2016)。
全面质量管理是一套以不断改善组织为基础的哲学,在追求持续改善的原则 下,整合基本的管理技术、现有的改进努力,以及各项技术工具,运用质量管理 方法、训练、及参与活动,持续性地在现有工作流程下,进行成本降低与质量改 善的手法。换言之,全面质量管理是基于组织的全员参与所从事对于流程、产品、 服务及文化的改变,使得员工乃至于社会均能获益,透过顾客满意度的提升以达 到长期性成效的一种管理方式,其本质在于善用全员参与以达到顾客满意的最终 目的( Sarathy P S, 2013)。
房地产项目全面质量管理的主要特点是: (1) 房地产项目工程质量管理的 内容全面,除了要管好最终交付给客户的产品的质量,更为注重管好影响产品质 量的房地产项目开发建设过程中的每道工序的质量和每项工作的质量;(2) 房地 产项目工程质量管理的范围全面,包括项目决策、规划设计、工程施工、验收交 付等全过程,贯穿房地产公司项目开发建设的全寿命周期;(3) 参加房地产项目 工程质量管理的人员全面,房地产项目工程质量管理工作需要参与房地产项目开 发建设的设计院、监理公司、施工单位和供应商等所有人员积极参加(Dahlgaard J J, 2014)。房地产项目全面质量管理的主要内容包括从项目决策、规划设计、 工程施工和验收交付等四个房地产项目开发建设阶段的质量管理活动。每个阶段 的质量管理活动流程都分解为“计划——执行——检查——处理(反馈)”四个 步骤,也称PDCA循环。这四个阶段也是一个循环上升的过程,在该循环中, 是通过各部门的小循环组成企业的大循环,通过小循环的质量提升实现大循环的 质量提升,即大环套小环不断改进、提升( Jawad Abbas, 2019)。
质量改进是全面质量管理的其中一个环节,也是全面质量管理的精髓所在 ( Kwadwo A, 2016)。质量改进中的“质量”指的是全面质量管理中的“广义 质量”的概念,“广义质量”不仅仅包含产品质量,还包括围绕产品设计研发、 产品生产制造、产品销售等各个环节、各道工序的工作质量。
2.3.2流程管理理论
流程管理以构建企业卓越的、规范的业务流程为核心的一种科学的、系统化 的企业管理方法,流程管理的目的是为了持续地提高企业效益(Jan vom Brocke,
2015) 。通俗地说,流程管理是依据“流”的畅通、连贯性和快捷的原则对流程 中的每一个节点进行联通和集成,以提高工作效率(WeskeM, 2012)。流程管 理的对象是每一个具体的业务流程,流程管理应该以顾客为导向,根据客户需求 的变化而持续地不断地进行完善,从而提升顾客满意度和为客户提供更高的顾客 感知价值,最终实现企业的经营目标(邓绮雯, 2019)。基于以上理解,进一步 将流程管理的本质概况为:顾客或市场导向、自动化连续化、网络化、模块化、 集成化(王玉荣, 2016)。通过流程管理可以将目标分解到到流程的各个环节, 使流程中的各部门分工明确、绩效目标清晰,最终提升企业管理绩效(金国华,
2016) 。流程管理的目的是提高管理效率并为顾客提供更优质的服务,所以流程 管理必须明确顾客、必须明确流程产出的结果及质量目标,必须为流程的各个环 节设定考核指标。流程的设计是为了迎合客户的需求,因此流程需要跟随客户需 求的变化而优化(彼得•弗朗茨,2015)。
2.3.3价值工程理论
价值工程,也称价值分析,是由美国通用电气公司(CE)的工程师劳伦斯•戴 罗斯•迈尔斯于20世纪40年代首先提出(KiranDR, 2019)。价值工程是通过 各环节的协作,对研究对象的功能和成本进行全面分析,通过增加功能或降低成 本的方式,从而提高研究对象价值的管理方法(R. Vijayan,2019)。价值工程 以研究对象的价值为导向,提高价值的方式通常有两种,分别是降低产品的成本 和提高产品的功能。(YinHW, 2016)。价值工程的目的是以最少的产品成本 实现产品的功能,以获取最佳的综合效益(斯图尔特, 2007)。价值工程实质就 是针对产品的功能和成本提出问题、分析问题、解决问题的过程。所有为实现功 能而产生成本的研究对象均可作为价值工程的研究对象,包含无形服务或体验、 有形的产品等(陈文雯, 2018)。价值工程着眼于全寿命周期成本、着重于功能 分析,它是一种有组织的活动(孙家宝, 2019)。价值工程的表达公式为价值= 功能/成本,价值工程理论充分应用于房地产项目的设计阶段,其对于设计方案 比选有着重要作用,将设计功能细化并赋予权重后与成本比重相比较可以明显对 比出设计方案的优势与劣势(王乃静, 2006)。
第3 章 S 房地产公司 H 项目工程质量管理现状、存在的
主要问题及成因分析
3.1S房地产公司概况
3.1.1S 房地产公司发展历程
S 公司成立于 1984 年8 月,是一家以房地产开发为主的国有大型综合性企 业。原隶属国家建设部,是建设部首批通过重新评审的八家具有一级房地产开发 资质的企业之一,现为国务院国资委直管大型央企的全资子公司,公司以从事房 地产开发和投资为主要经营业务。
2019年3月发布了《2019中国房地产百强企业研究报告》,S公司名列前 十名。众所周知,中国房地产百强企业研究始于2003年,至今已经进行了 16 年,在这期间研究成果显著,为中国房地产的发展做出了非常好的贡献,百强企 业研究不仅促进政府对百强企业有了全面了解,帮助企业获得国内外金融机构的 特别支持,而且百强企业研究成果被上市公司广泛引用,被国内外媒体全方位报 道,可以说,研究成果引起了社会各界的广泛关注。
3.1.2S 房地产公司组织架构
公司在党委的领导下,在监事会的监督下,由董事会负责日常经营决策,由 公司经营班子负责公司经营,公司总部设置了党委工作部、纪检监察室、办公室、 人力资源部、设计营销部、建设管理部、战略部、投资拓展部、审计部、财务部 等十个职能部门。 S 房地产公司组织架构详见图 3-1。
 
 
 
 
 
 
图 3-1 S 公司组织机构图
3.1.3S 房地产公司经营现状
自公司成立以来,公司经历了中国房地产行业的三个发展阶段,即第一阶段
是 1990 年至 2003 年的资源依赖阶段,本阶段的特点是房地产公司的发展主要是 依赖拥有的土地、资金和人脉等资源,这一时期房地产行业市场化程度较低,缺 乏有效竞争;第二阶段是 2003 年至 2008年的规模扩张阶段,本阶段的特点是房 地产公司加快项目复制、快速扩张。本阶段国民经济进入了高速发展阶段,从而 带动了房地产行业的快速发展;第三阶段是2008年至今的精细化管理阶段,本 阶段的特点是房地产公司开始逐渐重视专业化、精细化和产品核心竞争力。本阶 段国民经济从高速发展阶段进入了高质量发展阶段,国家从宏观层面对房地产行 业进行了常态化的全面调控,尤其是近年来,从国家层面反复强调“房住不炒”。 公司经过近40年的发展,累计开发面积约2.5亿平方米,足迹遍布京津冀、长 江经济带、珠三角、粤港澳大湾区、中部地区和西南地区。随着公司经营结构转 型,目前公司的房地产业务仅作为公司六大业务板块之一, 2020年总合同销售 面积约为1027万平方米, 2020年公司新增项目50个,新增土地总建筑面积约 1200万平方米,2020年S公司销售合同金额约2010亿元。2021年S公司整体 可售货源约1600万平方米,整体可售金额约3500亿元。
表 3-1 中国房地产行业发展阶段与特点
阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段
起止时间 1990 年至 2003 年 2003 年至 2008 年 2008 年至今
主要特点 资源依赖 规模扩张 精细化
 
 
表3-2S公司2018年至2020年经营业绩表
时间 2018 年 2019年 2020 年
销售面积(万平方米) 750 920 1027
销售合同金额(亿元) 1200 1507 2010
竣工面积(万平方米) 290 300 310
年收入(亿元) 580 600 610
 
3.2S房地产公司H项目及其工程质量管理现状
3.2.1S房地产公司H项目简介
H项目位于河北省廊坊市广阳区,项目总用地面积为110000.56平方米,为 居住用地,容积率为2.1,项目总建筑面积为331001.42平方米,其中地上建筑 面积为231001.18平方米,地下建筑面积为100000.24平方米。项目由16栋高层 
住宅和临街商铺组成,项目分两期开发,其中一期工程开工面积为 15 万平方米, 工程于 2020 年 5 月 1 日开工建设, 2020 年 9 月 15 日开盘销售,计划在 2022 年 5 月 30 日交付使用;二期工程于 2021 年 7 月 10 日开工建设, 2022 年 1 月 1 日 开盘销售,计划在 2022 年 12 月 30 日交付使用。
3.2.2S 房地产公司 H 项目工程质量管理现状
一、组织结构
H 项目一期工程在开工前,设置了如图 3-2 所示的管理组织结构。同时成立 了质量管理领导小组和质量管理工作小组,具体详见表 3-3 和表 3-4。
S房地产公司总部
H项目项目经理
 
1
1 1 7 1 I 1 1
1 III 1 1 --1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
1
1
1
1
工 程 管 理 部 质 量 管 理 部 1
1
安 全 管 理 部 1
1
1— 设 计 管 理 部 1
1
营 销 管 理 部 1
财 务 管 理 部 1
综 合 办 公 室
1
1 1 1 1 1 _ _ L _ 1
I 1 t r
 
 
图 3-2 H 项目管理组织结构图
 
表3-3 H项目质量管理领导小组
组长 H项目项目经理
组员 项目质量经理
勘察单位驻 H 项目负责人
设计单位驻H项目负责人
H项目总监理工程师
施工总承包单位H项目项目经理
专业分包单位 H 项目项目经理
物资设备供应商驻H项目负责人
前期物业单位驻H项目负责人
领导小组
的职能 负责领导、组织H项目工程质量管理活 动,指导 H 项目工程质量管理工作有序 开展。
 
表3-4 H项目质量管理工作小组
组长 H 项目质量经理
组员 H 项目质量管理部全体人员
H项目总监理工程师代表
施工总承包单位H项目技术负责人
专业分包单位 H 项目技术负责人
工作小组
的职能 负责日常的H项目工程质量管理工作, 每月定期向质量管理领导小组汇报。
二、人员配备
H 项目设置项目经理 1 人,项目工程经理 1 人、项目质量经理 1 人,项目安 全经理 1 人,项目成本经理 1 人,项目设计经理 1 人,项目营销经理 1 人,项目 财务经理1人,工程管理部5人,质量管理部3人,安全管理部2人,成本管理 部3人,设计管理部2人,营销管理部4人,财务管理部2人。
三、工程质量管理目标
H项目的工程质量管理目标为:单位工程交工一次合格率100%;重大质量 事故为 0案次;工序(分项工程)一次合格率 100%;一期工程至少确保2栋高 层住宅获得河北省结构优质工程奖,其它建筑物确保合格。关键分部和子分部工 程质量目标分解详见表 3-5。
 
表3-5 H项目一期工程关键分部和子分部工程质量目标分解表
序 号 分部工程 子分部工程 质量标准
1 地基与基础 土方 对周边环境没有影响
桩基础 项目整体桩基一次合格率〉97%(岀现移 位、标高、桩身质量不合格等W3%)
2 主体结构 混凝土结构 钢筋复试合格,绑扎符合图纸要求,隐蔽 验收合格;混凝土强度合格,不应有影响 结构性能和使用功能的尺寸偏差。
砌体结构 构造柱数量位置、拉接筋符合设计要求。
3 建筑装饰装修 抹灰 孔洞封堵严密,钢丝网片铺贴合理。
门窗 淋水试验合格,交房后三个月门窗投诉率 户均不超 1 条。
4 屋面 防水与密封 防水层厚度、排水坡度、变形缝、穿屋面 管道、泛水及水落口等节点符合设计标准 和验收规范;交房后三个月零渗漏。
5 建筑给排水及供暖 室内排水系统 交房后卫生间和厨房排水管无堵塞。
室内供暖系统 管道强度、严密性试验合格。
室外供热管网 系统水压试验合格。
6 通风与空凋 排风系统 厨房、卫生间排风系统调试合格。
7 建筑电气 电气照明 导线连接和线路绝缘测试合格。
8 智能建筑 移动通信室内信 号覆盖系统 信号覆盖率 100%。
9 建筑节能 维护系统节能 外墙、屋面、门窗节能均满足设计要求。
10 电梯 电力驱动的曳引 式或强制式电梯 整机安装验收、调式合格。
 
四、工程质量管理流程
将H项目的工程质量管理活动分解到房地产项目开发建设的全过程,即分解 到项目决策、规划设计、工程施工和验收交付等四个房地产项目开发建设阶段。 每个阶段的质量管理活动流程都分解为“计划——执行——检查——处理(反 馈)”四个步骤,通常称PDCA循环。这四个阶段也是一个循环上升的过程,在 该循环中,是通过各开发建设阶段的小循环组成H项目工程质量管理的大循环, 通过小循环的质量提升实现大循环的质量提升。
为确保H项目质量管理目标的实现,在H项目一期工程开工建设前,由建 设单位组织监理单位、施工单位召开了第一次工地例会,在会上对质量管理目标 和质量管理制度进行了宣贯,明确了各参建单位的质量管理职责。
为确保工程施工顺利进行,H项目在施工前由建设单位组织设计单位、监理 单位和施工单位进行了设计交底,并针对设计交底会上提出的设计问题进行解答 和完善,力争在施工前将图纸问题消灭。
五、工程质量管理制度
在H项目一期工程施工过程中,H项目质量管理部制定并实施了以下质量管 理制度:
一是质量分析例会制度, H 项目不定期召开质量分析会但每月不得少于一 次,质量分析例会由建设单位组织召开,总监理工程师、施工单位技术负责人、 质量管理部全体人员参加。传达质量管理标准、规程,运用统计技术,分析当前 施工、生产过程中存在的质量问题,对发现的质量问题应果断做出处理,必要时 研讨解决方案,确保工程、产品一次合格率稳步提高。对阶段性质量管理工作、 工程质量情况进行统计分析,找出不足或存在的问题,制定纠正预防措施;
二是质量联合检查制度,每周由建设单位组织监理单位、施工单位对施工现 场所有在施部位进行质量联合检查,对检查中发现的质量问题及时下发整改通知 书,要求责任单位在规定的时间内完成整改并上报整改报告书;
三是质量验收制度,建设单位要求总承包单位、监理单位严格按照质量管理 文件要求开展质量策划,确定特殊过程、关键工序,制定质量检验计划。在施工 过程中严格控制每道工序,认真履行工序交接单制度,坚持上道工序不合格不流 入下一道工序。严格执行施工方案和工艺流程,落实技术措施和质量保证措施, 从技术措施到实际操作中严格把好质量关,通过层层控制,把住关键环节,确保 施工方案有效实施;
四是质量技术交底制度,建设单位要求总承包单位在分项工程施工前,应组 织技术、质量和所有施工人员进行全面的技术、质量交底,交底内容应包括项目 施工技术规范、质量验收标准、方法等。
3.3S 房地产公司 H 项目工程质量管理存在的主要问题及成因分析
笔者通过对 200 名由 S 公司开发的与 H 项目类似的小区住户进行回访,以 统计房地产住宅项目的用户对工程质量的关注重点,该小区已交付使用 3 个月, 质量问题调查结果详见表 3-6。调查结果表明,用户对墙面空鼓开裂、渗漏、门 窗及配件、房屋设计、电梯等五个方面的问题关注度较高。笔者邀请行业内标杆 公司 3 名工程质量管理专家和 S 公司的 4 名专家针对调查结果并结合对 H 项目 一期工程进行现场调研和查阅 H 项目一期工程的质量管理记录结果组织召开了 专题讨论会,经过专家们的充分讨论,一致认为 H 项目一期工程的质量管理存 在以下主要问题。
表 3-6 因管理不善而产生的质量问题调查统计表
序号 问题分类 问题描述 问题数量
1 门窗及配件 开启不灵活、门窗表明划痕、纱扇损坏 52
2 墙面空鼓开裂 局部空鼓、个别处岀现微裂缝 86
3 渗漏 地下室渗漏、外窗渗漏、厨卫间渗漏 75
4 门禁系统 可视对讲屏幕有划痕、影像不清晰 17
5 电梯 存在异响或不规则震动 31
6 户型不方正 影响地面铺装和吊顶效果 14
7 采暖系统 散热器渗水、不热 6
8 栏杆 护窗栏杆安装不牢固、晃动 21
9 排水管道 下水管固定不牢固 16
10 室内卫生 室内未清理彻底 9
11 房屋结构设计 户内承重结构多,无法拆改,不利于二次装修 42
 
3.3.1项目决策阶段工程质量管理问题分析
H项目一期工程的质量管理目标为:单位工程交工一次合格率100%;重大 质量事故为0案次;工序(分项工程)一次合格率 100%;一期工程至少确保2 栋高层住宅获得河北省结构优质工程奖,其它确保合格。众所周知,房地产项目 工程质量管理最终体现在产品交付时的客户满意度,显然这个质量管理目标没有 体现客户满意度,所以不够全面、完整。H项目一期工程在项目决策阶段尚未设 置产品交付标准。
通过对H项目一期工程工程质量管理活动记录的调查并结合H项目一期工 程工程质量管理现状,笔者认为H项目一期工程在项目决策阶段质量管理工作 存在的问题是在工程质量管理流程PDCA中的P,即计划。在房地产项目决策阶 段的质量管理的核心就是确定工程质量管理目标和明确项目产品交付标准,这也 是整个房地产项目开发建设四个阶段工程质量管理的起点。通过对H项目一期 工程项目决策阶段的工程质量管理活动的深入调查,发现导致H项目一期工程项 目决策阶段的工程质量管理目标不全面的原因是参与这项活动的人员与岗位不 匹配,参与制定H项目一期工程质量管理目标的人员中缺少客户管理人员和营 销管理人员,所以导致了H项目一期工程的质量管理目标没有体现客户利益。
3.3.2规划设计阶段工程质量管理问题分析
经过现场调研,发现H项目一期工程在规划设计阶段的质量管理工作仅停 留在设计工作完成后对施工图纸进行设计交底。事实上,在房地产项目开发建设 规划设计阶段的质量管理工作还应包括报规审批和图纸二次设计工作。
经分析,发现 H 项目一期工程在规划设计阶段工程质量管理活动的问题出 现在 PDCA 四个环节中的 D 阶段,即执行。一个好的计划需要不折不扣地执行 才能确保最终实现既定目标,房地产项目的工程质量管理亦是如此,房地产开发 建设的规划设计阶段工程质量管理对房地产项目最终能否实现项目的整体经营 指标有着至关重要的影响。笔者结合 H 项目一期工程现状和工程质量管理工作 情况,认为 H 项目一期工程规划设计阶段工程质量管理活动之所以存在此类问 题的根本原因是规划设计阶段的质量管理制度不健全。
3.3.3工程施工阶段工程质量管理问题分析
从 H 项目一期工程在工程施工阶段的质量管理过程检查、过程控制中可以 发现, H 项目对部分关键分部、子分部、工序的控制目标没有进行量化,尤其是 在施工过程质量检查中仅体现“满足要求”或“不满足要求”,没有针对具体的 质量管理目标进行量化,不便于发现质量问题,更不便于达成质量管理最终目标。
结合 H 项目一期工程在工程施工阶段的工程质量管理现状,笔者认为 H 项 目一期工程在工程施工阶段的工程质量管理活动的问题出在了质量管理流程 PDCA中D和C,即执行和检查。导致H项目一期工程在工程施工阶段的工程 质量管理活动出现此类问题的原因是对参与房地产项目开发建设的相关单位的 质量管理职责分工不明确,在房地产项目的工程施工阶段参与单位通常有设计 院、施工单位、监理公司和设备材料供应商等,这些参建单位的工程质量管理职 责并不完全相同,在房地产项目的工程施工阶段的工程质量管活动中的关键任务 之一就是明确上述各参建单位的质量管理责任。
3.3.4验收交付阶段工程质量管理问题分析
H 项目一期工程自 2020 年 5 月开工,计划在 2022 年 5 月交付使用,目前 H 项目一期工程已进入室内初装修施工阶段,室外工程正在进行园林景观及市政配 套工程施工。从 H 项目一期工程的质量管理记录中发现,本项目尚未制定验收 交付阶段的质量管理制度。
结合H项目一期工程在验收交付阶段的工程质量管理活动现状,笔者发现H 项目一期工程在验收交付阶段的工程质量管理问题出在了质量管理流程 PDCA 中的 A 环节,即处理(反馈),导致 H 项目一期工程产生此类问题的原因是参 与验收交付阶段的工程质量管理人员培训不到位、不全面。
第4章S房地产公司H项目工程质量管理策略优化
4.1S房地产公司H项目工程质量管理策略优化目标
目前,H项目二期工程尚未开工建设,为确保H项目二期工程的顺利实施, 避免在H项目一期工程质量管理过程中存在的问题再次出现,拟对H项目二期 工程的质量管理进行优化,在优化过程中,运用了全面质量管理理论、流程管理 理论和价值工程理论等理论和方法。
房地产项目的一个重要特性就是独特的、不可逆的,每个房地产项目都有各 自的不同之处,不存在完全相同的两个项目,但是房地产项目的管理,还是存在 共同规律的,只要掌握了这些共通的规律和本质,就能在实施房地产项目管理时 得心应手,避免犯重复的错误。
S房地产公司H项目工程质量管理策略优化的目标如下,一是统一 H项目 工程质量管理者的思想和目标。房地产项目工程质量管理,最直接的参与者和负 有较大管理责任的主体有:房地产公司及其项目管理团队、施工单位、设计单位 和监理单位,而且这些企业都存在多级多职能的管理,如果能有明确的目标、统 一的思想、一致的标准将有利于房地产项目工程质量的管理过程团队沟通融洽、 管理高效。二是提前对工程质量进行管理部署,切实贯彻“预防为主、全过程管 理、全员管理”的质量管理理念。通过对项目工程质量的管理优化,在项目工程 启动之初就制定工程质量的管理控制计划,并明确各参与单位的各级各层管理岗 位职责。三是避免工程质量管理的随意性。工程质量管理优化首先明确各层级管 理者的工程质量管理职责,同时也要制定管理动作的标准。
4.2S房地产公司H项目工程质量管理策略优化的基本原则
为了使S房地产公司H项目工程质量管理策略优化措施科学合理并且能够 落地执行,S房地产公司H项目工程质量管理策略优化过程中应遵循系统化原 则、主动控制原则和可操作性原则。
4.2.1系统化原则
对于房地产项目工程质量的管理内容来说,系统化原则涉及两个方面的内 容:一是应运用全面质量管理理论,对房地产项目工程质量管理的全过程全方位 覆盖,需要基于房地产项目的质量管理目标和管理流程进行目标分解,避免在阶 段和专业出现遗漏或缺失;二是房地产项目工程质量管理的各项具体管理活动应
采取 PDCA 管理过程,即设置管理目标、执行管理动作、检查与对比、进行纠 偏的循环,从而确保管理活动的有序。系统化的管理要求进行动态管理,即在房 地产项目的开发建设过程中,是一个动态的螺旋式前进的过程,要根据房地产项 目运行情况进行调整和修改,工程质量目标不是一蹴而就的达成。房地产项目管 理的核心目标包括质量、成本和进度三个方面。这三者是既相互约束又相辅相成, 任何一方的缺失都会影响到房地产项目整体目标的实现,一个成功的房地产项目 应该是三者的有机平衡。房地产公司存在于自由竞争的市场环境中,项目作为房 地产公司的产品,如果质量不被市场接受,将导致无功的开发建设;如果成本超 出了目标成本,导致项目无法达成经济目标甚至亏损,房地产公司将无持续发展 的可能;如果工期不能保证,将错失很多上市销售的机会和产生因延期交房的纠 纷。因此,房地产项目在开发建设的全周期过程中,必须就质量、成本和进度目 标进行统筹管理、系统化管理。
4.2.2主动控制原则
主动控制原则首先需要房地产公司转变传统观念,即房地产公司应对房地产 项目的整体工程质量负责。长期以来,在房地产公司的项目工程质量管理中,误 以为房地产项目的工程质量管理应以监理公司的监督管理和施工总承包单位统 一负责为主,房地产公司的项目管理团队只需要在项目出现工程质量问题时对相 关责任单位进行事后问责。主动控制原则与上述情况完全不同,房地产公司的项 目管理团队不是被动等待施工单位、监理公司上报质量问题后再处理,而是房地 产公司主动向前、向后延伸房地产项目工程质量的管理链条。主动控制是由房地 产公司的项目管理团队对房地产项目开发的全周期内全过程的工程质量进行管 理与控制,包括质量管理目标和组织体系,明确房地产项目开发建设过程中各参 建单位的角色和职责,在项目开发建设的全过程中创造有利于项目工程质量的环 境,充分发挥监理公司、施工单位、设计单位和材料设备供应商的质量管理职能, 以确保房地产项目的整体工程质量目标的实现。
4.2.3可操作性原则
房地产项目工程质量的管理目标无法通过喊口号实现,必须将项目的工程质 量管理目标按照参建单位的职责进行逐一分解与细化,为了使在管理流程操作的 各个环节和具体的操作人员能达成共识,也为了避免不同的人对标准的的不同理 解,需要将房地产项目的质量管理标准、目标进行具体描述和表达,使房地产项 目工程质量管理目标形象化、管理表格化、标准数量化、管理流程化。任何一个 房地产开发项目的质量管理,都涉及到建设单位、施工单位、监理单位和设计单 位等多个参建单位的各级职能管理人员,所以需要将房地产项目的工程质量管理 活动进行如下操作:首先将质量管理目标进行逐层逐级的分解,提炼出工程质量 管理的重点和难点;其次对分解后的管理活动,在管理环节上设置科学有效的监 督体系,如技术方案编制、审核、审批、实施、监督与检查等环节,形成封闭的 闭环管理;最后将上述两个方面进行结合,生成工程质量的管理角色职责任务分 配矩阵,通过表格将工程质量管理活动的各个环节、各个实施步骤具体化、标准 化,实现工程质量管理的简明化、可操作性强,落实“预防为主”的理念。为了 避免房地产项目的工程质量管理工作的随意性和盲目性,房地产公司应采取管理 操作的流程化,即按照某项管理活动的特征,设置从起草、审批、审核、执行的 各环节,形成标准的工作流程,减少对工作人员个人的操作依赖,避免其随意性。
4.3S房地产公司H项目工程质量管理策略优化设计
4.3.1 项目决策阶段工程质量管理策略优化
房地产项目开发建设的决策阶段主要是确定项目质量管理目标和设置产品 交付标准。众所周知,当今的房地产市场是买方市场,也就是说客户满意度是一 个房地产项目能否成功的重要因素之一,因此,房地产项目的质量管理目标中必 须充分重视客户利益,应当将客户满意度作为房地产项目质量管理目标的内容之 一,在房地产行业通常通过交房后客户对房地产项目工程质量的投诉率来反映客 户满意度。在项目决策阶段应根据目标客户的需求和项目建设成本指标设置产品 交付标准,以满足潜在客户的需求,同时实现项目的经济利益最大化。
针对H项目一期工程在项目决策阶段存在的工程质量管理问题,笔者认为 在H项目二期工程的项目决策阶段的工程质量管理活动中应该从以下两个方面 进行优化。
一、质量管理目标的确定 房地产开发项目的工程质量管理是一个动态的过程,更是一个需要全员参与 并取得共识的过程,流程管理是为了提升顾客满意度而设计的。房地产项目质量 管理流程是质量目标、质量策划、质量控制、质量提升几个环节形成动态的循环 提升的过程,详见图 4-1。
 
图 4-1 房地产项目工程质量管理流程图
房地产项目的质量管理是一个从上至下、逐步完善的过程,管理层制定质量 目标后,各部门人员为实现质量目标而做出的一系列措施实际上是质量目标分解 细化并通过分解细化目标的实现来保证整体质量管理目标实现的过程。房地产项 目的质量管理目标需参考行业平均质量水平、标杆企业质量水平、项目自身特点、 客户需求及成本、工期、风险等因素后决策,房地产公司对工程质量的管理侧重 在项目的整合方面,既不同于施工单位,也不同于监理单位,相对而言更显得更 全面。房地产项目的产出是交给客户的最终产品,其目的并不是简单的生产出合 格产品,更重要的是要生产出让客户满意的产品,因此,房地产项目的质量管理 目标必须充分考虑客户利益。
综上所述,将 H 项目二期工程的质量管理目标进行优化完善,现有的质量 管理目标是:单位工程交工一次合格率 100%;重大质量事故为 0 案次;工序(分 项工程)一次合格率 100%;二期工程至少确保 2 栋高层住宅获得河北省结构优 质工程奖,其它建筑物确保合格。优化后的 H 项目二期工程质量管理目标为: 交房 3 个月内,客户因工程质量问题投诉率低于 2%;单位工程交工一次合格率 100%;重大质量事故为 0 案次;工序(分项工程)一次合格率 100%;二期工程 至少确保 2 栋高层住宅获得河北省结构优质工程奖,其它建筑物确保合格。
二、产品交付标准的设置 在项目决策阶段应本着“以始为终”的理念即结合客户需求和公司利益确定 产品的交付标准。从客户视角分析项目潜在客户关注的工程质量敏感点,同时结 合项目产品定位、产品业态来进行项目的产品交付标准的设置。
当前,多数房地产公司采用以客户为导向的房地产开发理念,关注客户需求 和潜在需求,才能使项目产品得到市场的认可,从而成功将产品销售给客户。房 地产项目应该满足用户的需求,随着社会的进步和生活水平的提高,购房者的需 要也日益提高,对项目产品的工程质量也更为关注。用户期望项目工程质量标准 越高越好,而项目的高标准和高质量意味在项目工程建设过程中的高投入,但房 地产项目始终受到时间、成本的资源投入的约束,为了最大化响应用户的期望, 可策略性的进行资源投入的组合与平衡。在项目工程质量的投入方面,可以将客 户质量敏感点进行分析和提炼,采取设计优化与价值工程,实现合理的投入取得 最大的效果。
同时,在设置产品交付标准时,应进行产品资源整合规划,以明确工程实施 的承建单位整合的计划,包含各个单位的选择与确定方式、承揽范围与界面、工 程质量的控制目标等。尤其是当工程进入施工实施阶段,出现了质量问题,容易 找到责任主体,也容易使得问题得到及时整改处理。通过合约规划划分各参建单 位的范围界面并规定相应约束条件后传递给项目的实施者(包括设计单位和施工
单位)和管理者(包括监理单位和建设单位),并应用于房地产项目开发的全过 程,有利于所有参与方开展相关工作。
结合H项目二期工程的质量管理目标和产品定位,H项目二期工程的产品
交付标准详见表 4-1。
表 4-1H 项目二期工程产品交付标准
序号 项目 交付标准
1 外墙门窗 铝合金断桥铝型材,国标五金件,隐形纱窗
2 入户门 隔音、防火防盗钢制门
3 室内门窗 预留洞口
4 设备间门 甲级钢制防火门
5 室内墙面 耐水腻子
6 卫生间墙面 淋浴处的相关墙面局部 JS 防水涂料,水泥拉毛
7 卫生间地面 JS 防水涂料,水泥砂浆保护层
8 厨房墙面 水泥拉毛
9 厨房地面 现浇混凝土结构面
10 顶棚 除卫生间、厨房外,耐水腻子
11 地面 地上部分的地面为现浇混凝土结构面,地下车库的地面为金刚砂 耐磨地坪
12 屋面 EPS板保温层,SBS防水卷材,细石混凝土保护层
13 外墙 EPS 板保温层,真石漆
14 室外栏杆 铁艺栏杆
15 楼梯扶手、栏杆 不锈钢扶手、栏杆
16 强电 配电系统:三相电源入户至表箱,配置总箱和层箱干线系统,照
明系统,动力配电,提供普通面板和灯头
17 弱电 网络线、电话线、有线电视入户,每户安装一套7 寸彩色可视对 讲系统,小区设置安防监控系统,小区围墙设置红外周界防护系 统
18 消防 喷淋系统,气体灭火系统,防排烟系统,报警系统,消防中控室, 消火栓系统
19 给排水 自来水入户,雨污分流排水
20 人防 地下室人防通风系统,人防水箱
21 燃气 燃气入户
22 供暖 市政供暖
23 园林景观 绿化率 40%以上
 
4.3.2 规划设计阶段工程质量管理策略优化
一般而言,房地产项目的报规审批可以分为两个节点目标,一是依据《国有
建设用地土地出让合同》中的有关规划设计条件的指标在尽可能达到指标上限的 同时最大限度地满足客户需求完成规划设计,上报项目所在地的有规划审批权限 的县级或市级政府规划委员会审批,本节点以获得《建设工程规划许可证》为本 节点的完成时间。房地产项目的规划指标限制了项目的规划设计工作,在规划设 计阶段应根据土地出让附带的规划设计条件及市场调研结果确定项目的规划设 计方案及最终呈现效果,规划设计阶段的成果对房地产项目的客户满意度及建设 成本均有着十分重大的影响。每一宗国有建设用地都有着严格的规划指标,如容 积率、建筑密度、建设高度、建设规模等。对于政府机构而言,这些规划指标是 决不允许突破的,对于房地产公司来说,则需要尽可能的达到规划指标的上限以 获得最大的利润,如何在这些限制条件下最大可能的达到客户满意的目的,需要 营销部门获得足够多的真实的市场数据对各种方案进行比选,最终确定项目的开 发方案。由于项目的业态、区位等不同,面向的潜在客户群体区别很大,需要营 销部门通过市场调研来确定客户关注的要点在项目的规划设计阶段进行细化并 给予充分的考虑;二是在取得《建设工程规划许可证》后完成施工图设计,上报 项目所在地的施工图审核机构、消防设计审查机构、人防设计审查机构等审核, 本节点以获得《施工图联合审查意见合格书》为本节点的完成时间。
图纸二次设计也称图纸深化设计,主要是针对在首次设计中图纸存在的“碰、 漏、缺”等问题进行深化设计,此项工作具有如下意义:一是图纸二次设计工作 能将一般符合性标准转化为企业的内控标准;二是图纸二次设计工作能将工程施 工难点转化为工程亮点,增加项目的销售卖点,提升客户满意度;三是图纸二次 设计工作能将单调呆板转化为丰富艺术,这一点在外立面和园林景观深化设计表 现得尤为突出。
针对 H 项目一期工程规划设计阶段工程质量管理存在的问题,笔者认为在 H 项目二期工程的规划设计阶段的工程质量管理活动中应该从以下三个方面进行 优化。
一、报规审批 为了实现产品的功能与成本最优化配置,在房地产项目的规划设计阶段应采 用价值工程理论对项目的功能进行细化,充分满足客户重点关注的功能的同时, 适当弱化客户不太重视的附加功能,这样既可以将有限的建设资金进行合理分 配,合理地降低房地产项目的建设成本,又可以达到最大限度的客户满意度,最 终实现客户满意和房地产项目利润最大化的双赢目标。对于房地产住宅项目而 言,其功能主要分为两部分,一部分是使用功能,如房间布局、电梯设置、停车 位设置等,另一部分是附加功能,如建筑物的外立面装饰、小区的园林景观等。 房地产项目的业态和定位不同,所面临的销售对象的关注点也不尽相同,一般而 言,普通住宅顾客对套内区域及住宅使用功能有较高的要求,房地产公司应对此 进行重点控制,而对于其余区域及配套功能相对在成本控制及关注度上应有所降 低。而对于高端住宅项目而言,其潜在的销售对象对项目的品质有较高要求,他 们不仅仅关注住宅的使用功能,对于附加功能及公共区域的品质也有更高的需 求,客户的关注点会更多,更细致。
由于 H 项目只有一个《国有建设土地使用证》,根据 H 项目所在地的政府 文件要求,H项目只能办理一个《建设工程规划许可证》,H项目一期工程已于 2020 年 5 月开工建设,报规审批工作已于 2020 年 3 月完成。通过市场调研发现, 客户对渗漏、人车分流和小区园林景观最为关注, H 项目在规划设计阶段对上述 三个方面予以了高度重视。一是防渗漏措施设计,容易出现渗漏的部位有屋面、 外窗、户内防水房间、地下室外墙。首先在防水材料上给予保证,对于屋面和地 下室外墙防水层采用 3+4 SBS 改性沥青防水卷材,在地下车库附土部位的上方 增加一道防穿刺防水卷材以保证此部位景观种植乔木的根系不会对防水产生破 坏。在外墙窗部位设置钢附框,以聚氨酯防水发泡胶将附框与墙体间缝隙填满并 要求将溢出的发泡胶塞进缝隙,同时在钢附框周边 15cm 范围内满刷两道水泥 基防水涂料,以保证外墙窗不发生渗漏。户内防水房间为卫生间,卫生间地面防 水采用 1.5mm 厚 JS 防水涂料,并用 20mm 厚水泥砂浆作为防水保护层,卫生间 有淋浴的墙面满刷 JS 防水涂料。二是人车分流设计, H 项目采用地下停车方式, 以确保人车分流设计,地上道路分级设计,按照功能分为消防车道和人行景观漫 步道,地上不设置车位,最大限度减少车行、停车对社区环境的影响,将小区人 行出入口及车行出入口单独设置,车行出入口直接进入地下车库,并在地下车库 设计了入户通道,业主在地下车库将车停好后可以直接刷门禁卡进入电梯厅。三 是园林景观设计,园林景观效果是提升客户感知价值的重要影响因素,也是提升 项目整体品质的重要影响因素。H项目在园林景观设计方面首先要考虑园林景观 整体效果、细节及小品、雕塑等同 H 项目的建筑风格的适应及匹配,在此基础 上 H 项目在园林景观设计方面主要考虑三个要素,第一是自然形态的延续保留 作为景观利用,对自然形态的尊重和延续,尽可能的保留地块原有的树木,对原 有环境做到最大的保护,延续了原有的生态环境,从城市与自然的角度着眼,力 求在 H 项目体现出对自然景观的尊重和对人文环境的营造,打造出整体规划的 人文气质和公益性精神。第二是组团间景观的打造,景观设计以满足人们的居住 方式与环境需求为出发点,通过对空间的组织和处理,得到了多样化的休憩空间, 小区软景设计强调“五重园林”的景观理念,即草坪、花卉、花灌木、灌木、高 大乔木,小区景观的铺装材质变化丰富,即用透水砖铺设步道、用石材铺设汀步、 用刚挂石材装饰休息亭、安装防腐木材质的坐凳,形成宜居的小区环境,使整个 小区充满了和谐的居住生活氛围。第三是中心景观带的打造,居住区沿着两条主 景观轴,形成景观节点,同时强调了整体的向心感,绿化设计以满足人们的居住 方式与环境需求为出发点,通过对空间的组织和处理,加强整个小区的向心力, 使整个小区充满了和谐的居住生活氛围。
二、设计交底
在房地产项目取得《建筑工程施工许可证》后,在项目开工前,由建设单位 组织设计单位、监理单位、施工总承包单位召开项目设计交底会,设计交底会的 主要内容包括三个方面,一是由设计单位各专业设计师对项目的施工图进行讲 解,重点是介绍项目的设计理念、设计效果和设计难点;二是由施工总承包单位 技术负责人从施工角度对施工图进行解读,重点是讨论施工图中有关设计做法的 施工可行性、复杂程度和优化建议;三是由监理单位对设计交底会做好会议记录, 并受建设单位委托对会上提出的相关问题的解决措施和方案进行跟踪、检查。施 工图纸需要通过施工完成后最终呈现,设计师的设计设计构想需要经过施工人员 的劳动得以实现,所以设计交底会是一个设计单位与施工单位一个极其重要的交 流平台,是各专业设计师与施工技术人员的沟通窗口。
与设计交底同时开展的还有图纸会审、内部讲图等其它工作,在房地产项目 的开发建设过程中,时有将设计交底与图纸会审混淆的情况发生,事实上,二者 既有共同之处又有区别,一是二者的目的不尽相同,设计交底的主要目的是为了 说明设计意图、解释设计文件和明确设计要求,由设计单位对施工单位做出详细 说明,使其正确贯彻设计意图,加深对设计图纸特点、难点和疑点的理解。图纸 会审是在施工单位全面熟悉施工图纸后,将其发现的图纸问题进行汇总并提交给 设计单位,由设计单位对图纸问题进行解答并修改、完善施工图;二是这两项工 作的组织者均是建设单位,参会单位均是建设单位、监理单位、设计单位和施工 单位,会议记录均由监理单位负责汇总整理。内部讲图制度是督促项目各参建单 位的质量管理人员熟悉图纸、理解图纸,明确施工过程中的重点难点,提前消除 图纸问题,通过讲图可以熟悉和掌握设计意图。
H 项目二期工程将根据上述要求在开工建设前进行施工图纸的设计交底。
三、二次设计 二次设计也称深化设计是房地产项目开发建设过程中不可避免的一项工作, 二次设计的具体对象一般可分为三类,第一类是施工图中明确需进行二次设计的 项目。例如建筑专业图中的外墙窗,在建筑专业图中仅显示了窗的大小、窗的开 启方式、节能要求和安全性能要求,需要专业的门窗制作厂家对其进行二次设计, 设计出具体的窗主型材规格型号、开启扇和固定扇尺寸、副框的截面尺寸等,此 类项目还包括结构专业图中的钢结构、预应力结构以及木结构和园林景观设计中 的造型小品等;第二类是土建专业图与机电安装专业图之间的碰、漏、缺。例如 地下车库图纸中给排水暖通专业、电气专业分别设计了给水管线布置图、空调系 统布置图、供暖系统布置图、防排烟系统布置图、电力系统布置图、消防喷淋系 统布置图、消防报警系统布置图、弱点系统布置图等专业图纸,各专业设计工程 师在工作中并未进行及时的沟通,各专业图纸仅符合各自的设计规范,但在实际 施工过程中却无法正常施工。为了解决此类问题,二次设计就显得尤为重要了, 在二次设计时需要对上述各专业图纸进行统筹考虑,找一个结构梁截面尺寸最 大、穿越管线最多且截面尺寸最大的最不利截面进行各类管线的二次设计,绘制 出包含各专业的综合管线布置图;第三类是在房地产项目施工过程中发现的需要 调整的项目,例如园林景观设计中的植物种植图明确了银杏树的冠幅、树高和直 径大小,但在施工过程中却发现符合设计条件的银杏树数量少、运输距离远和采 购成本过高等问题,为了在确保实现景观效果的同时将建设成本控制在合理范围 内,就必须对其进行调整,即进行二次设计。
H项目二期工程需要进行二次设计的项目详见表4-2。
表 4-2H 项目二期工程需要进行二次设计的项目清单
序号 项目名称 二次设计内容 二次设计成果
1 外窗 分隔、开启、五金节点、洞口节点、纱窗 加工图
2 砌体结构 构造柱位置、尺寸、与主体结构的连接方式 施工节点图
3 外墙真石漆 分格、分层、装饰线 施工节点图
4 铁艺 样式、安装节点 加工图
5 紫铜雕塑 颜色、样式、支撑结构、固定方式 加工图
6 消防 报警系统、点位 施工固化图
7 水系驳岸 水系驳岸造型、景观石布置 施工固化图
4.3.3 工程施工阶段工程质量管理策略优化
 
一个房地产项目是由成千上万道施工工序构成的,每道工序的质量保证有赖 于上一道工序的质量,同时也是下一道工序质量的基础,作为房地产公司,没有 精力去控制每道工序的施工质量,因此需要抓住容易出现问题或对工程整体质量 有着至关重要的工序来进行管理控制,也即仅对关键工序的施工质量进行把控。 同时,每道关键工序的质量管理要求与技术要点可能较为繁琐,因此也需要进一 步对于每道关键工序的关键操作控制要点进行总结和归纳。综上所述,房地产公 司应针对具体项目依据专业的质量管理知识,形成整个项目实施期间的关键工序 管控点的管理清单。
工程施工阶段的质量管理工作还应包括:停检点设置、样品送审封样、样板 引路和成品保护等。设置停检点的目的是为了在工程施工过程未达到一定的阶段 性成果时,不得进入下道工序的施工,以确保每道工序的工程质量。样品送审封 样工作的目的是为了从源头确保工程质量,因为不合格材料、设备不可能带来合 格的工程质量。样板引路工作是为了避免造成大面积返工或不合格而采取的一种 工程质量管理措施,其目的是为了确保房地产项目最终呈现的产品的整体质量。 为确保房地产项目施工现场做到有序管理,最大限度的消除和避免因工程成品、 半成品在施工过程中被污染或损坏导致的返修、返工,有效提高工程质量和产品 品质,实现降本增效的管理目标,房地产公司在房地产项目开发建设过程中应制 定成品保护措施。成品保护应遵循以下五项原则:一是主体责任原则,工程成品 或半成品在验收移交之前,由其施工主体单位负责。材料、设备、工序等的主体 对自己的成品、半成品负有看护、保管责任;二是拆改审批原则,工序完工后需 要拆改或再次处理完善的必须书面申请,注明施工单位、拆改部位及具体要求, 经总承包单位、监理单位及该部位原责任单位签字许可后方可进行施工;三是责 任承担原则,当工程产品出现污染或损坏时,由造成破坏的单位承担,不能确定 责任人的,由成品保护责任单位承担;四是严格管理原则,施工人员进入施工现 场,必须佩戴出入证,配合现场保安人员查验。进入重要部位和关键场所施工的 人员应派人监护,施工完毕,经监护人员检查无误后,方可离开;五是工序交接 原则,施工成品的移交需按程序办理,凡施工完成、自检合格后,再经总承包单 位、监理单位验收,验收合格后,办理移交手续,并做好书面移交记录,参加移 交的单位必须签字确认。
针对 H 项目一期工程在工程施工阶段的工程质量管理活动存在的问题,笔 者认为在 H 项目二期工程的工程施工阶段的工程质量管理活动中应该从以下四 个方面进行优化。
一、关键工序质量控制及停检点的设置
房地产项目的工程质量管理应落实到房地产项目开发过程的每一项具体的 工作中,最终呈现给客户的工程质量与房地产项目开发过程中的每一项工作和工 程施工中的每一道工序的质量密不可分,必须通过各项工序的工作质量来确保房 地产项目最终呈现给客户的整体工程质量。施工单位作为工程施工工序的组织者 和实施者,其对工程的施工质量负有直接责任,施工单位应该严格按照施工图纸 和施工验收规范进行每道工序的施工组织和质量控制。房地产公司与施工单位在 房地产项目的工程施工阶段的职能和角色定位不尽相同,二者在工程施工阶段的 工程质量管理理念有明显的区别,具体详见表 4-3。
 
表 4-3 工程施工阶段房地产公司与施工单位的质量管理差异
房地产公司 施工单位
质量管理含义 让购房者满意 工程质量符合合同要求
质量评价依据 交房后的工程质量投诉率 国家及行业现行的验收标准
影响质量的关键因素 客户、市场环境、政策规范 政策规范
质量管理完成时点 交付业主 竣工验收
一个房地产项目的工程施工是由成千上万道工序的施工而完成,从房地产公
司的角度出发,去控制每道工序的施工质量是不现实的,因此房地产公司应当抓 住容易出现问题或对项目的整体质量有着至关重要的施工工序,即关键工序。
结合 H 项目二期工程实际情况,对一些关系到项目最终呈现质量效果和产 品品质的关键工序进行了梳理,详见表 4-4。除表中所列的工序外,还需要对以 下工序的施工质量进行重点控制,包括:抹灰、墙面腻子、涂饰、墙面饰面砖、 外墙石材、吊顶、水泥砂浆楼地面、地面砖、外窗安装、室内排水管道安装、给 水设备安装、室外排水管道安装。
表 4-4H 项目二期工程关键工序汇总清单
关键工序 质量控制要求 量化指标 检查与验收
土方回填 分层夯实 每层厚度W300mm 环刀取样
回填土质量 有机物含量W8%
压实系数 20.96
地下防水 基层 平整度合格、清洁干 燥 全数检查
平面卷材搭接宽度 2 100mm
立面卷材搭接宽度 2 150mm
模板工程 支撑体系 符合施工方案要求 抽查
轴线偏差 符合规范要求
预留预埋 数量齐全、位置准确
拆模 混凝土强度符合设计 要求 悬挑构件全数检查, 其余抽查
钢筋工程 原材料 符合设计要求 见证取样
搭接、锚固长度 符合设计要求和规范 要求 抽查
混凝土工程 浇筑、振捣 符合施工方案要求 监理旁站
外观质量 符合规范要求 全数检查
砌体工程 构造柱偏差 W10mm 抽查
预留洞口 W10mm
圈梁位置 符合规范要求
开关、插座安装 距地、水平尺寸偏差 距地±5mm,水平尺寸
±10mm 抽查
 
 
抹灰工程质量控制应符合以下要求:
表 4-5 抹灰工程质量控制
序号 允许偏差项目 普通抹灰(mm) 高级抹灰( mm)
1 立面垂直度 4 3
2 表面平整度 4 3
3 阴阳角方正 4 3
4 分格条(缝)直线度 4 3
5 墙裙、勒脚上口直线度 4 3
 
墙面耐水腻子表面质量应符合以下要求:
表 4-6 墙面耐水腻子质量控制
序号 检查内容 表面允许偏差
1 表面平整 3
2 立面垂直 3
3 阴阳角垂直 3
4 阴阳角方正 3
 
 
外墙石材的施工质量应符合以下要求:
表 4-7 外墙石材施工质量控制
项次 项目 允许偏差( mm)
光面 麻面
1 幕墙垂直度 幕墙高度W30m 10
30m〈幕墙高度W60m 15
60m〈幕墙高度W90m 20
幕墙咼度〉90m 25
2 幕墙水平度 3
3 板材立面垂直度 3
4 板材上沿水平度 2
5 相邻板材板角错位 1
6 幕墙表面平整度 2 3
7 阳角方正 2 4
8 接缝直线度 3 4
9 接缝高低差 1 -
10 接缝高度 1 2
 
 
外窗安装的施工质量应符合以下要求:
表 4-8 外窗安装施工质量控制
序号 检查内容 质量标准
允许偏差(mm)
1 外窗槽口宽度、
高度 W 1500mm 2
>1500mm 4
2 外窗槽口对角线
长差 W 2000mm 3
>2000mm 4
3 外窗框的正、侧面垂直度 3
4 外窗横框的水平度 3
5 外窗横框标高 5
6 外窗竖向偏离中心 5
7 双层外窗内外框间距 4
8 推拉式外窗扇与框搭接量 +1.5、-2.5
9 同樘平开门窗相邻扇高度差 2
10 平开式外窗铰链部位配合间隙 +2、-1
11 推拉式外窗扇与竖框平行度 2
 
 
给水设备安装的施工质量应符合以下要求:
表 4-9 给水设备安装施工质量控制
项次 项目 允许偏差
( mm)
1 静置设备 坐标 15
标高 ±5
垂直度(每米) 5
2 离心式水
立式泵体垂直度(每米) 0.1
卧式泵体水平度(每米) 0.1
联轴器
同心度 轴向倾斜(每米) 0.8
径向位移 0.1
 
室外排水管道安装的施工质量应符合以下要求:
表 4-10 室外排水管道安装施工质量控制
项次 项目 允许偏差( mm)
1 坐标 埋地 100
敷设在沟槽内 50
2 标高 埋地 +20
敷设在沟槽内 +20
3 水平管道纵横
向弯曲 每 5m 长 10
全长(两井间) 30
 
为确保工程施工质量,房地产公司不能仅仅对每道关键工序进行管控,还应
当从房地产项目开发建设全过程角度,在工程施工过程达到一定的阶段性成果 时,停止下道工序的施工,组织相关参与单位的质量管理人员对阶段性成果进行 检查控制,本文称之为停检点的管理。
考虑施工达到一定的阶段成果和施工组织的连续性,H项目二期工程的停检 点设置详见表 4-11。
表 4-11H 项目二期工程停检点设置清单
序号 停检点 控制内容
1 土方开挖前 建筑物定位
2 地下室墙体合模前 穿墙套管预埋
3 标准层墙体合模前 洞口、机电预留预埋点
4 混凝土浇筑前 钢筋绑扎质量、模板尺寸偏差、预留洞
口加强措施
5 防水保护层施工前 闭水试验
6 肥槽回填前 清理基槽、保护墙
7 二次墙体砌筑前 定位、放线
8 抹灰前 预留、灰饼
9 腻子施工前 基层干燥、平整度
10 外墙保温施工前 垂直度、平整度
11 外窗钢副框安装前 窗洞口核对
12 铁艺安装前 放线、定位
13 给水管道 打压、冲洗、定位
14 排水管道 通球、清扫、定位
15 消防联动 消检、电检
16 小区道路 预留、碾压、配比
17 雨污水管道 开挖、回填、包封
18 景观地形 微地形造型
19 苗木种植 栽植形式
20 景观灯具安装 定位
二、样品送审封样
工程使用的材料与设备是房地产项目工程质量管理的源头,使用劣质或假冒 的原材料不可能获得好的工程质量,对于材料与设备的进出场,有相应的规范规 程进行管理要求,如见证取样,原材料的复试等。样品送审封样是房地产公司在 关键材料与设备的使用上进行管理的介入与把关,在房地产项目开工前,应根据 施工图纸列出关键材料与设备的送审清单,并设置相应的管理流程。样品送审封 样的设置主要是针对影响房地产项目整体质量和关键使用功能的材料与设备,对 于一般性和基础性的材料与设备,则由监理单位或施工单位按照现行国家及行业 的规范规程进行质量控制。
 
H项目二期工程材料与设备的样品送审封样清单详见表4-12。
表 4-12H 项目二期工程样品送审封样清单
序号 样品名称 实施要点
1 钢筋 实物样品
2 门窗 组角、型材、五金、把手、胶密封条、玻
璃、喷涂色板
3 外墙涂料 喷涂色板,断面做法板
4 保温材料 实物样品
5 防水卷材 实物样品
6 铁艺 断面实物、颜色色板
7 景观灯具 图片、实物样品
8 配电箱体 实物样品
9 管材 实物样品
10 线缆 实物样品
11 开关面板 实物样品
12 石材 实物样品
13 透水砖 实物样品
14 乔木、灌木的选苗 实物照片、现场选定
15 景观石 实物照片、现场选定
16 景观雕塑、小品 实景照片
三、样板引路
样板引路的管理是房地产公司对于房地产项目工程施工过程中,一些关系到
项目最终的效果、工程质量和使用功能的部位或阶段性成果,需要先进行小批量 的打样,组织设计单位、监理单位、施工单位对样板进行评审,必要时进行多轮 的改进与完善,在实际的打样通过各方共同确认后,然后再大批量展开施工。
为确保样板引路工作的顺利实施,H项目二期工程设置了工序样板展示区,
对重要工序进行工序样板验收后方可进行实体工程大面积展开施工,验收合格的 工序样板作为后期工序验收的最低质量标准。H项目二期工程的工序样板清单详 见表 4-13。
表 4-13H 项目二期工程工序样板清单
序号 工序样板名称
1 钢筋制作与绑扎
2 模板安装及支撑体系
3 混凝土面层
4 预留预埋
5 砌筑样板
6 抹灰样板
7 屋面保温及防水做法样板
8 外窗安装
9 入户门安装
10 外墙保温及真石漆做法样板
11 阳台栏杆
12 卫生间防水做法样板
13 末端安装
14 景观道路铺装样板
15 景观水系驳岸施工样板
 
四、成品保护
房地产项目的开发建设的工程施工阶段应充分重视成品保护工作,具体如 下: 一是现场材料、设备的保管责任。材料、设备进入施工现场,必须有可靠的 成品保护措施。由建设单位或施工总承包单位统一供应的材料、半成品、设备进 场移交后,由接收单位负责保管,由施工总承包或分包单位发送到各班组的材料、 半成品、设备,由各施工班组负责保管、使用。
二是施工阶段的成品保护责任。施工总承包单位和分包单位应根据工程特点 和进展情况设立专门的成品保护小组,人员数量根据现场要求随时调整,保证工 程成品保护处于受控状态。在技术交底时,应有关于成品保护的具体要求及针对 性的成品保护措施。工序检查验收时,检查的内容应包括成品保护相关内容。
三是收尾阶段的成品保护责任。工程施工基本完成,进入收尾阶段后,更要 注意做好成品保护管理工作。具备条件的,尽早锁闭户门、管井门。各分包单位 需要进入作业时,填写作业申请单,经相关部门批准并领取钥匙后,方能进入作 业,作业完成,经检查验收后交还钥匙。在竣工验收交付阶段,实行现场成品保 护巡查制度,如成品保护未达到预期效果,应及时采取补救措施。
四是工序交接时的成品保护责任。不同分包单位间的工序交接需办理交接手 续,交接工作应在总承包单位的协调下有序进行,建设单位或监理单位作为第三 方进行见证,责任工程师做好书面交接记录,并经各方签字后留存。分包单位在 施工过程中,如需破坏或拆改其它专业分包单位的成品、半成品时,必须以书面 形式上报总承包单位,经总承包单位与相关分包单位协调后,在总承包单位、现 施工分包单位、已完工分包单位、监理单位办理书面确认的前提下,由已完工分 包单位配合现施工分包单位进行处理及恢复。
对成品保护工作的方法主要采取“护”、“包”、“盖”、“封”四种措施, “护”就是提前保护。如交叉作业,对已完成的土建、管道、就位的设备等,防 止在交叉施工时受撞击、划伤,要求对已完成的成品加以保护,同时在关键部位 贴上成品保护标志条,起警示作用。有必要时要采取硬防护(有足够的防撞击能 力);“包”就是包裹。在油漆、涂料施工时,要对已安装完成的设备应进行包 裹,防止油漆、涂料的污染;“盖”就是表面覆盖。有防雨防水要求的要用防雨 布覆盖,如环氧地面工程完成后,在其空间上有其他作业时,要用地毯胶垫或彩 条布进行表面覆盖,在通道位置还应加盖木夹板;“封”就是封闭。如在某个楼 层或某个房间建安作业完成后,应及时围堵封闭,尽量减少人为的损坏,以达到 成品保护目的。
H 项目二期工程将依据上述原则,制定相应的成品保护管理办法,具体做好 以下工作:
一是建立健全成品保护管理组织机构及成品保护管理制度,总包和分包单位 应设专人负责成品保护工作。
二是加强教育培训,提高施工人员素质和成品保护意识。总包及分包单位应 通过入场教育、技术交底、班前讲话、农民工夜校等方式持续强化操作工人的质 量观念,保护、尊重自己和他人的劳动成果。
三是合理安排施工顺序:严格控制作业面的操作人员数量,与工序流程表要 求不一致的工种一律不得随意进入作业面。
四是作好标识工作,设立标识牌,标明作业班组、工作内容、开始及完成时 间、负责人等相关内容。
五是已完成大部分施工内容的施工区域,应尽早创造条件进行封闭,并安排 专人负责保管钥匙,建立钥匙领取、归还台账。各专业分包单位需要进入施工时, 填写申请单,经相关部门签字许可后,领取钥匙,进入施工。施工完成后及时检 查验收,交还钥匙。没有签字审批手续的,一律不得进入封闭区域。
4.3.4验收交付阶段工程质量管理策略优化
房地产项目工程的完成成果需要经过验收的程序来确认,验收的实质是对工 程施工的质量把关,验收的主要依据是GB50300《建筑工程施工质量验收统一 标准》。为了便于房地产公司对项目验收的管理,可将验收分为中间过程验收(如 隐蔽工程、关键工序、分项工程、分部工程、单位工程)、专项验收、住宅分户 验收、竣工验收,交付验收等。H项目应根据本项目的工程特点及技术要求,对 于工程验收的管理制定验收的管理流程与计划,编制验收的方案与标准,验收的 管理在实施过程中,应强调和突出“多级管控和监督”和运用“自检”、“互检” 和“交接检”的“三级验收”管理思想。
针对 H 项目一期工程在工程施工阶段的工程质量管理活动存在的问题,笔 者认为在 H 项目二期工程的验收交付阶段的工程质量管理活动中应该从以下四 个方面进行优化。
一、验收计划 在进入房地产项目开发建设的验收交付阶段前,房地产公司应依据项目所在 地的政策文件要求和项目实际情况,编制《验收专项计划》,组织监理单位、施 工单位主要管理人员召开《验收专项计划》的讨论会,经各方充分讨论并完善后 的《验收专项计划》将作为指导房地产项目开发建设在验收交付阶段的纲领性指 导文件,由建设单位负责主导实施。
结合H项目二期工程的实际情况,H项目制定了《H项目二期工程验收专 项计划》,具体详见表 4-14。
表 4-14H 项目二期工程验收专项计划
序号 专项名称 开始时间 完成时间
1 室内环境检测 2022 年 9 月 15 日 2022 年 9 月 20 日
2 门窗性能检测 2022 年 9 月 20 日 2022 年 9 月 30 日
3 节能验收 2022 年 10 月 5 日 2022 年 10 月 10 日
4 规划验收 2022 年 10 月 10 日 2022 年 10 月 15 日
5 市政水接通 2022 年 10 月 12 日 2022 年 10 月 12 日
6 市政电接通 2022 年 10 月 13 日 2022 年 10 月 13 日
7 消防验收 2022 年 10 月 15 日 2022 年 10 月 20 日
8 人防验收 2022 年 10 月 20 日 2022 年 10 月 25 日
9 分户验收 2022 年 10 月 25 日 2022 年 11 月 5 日
10 四方验收 2022 年 11 月 5 日 2022 年 11 月 6 日
11 环评验收 2022 年 11 月 5 日 2022 年 11 月 6 日
12 档案预验收 2022 年 11 月 6 日 2022 年 11 月 7 日
13 竣工验收 2022 年 11 月 8 日 2022 年 11 月 9 日
14 承接查验 2022 年 11 月 10 日 2022 年 11 月 20 日
二、实测实量
本文将房地产项目开发建设的验收交付阶段在分户验收前对住宅工程户内 的室内主要空间尺寸应用测量仪器和测量工具进行实地测量并将所有实测数据 上墙的工作称为实测实量。实测实量的主要内容是对已完成所有工序作业的住宅 工程进行室内净开间尺寸和室内净高的实地测量,开展实测实量工作的过程中常 用的测量仪器是激光测量仪,房地产项目的实测实量工作由建设单位主导,监理
单位和施工单位负责具体实施。
H项目二期工程将由建设单位编制《H项目二期工程实测实量策划方案》, 并对参与H项目二期工程开发建设的监理单位和施工单位主要质量管理人员进 行交底,要求施工单位根据《H项目二期工程实测实量策划方案》制定《H项目 二期工程实测实量实施方案》,并上报监理单位、建设单位审核同意后由施工单 位、监理单位具体实施。
三、分户验收
分户验收是指按照国家相关规定,由建设单位组织项目监理机构、项目施工 总承包单位、物业公司等单位,对房地产商品房项目的每户住宅工程观感质量, 依据我国现行的工程技术规范和房屋建筑工程质量验收标准,在现场共同进行检 查、验收。分户验收的重点内容为:一是户内房间的净尺寸,包括各功能房间的 开间、进深和净高等;二是门窗开启的灵活性、墙面开裂情况、地面裂缝情况等 工序的观感质量。分户验收应当按照图4-2所示流程进行。
 
图 4-2 分户验收流程图
 
H 项目二期工程将根据上述要求,结合项目具体情况,制定分户验收表,详见
表 4-15。
 
表 4-15H 项目二期工程住宅工程质量分户验收表
楼栋编号 房间编号
建设单位名称 验收日期
施工单位名称 监理单位名称
序号 检查项目 检查的具体内容 检查记录
1 楼地面、 墙面和顶棚 微裂缝、墙面空鼓
2 外窗 渗漏、开启扇是否灵活
3 护栏 高度、间距
4 防水 渗水
5 室内主要
空间尺寸 开间和进深净尺寸、净高
6 给排水工程 坡度、坡向
7 电气工程 强电箱位置、开关插座
8 节能工程 保温材料、保温层厚度
9 其它项目 信报箱、残疾人坡道
检查结果:
建设单位 施工总承包单位 监理公司 物业公司
年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日
四、承接查验
承接查验是指物业公司在进驻住宅小区前,由物业公司和建设单位依据国家现 行的技术规范和验收标准共同对小区相关设施设备进行现场检查、验收。按照国 家相关规定,住宅小区应经过物业公司和建设单位共同验收并达成一致意见后, 物业公司才能正式进驻。承接查验的主要内容为:一是设备,包括供水设备、供 电设备、供热设备等;二是设施,包括小区儿童游乐设施、景观水系、充电桩等。
承接查验按照图4-3所示的流程进行。
 
图 4-3 承接查验流程图
 
H 项目二期工程将依据上述要求,并结合项目具体情况,制定了承接查验表, 具体详见表 4-16。
 
表 4-16H 项目二期工程承接查验表
序号 承接查验项目 承接查验记录
1 工程资料
2 地基基础
3 承重墙
4 柱、梁、楼板
5 屋面
6 外墙涂料
7 门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏
8 电梯井道、架空层及设备间
9 小区道路、路灯、景观灯具
10 小区绿化、景观亭、景观水系、景观雕塑
11 小区围墙、大门、信报箱、宣传栏
12 排水沟、化粪池、污水井
13 机动车和非机动车停车设施、物业服务用房
14 消防设施、人防设施、安防监控设施
15 电梯、水泵、水箱、供配电设备、供暖设备
 
第 5 章 S 房地产公司 H 项目工程质量管理策略的实施保障
5.1组织保障
项目经理为 H 项目质量管理工作第一责任人,对 H 项目质量管理工作负全 责。同时要层层分解质量管理和控制目标,并落实到每一级管理人员身上。要求 H 项目所有总承包单位、监理单位建立质量责任制。只有充分发挥质量管理人员 的责任心,才能将质量管理水平提高一个新台阶。H项目管理团队把建立和完善 质量保证体系作为强化质量管理工作的重点。结合 H 项目的实际情况,进一步 完善现有的质量管理组织机构,形成建设单位主管领导纵向负责和总承包单位质 量负责人及监理公司总监理工程师横向专门管理的网络,实现质量管理工作的科 学化、规范化、程序化、制度化。H项目管理团队要继续深入学习《质量发展纲 要(2011-2020 年)》。
H 项目将制定切实可行的培训计划,加强对影响工程质量的管理人员、质检 员、技术人员进行强制培训,使他们熟悉掌握工程质量方针、目标、标准、规范 和方法,确保工程中间环节的质量管理得到有效控制。
H 项目将积极开展群众性质量管理活动, H 项目项目经理亲自组织选题,认 真分析和查找生产过程和管理中的薄弱环节,消除质量事故,选择能够有效提高 工程和服务质量的课题,选题应讲求实际,应紧密结合生产施工特色,合理确立 活动目标,要加强对小组活动过程的管理监督,进行跟踪指导,对实施效果进行 验证。
为认真贯彻“质量零缺陷,管理零起点”的质量文化理念,强化工程质量监 管,落实质量责任,确保 H 项目的工程质量可控, H 项目管理团队将结合 H 项目 开发进展情况,制定质量分级责任制。从组织机构层面上,对内、对外分别明确 各自的质量管理责任。对内,以明确各职能部门的质量管理责任;对外,以明确 施工单位、材料设备供应商、设计单位、监理单位等所有 H 项目的参建单位的 质量管理责任。
5.2制度保障
完善质量管理制度,确定质量工作目标,并将目标层层分解,明确各部门、 各岗位的质量职责,配备专职质量监督管理人员,加强对施工过程质量的监控检 查,同时将质量目标下达至总承包单位、监理单位。 H 项目将加强质量诚信管理, 项目将切实本着改进质量,提高服务为目的,确保“三个落实”,一是措施落实 到位, H 项目将完善质量管理办法、质量控制措施,检查落实“三检制”等措施 实施情况;二是监管手段落实到位,检查人员要制定工程质量监督检查计划,对 工程的关键工序、关键控制点必须进行监控检查;三是责任目标落实,要明确责 任目标,细化分解到各班组(作业队),明确责任人确定管理职责,形成责任管 理体系,定期对目标完成情况进行考核。在房地产项目建设过程中,将针对客户 的明示要求(合同、图纸)和暗示要求(进度、质量),按照S房地产公司体系 文件要求,开展客户满意度调查,找出管理中的薄弱环节,制定纠正和预防措施, 注重客户反馈问题的整改和效果的跟踪,切实达到改进质量、提高服务的效果, 达到顾客满意。
H 项目将严格履行项目开工(分项工程施工)前的质量技术交底制度, H 项 目建设单位要求总承包单位在分项工程施工前,应组织技术、质量和所有施工人 员进行全面的技术、质量交底,交底内容应包括项目施工技术规范、质量验收标 准、方法等。H项目将加强对参加单位的管理,H项目管理团队将切实执行上级 公司相关质量管理文件,坚决杜绝资质不合格、人员不符合要求的施工单位进入 H 项目。各项工程在施工前,将严格审查施工单位施工作业资质,在施工时加强 检查力度, H 项目质量管理部对施工单位承包的工程(产品)质量将不定期组织 检查,对于发现的问题立即曝光,并随时复查其工程(产品)质量。
H 项目将抓好采购产品质量控制。要求监理单位、施工总承包单位加强原材 料进货检验,合格产品才能进场使用,不合格产品一律不允许使用并要求立即清 退出场,并按要求做好原材料的标识工作。 H 项目质量管理部将要求总承包单位 编制工程施工质量检验计划。要求总承包单位按照工程分类的不同,依据施工技 术标准、规范,编制各工序质量检查内容和控制要点,正确划分各工序的停检点 和必检点,明确检查记录。监理单位将围绕质量检验计划落实到实际工作中,为 各工序的质量交接提供有力的保证。H项目将强化工程质量过程控制。H项目质 量管理部部要求总承包单位、监理单位严格按照质量管理文件要求开展质量策 划,确定特殊过程、关键工序,制定质量检验计划。在施工过程中严格控制每道 工序,认真履行工序交接单制度,坚持上道工序不合格不流入下一道工序。严格 执行施工方案和工艺流程,落实技术措施和质量保证措施,从技术措施到实际操 作中严格把好质量关,通过层层控制,把住关键环节,确保施工方案有效实施。
H项目将加强施工过程监督管理。H项目质量管理部要求总承包单位、监理单位 质量安全监督人员加强施工过程的监督管理,严格履行监督职责,对重点工序、 重要质量控制点,实行重点监控,切实提高施工一次合格率。并随时对在建工程 进行监督检查,定期通报抽查结果,并对问题整改完成情况进行跟踪验证。 H 项 目将加强不合格品管理。 H 项目质量管理部要求总承包单位、监理单位加强现场 不合格品的管理,及时制订实施纠正和预防措施,并做好记录。
H 项目将制定如下具体的质量管理制度,以保障优化措施的落地实施。包括: 施工现场监理例会制度、施工图会审制度、设计交底制度、设计变更制度、质量 管控计划制度、质量监理方案制度、质量监理实施细则制度、参建单位的资质与 人员资格的报审制度、开工报审制度、见证取样制度、资料管理制度、维修保养 制度、质量检查制度、质量事故快报制度。
5.3技术保障
H 项目将从以下几方面做好技术保障工作:
一是加强对施工组织设计等技术文件的审查力度,建立健全技术方案报审制 度。在工程项目开工前, H 项目负责人应组织专业工程师审查施工单位报送的施 工组织设计(专项施工方案),提出审查意见,并经项目负责人审核、签认后实 施。在施工过程中,当施工单位对已批准的施工组织设计进行调整、补充或变动 时,应经专业工程师审查,并应由项目负责人签认。重点是对施工组织设计中以 下内容进行审核,包括施工单位的审批手续是否齐全,审批手续不全的退回;施 工组织设计的封面应加盖施工单位的公章,否则退回;施工组织设计的内容应基 本齐全,主要内容不缺少,否则应退回补齐;施工组织设计书中质量保证体系是 否健全,否则要求完善体系;对施工准备的审定;对施工方案的审定;对施工进 度计划的审定;对资源需要计划的审定;对施工总平面图(场布图)的审定;对 施工措施的审定。
二是落实技术复核。 H 项目管理团队应特别关注下列的技术复核工作:检查 承包单位专职测量人员的岗位证书和测量设备检定证书;复核建筑工程的测量放 线控制网,控制轴线的标桩、高程桩、临时水准点及控制桩的保护措施;基础工 程应复核轴线、标高、预留孔洞的位置;钢筋混凝土工程应复核模板的位置、尺 寸、规定的起拱及牢固程度;检查主要管线的标高、位置、坡度等。
三是做好过程检查验收工作。重点是对隐蔽工程、检验批工程和分项工程的 验收,以上过程验收要在施工单位自检自查的基础上,由监理单位复查后,再报 请设计单位、质量监督部门检查验收,并形成验收记录,参加验收单位及部门要 签字、盖章。
5.4资金投入保障
H 项目管理团队将从以下三个方面采取资金投入保障措施:
一是确保资金与项目开发进度相匹配, H 项目财务管理部将实时跟踪 H 项 目融资款到位情况、做好预售监管资金的提取工作,营销管理部将敦促购房客户 的银行贷款办理进度确保按揭贷款或公积金贷款尽早发放,工程管理部将督促施 工单位在确保安全、工程质量的前提合理抢进度,确保H项目如期开盘销售。
二是确保按合同支付工程款,工程质量管理的实施主体是施工单位,按合同 支付工程款是施工单位履行职责的必要前提,H项目成本管理部将在规定时间内 完成对施工单位上报的工程量和工程款的审核,财务管理部应及时将确认后的工 程款支付给施工单位。
三是确保资金专款专用,H项目将要求施工总承包单位和各分包单位必须做 到专款专用,要求所有施工单位每月 25 日前上报本月施工人员工资表和材料款 支付明细,防止H项目的工程款被施工单位挪作他用。
第 6 章 研究结论与展望
6.1研究结论
本文针对我国目前房地产行业不容乐观的质量现状和房地产项目开发建设 工程质量管理面临的挑战详细分析基础上,基于全面质量管理理论、流程管理理 论和价值工程理论,立足于房地产行业,着眼于客户的需求,结合我国房地产行 业的特点,从房地产项目全过程的角度将影响房地产项目工程质量管理的因素进 行多级划分,从 S 房地产公司 H 项目工程质量管理实际案例出发,基于房地产 项目开发的流程建立了质量管理流程,并通过规范化、制度化的操作指引使得质 量管理目标能得到动态的循环提升。将房地产项目质量管理工作分解到项目决 策、规划设计、工程施工和验收交付等四个房地产项目开发阶段,系统提炼了质 量管理目标的确定和产品交付标准的设置,报规审批、设计交底和二次设计,关 键工序质量控制与停检点的设置、样品送审封样、样板引路和成品保护,验收计 划、实测实量、分户验收和承接查验等一整套的操作性强的工程质量管理优化策 略和措施,同时从组织、制度、技术和资金投入四个维度为上述措施的实施提供 有力保障。通过本文的研究,既有利于 S 房地产公司工程质量管理水平的提升, 又能为其它房地产公司的工程质量管理提供参考。
6.2展望
房地产项目开发建设完成的最终产品同工厂里机械化生产商品最大的区别在 于房地产项目受生产者条件影响更大,且事后质量控制很难完全消除质量缺陷。 房地产项目工程质量没有最好,只能做到更好。为了进一步改善房地产行业的工 程质量现状,建议行业内公司应深入学习贯彻落实国务院办公厅发布的《质量发 展纲要(2011-2020 年)》,坚持“质量零缺陷,管理零起点”理念,大力弘扬 全员质量文化,建立健全适应公司战略的质量管理体系,实现质量管理全覆盖, 落实质量分级责任,完善考核奖惩机制,强化现场及过程控制,深入做好治理质 量通病工作,加快质量信息化建设,同时还应在以下两个方面予以高度重视: 一是改变房地产公司的职能定位。多数房地产公司十分热衷于规模的扩张, 这里说的规模扩张不是指房地产公司每年的土地获取数量、新开发面积和新竣工 面积等经营指标的增加,而是指在房地产行业的产业链中扩张,例如成立设计院、 监理公司、建筑材料生产企业、施工企业等,把自己从一个房地产公司变成了一 个“大而全”的所谓“集团公司”。研究表明,一个企业很难在多领域同时都取 得重大成就,因此,房地产公司应该改变自己的职能定位,不应该为了变成所谓 “大而全”的集团公司而忽视了自身的职能定位。事实上,一个成功的房地产公 司一定不是一个“大而全”的集团公司,美国的帕尔迪公司就是成功的典型案例, 帕尔迪公司成立于1956年,始终坚持专注于房地产开发,目前已成为美国最大 的房地产开发商,具有全美国最高的客户满意度、最好的资金链、远超同行的发 展速度、超高的市场价值。在一个项目的开发建设过程中,房地产公司应该把自 己的职能定位为项目资源的整合者、各参建单位的协调者、合作单位的服务保障 者,充分调动各参建单位的工作积极性,充分发挥各参建单位的专业特长,合理 分配项目资源并使其发挥最大效用,只有这样才能把各方利益主体整合为一体, 确保房地产项目开发过程进行得十分顺畅,最终在实现房地产项目开发各参与单 位利益共赢的同时达成项目在决策阶段制定的管理目标。
二是改变房地产公司的角色定位。在很长一段时间里,在房地产项目开发过 程中,房地产公司作为建设单位始终把自己定位为甲方,把勘察单位、设计单位、 监理单位、施工单位、物资设备供应商、咨询单位、销售代理公司、广告策划公 司等合作单位看作是乙方,更有甚者房地产公司居然把这些合作单位看作是不平 等的“上下级”关系。根据相关调查结果显示,但凡成功的房地产项目,都离不 开房地产开发建设过程各合作单位的协作、沟通与配合。因此,在当前国民经济 从高速发展转向高质量发展以及国家对房地产行业进行常态化的全面调控的市 场行情下,房地产公司应改变在房地产项目开发中的角色定位,不能把合同关系 中的甲方与乙方思维带到项目开发建设中来,应将开发建设过程中遇到的所有合 作单位都当成是合作伙伴而不是单纯的甲方与乙方。事实证明,只有与合作单位 达成共赢的目标才能确保房地产项目的成功。
参考文献
[1]Blake A M , Moseley J L . One hundred years after The Principles of Scientific Management: Frederick Taylor's life and impact on the field of human performance technology[J]. Performance Improvement, 2010, 49(4):27-34.
[2]Catt J . Implementation of a Total Quality Management System[M]// Organization and Management of IVF Units. Springer International Publishing, 2016.
[3]Cedrola E . Total Quality Management[M]// Wiley Encyclopedia of Management. John Wiley & Sons, Ltd, 2015.
[4]Dahlgaard J J , Kristensen K , Kanji G K . Fundamentals of Total Quality Management[M]. Springer US, 2014.
[5]Georgiadou E , Siakas K , Mcguinness C , et al. The QUAIL Framework: Quality Assurance for Information Literacy Projects[J]. International Journal of Human Capital & Information Technology Professionals, 2017, 8(2):93-105.
[6]Jan vom Brocke , Michael Rosemann . Handbook on Business Process Management (2nd Edition)[M]. Springer US, 2015.
[7]Jawad Abbas. Impact of total quality management on corporate sustainability through the mediating effect of knowledge management[J]. Journal of Cleaner Production,2019.
[8]Jorg Becker, Kugeler M , Rosemann M . Process Management: A Guide for the Design ofBusiness Processes[M]. Springer Publishing Company, Incorporated, 2003.
[9]Kiran D R . Value Engineering[M]// Total Quality Management. 2017.
[10]Kwadwo A. Implementation ofTotal Quality Management(Tqm)in the Ghanaian Real Estate Industry[D]. 2016.
[11]Likita A J , Zainun N Y , Rahman I A , et al. An Overview of Total Quality Management (TQM) practice in Construction Sector[J]. IOP Conference Series Earth and Environmental Science, 2018, 140(1):012115.
[12]Omran M , Khallaf A , Gleason K , et al. Non-financial performance measures disclosure, quality strategy, and organizational financial performance: a mediating model[J]. Total Quality Management and Business Excellence, 2019(7):1-24.
[13]Ralston S J . Scientific Management and Pragmatism in PA Theory: Taylor and Dewey as Strange Bedfellows[J]. Ssrn Electronic Journal, 2012.
[14]R. Vijayan,T. Thanka Geetha,B. Nishanth,M. Tamilarasan,V. Vijaya Kumar. Value engineering and value analysis of rear air spring bracket[J]. Materials Today: Proceedings,2019,16.
[15]Samson D , Terziovski M . Relationship between total quality management practices and operational performance[J]. Journal of Operations Management, 2017, 17(4):393-409.
[16]Sarathy P S . TQM practice in real-estate industry using AHP[J]. Quality & Quantity, 2013, 47(4):2049-2063.
[17]Silvestro R . Crosby[M]// Wiley Encyclopedia of Management. John Wiley & Sons, Ltd, 2015.
[18]Weske M . Business Process Management Concepts, Languages, Architectures (2nd Edition) [M]// Business Process Management. 2012.
[19]Wilcox M , Dale B G , Boaden R J , et al. Managing for quality: the strategic issues[J]. International Journal of Technology Management, 2014, 12(12):59-74.
[20]Yin H W , Yang H J , Gao H J . Analysis on Cost Management Application of Value Engineering at Design Phase of Real Estate Projects[M]// Proceedings of the 22nd International Conference on Industrial Engineering and Engineering Management 2015. Atlantis Press, 2016.
[21]毕树旺.浅谈如何做好房地产开发项目工程质量管理J].魅力中国, 2017(18).
[22] 薄其成.房地产工程管理的创新模式探讨[J].居舍,2018(24):173.
[23]彼得•弗朗茨,马赛厄斯•柯克莫.埃森哲顾问教你做流程管理[M].机械工 业出版社, 2015.
[24]陈文雯.基于价值工程法的B地产公司YC项目开发成本控制研究[D].广州: 华南理工大学, 2018.
[25]传碧桂园叫停三四线五线“全覆盖”全部项目考核“456”原则[N].观点 地产网, 2018-07-04.
[26]邓绮雯.C公司财务共享服务中心流程管理研究(英文版)[D].广州:广东 外语外贸大学, 2019.
[27]弗雷得里克•温斯洛•泰勒.管理科学第一书:科学管理原理[M].中国经济 出版社, 2013.
[28]范玉皎.房地产企业项目质量管理研究一-以WKJXY项目为例[D].武 汉:湖北工业大学, 2018.
[29]格雷戈里•沃森,栗志敏.全面质量管理之父:阿曼德•费根鲍姆(上)[J]. 上海质量, 2015(10).
[30]顾翊腾.大型房地产企业工程质量管理研究[D].重庆大学,2013.
[31]国家统计局编.《中国统计年鉴 2018》[M]. 北京: 中国统计出版社, 2018.
[32]龚晓举.房地产住宅项目建筑质量精细化管理研究[D].北京:清华大 学大学, 2015.
[33]国务院. 国务院令第 714 号, 《建设工程质量管理条例(2019 年修订)》,
2019.
[34]金国华.中国流程管理实践百问[M].电子工业出版社,2016.
[35] 李四平.房地产企业项目工程质量管理规划研究[D].北京:清华大学 大学, 2015.
[36]刘敏.面向提升顾客满意度的低密度住宅项目质量管理研究[D].北京: 清华大学大学, 2017.
[37]钱莉霞.房地产企业工程管理模式研究[J].河南建材,2018.
[38]斯图尔特.价值工程方法基础[M].机械工业出版社,2007.
[39]孙家宝.基于价值工程的佳兆业地产开发项目设计阶段成本优化研究[D]. 兰州: 兰州大学,2019.
[40]苏景玲. 刘源张纵论质量与品牌——著名质量管理专家、中国工程院院士 刘源张访谈[J].中国品牌与防伪,2008(7):10-13.
[41]童海华.天房集团天津一楼盘曝出“质量门”将拆除重建[N].中国经营 报, 2018-07-16(B13).
[42]王乃静.价值工程概论[M].经济科学出版社,2006.
[43]王玉荣,葛新红. 流程管理(第 5 版) [M]. 北京大学出版社, 2016.
[44]王津海.住宅建筑工程质量评价体系探究[J].天津科技,2018, v.45; No.366(05):26-29.
[45]徐立楠.全面质量管理在建筑工程的应用分析[J].工程技术研究,2019, 4(02):107-108.
[46]许健.基于现代工程管理理论的房地产企业工程管理模式研讨[C]//《对 接京津——京津乐道, 绿色廊坊论文集》,2018.
[47]袁秀丽•业主闯入龙湖中报发布会宣泄不满 双方致歉并达成谅解[N].新 京报网, 2019-08-27.
[48]张楠.建立新形势下的建设工程质量评价体系[J].中国水运(下半月), 2012, 12(8):95-97.
[49]赵建昭.商品住宅工程施工质量指数研究[D].北京:中国矿业大学,
2015.
[50]赵振涛.X集团B房地产开发项目质量控制研究[D].长春:吉林大学,
2018.
[51]甄守奎.加强建筑工程质量管理体系的探索J].现代企业教育, 2009(16):132-133.
[52]中国共产党十八大报告全文[N].新华社,2012-11-08.
[53]中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议公报[N].新华社,
2015-10-29.
[54]中国共产党十九大报告全文[N].新华社,2017-10-18.
[55]中国建设监理协会组织编写.建设工程监理规范GB/T50319-2013应用指 南[M].中国建筑工业出版社,2013.
[56]中国建筑业协会.GBT 50326-2017建设工程项目管理规范[M].中国建 筑工业出版社, 2017.
[57] 中国质量协会.全面质量管理(第四版)[M].中国科学技术出版社,
2018.
[58]中国质量管理之父:刘源张[J].上海质量,2014(2).
[59]中华人民共和国. 主席令第三十二号, 《中华人民共和国城市房地产管理 法( 2019 年修订)》, 2019.
[60]中华人民共和国. 主席令第二十九号, 《中华人民共和国建筑法(2019年 修订)》, 2019.
[61]住房和城乡建设部. 住房和城乡建设部令第 5 号, 《房屋建筑和市政基础 设施工程质量监督管理规定》, 2010.
[62]住房和城乡建设部. 建房[2010]165号, 《关于印发《物业承接查验办法》 的通知》, 2010.
[63]住房和城乡建设部与工商总局. 建房[2014]53号, 《住房城乡建设部 工 商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知》, 2014.
[64]住房和城乡建设部.建质〔 2014 ) 124号《住房城乡建设部关于印发《建 筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》的通知》, 2014.
[65]住房和城乡建设部. 建质〔 2014) 130号, 《住房城乡建设部关于印发《工 程质量治理两年行动方案》的通知》,2014.
[66]住房和城乡建设部. 建质〔 2017)57号, 《住房城乡建设部关于印发工程 质量安全提升行动方案的通知》,2017.
[67]住房和城乡建设部. 建质〔 2018)95号, 《住房城乡建设部关于印发工程 质量安全手册(试行)的通知》,2018.
[68]2018年政府工作报告[N].新华社,2018-03-05.
[69]2019年政府工作报告[N].新华社,2019-03-05.
【本文地址:https://www.xueshulunwenwang.com//guanlilei/zhiliangguanli/7095.html

上一篇:智慧园区软件项目建设的质量管理 策略研究

下一篇:A公司智能化弱电工程项目的质量管理研究

相关标签: