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MX地产集团G项目风险管理研究

发布时间:2022-09-28 11:09
目 录
摘 要 I
Abstract II
1绪 论 1
1.1选题背景 1
1.2研究意义 1
1.2.1理论意义 1
1.2.2实践意义 1
1.3国内外相关研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 3
1.3.3研究述评 5
1.4研究的内容和思路 6
1.5研究方法和技术路线 6
1.5.1研究方法 6
1.5.2技术路线 7
2理论基础 8
2.1房地产开发项目风险概述 8
2.1.1房地产开发项目的含义 8
2.1.2风险的含义及表现 8
2.1.3房地产开发项目风险 9
2.2风险管理相关理论 9
2.2.1风险管理的内涵 9
2.2.2项目风险管理 9
2.2.3项目风险管理基本过程 10
2.3模糊层次分析理论 11
2.3.1层次分析法 11
2.3.2层次分析法基本步骤 11
2.3.3模糊综合评价法 13
2.3.4模糊层次分析法 13
2.3.5模糊层次分析法的步骤 14
3MX地产集团G项目概况及风险识别 15
3.1MX集团G项目概况 15
3.1.1MX集团项目管理组织架构 15
3.1.2G项目基本情况 15
3.2 G项目风险识别 18
3.2.1风险识别方法的选择 18
3.2.2土地风险 18
3.2.3市场风险 19
3.2.4政策风险 22
3.2.5金融风险 24
III
3.2.6管理风险 25
3.3小结 28
4MX地产集团G项目风险评价 29
4.1G项目风险评价体系的构建 29
4.1.1房地产项目风险指标确定 29
4.1.2G项目分析与评价 29
5MX地产集团G项目的风险应对建议 38
5.1从金融风险表现角度对防范G项目风险的对策和建议 38
5.2从政策风险角度对防范G项目风险的对策和建议 39
5.3从土地风险角度对防范G项目风险的对策和建议 39
5.4从市场风险表现角度对防范G项目风险的对策和建议 40
5.5从管理风险角度对防范G项目风险的对策和建议 40
6总结与展望 42
6.1总结 42
6.2研究不足与未来展望 42
参考文献 44
致 谢 47
IV
1绪 论
1.1选题背景
21世纪以来,房地产业发挥作用越来越大,在促进消费、扩大内需,保持经济高质 量健康发展,刺激消费和促进就业发挥着不可替代的作用,对改善民生占举足轻重地位。
面对全球肆虐的疫情及俄乌冲突、大国博弈,全球供应链问题凸显、经济形势不及 预期,下行压力持续加大,房地产业发展面临更为严峻的经济社会环境。十九大以来, 国家领导人先后在重要会议提出一系列保障房地产业健康的指导意见并形成长效机制。 面对复杂的国际形势和严峻的国内经济发展现状,既有力果断又保持定力,把防风险摆 在更加突出的位置,因城施策实现其高质量发展,提升房地产业风险管理已然成为当前 急需关注的重大课题。
当前的房地产业处于一个艰难的时期,2021 年中以来,调控密集出台,房企投、融、 营全盘收紧;另一方面国内经济复苏无力,市场疲软,销售躺平,楼市成交量价齐跌, 市场预期转向悲观,叠加债务集中到期,相当数量的房企资金流动性吃紧,尤其很多民 营房企深陷债务危机的泥潭,暴雷、债务违约、停工、烂尾等现象频现,越来越触动社 会神经,整个行业都弥漫在一片悲凉的气氛中。项目开发作为房地产业核心组成部分, 理应重新进行综合推敲和研究。
MX地产集团作为郑州市效益、发展势头较好的地产企业之一,也深受新情况、新 问题、新风险的影响,融资门槛高、渠道窄、资金成本增加、巨额债务到期,导致旗下 G项目建设周期大幅拉长,市场疲软,项目资金回笼较慢,银行资金收紧、政策变化等 将企业的经营风险系数越堆越大,如何提升房地产项目风险管控能力,保持企业和G项 目健康快速发展,是一个迫切和重要的战略问题。
1.2研究意义
1.2.1理论意义
通过对房地产项目风险管理的研究,一是建立风险评价模型和控制体系,进一步丰 富和完善房地产项目风险管理相关概念和理论基础;二是论文得出的分析结论可满足多 数房地产开发公司的需求,对后续的风险管理给予相应的理论支持。
1.2.2实践意义
以MX地产集团G项目为研究对象,从风险管理等理论为研究基础,结合MX地产集 团G项目具体案例,以识别出来的管理风险为对象进行深入分析和评价,最终提出相对 应的防范及对策,以供参考,为企业寻找项目推进中的关键风险因素并对存在的风险因 素进行风险评估和及时规避风险,谋求最低风险健康发展,使房地产企业风险管理理论
1
得以丰富并提升其核心竞争力。
1.3国内外相关研究现状
国际上,学者们着手对工程项目风险管理的起步较早,一般更倾向于结合具体案例 或者运用定性分析的手段进行研究。而在国内,着手较晚,基于一些研究领域和思路方 法尚不完善,仍处于较慢热化阶段。随着国内建筑领域的发展规模不断扩大和新型城镇 化的持续深入,在项目风险管理方面尤其是房地产项目突显出来的风险管理问题和不足 越来越受到关注。在此基础上,国内学者更青睐于从经济既得利益层面出发进行研究, 并未立足于整体视角结合我国实际国情把控项目管理风险。
1.3.1国外研究现状
在西方发达国家,一开始对项目进行风险管理的研究就特别注重对风险分析和风险 评估方法的研究。特别是20世纪末21世纪初,风险管理分析日益娴熟并完善,逐步从 众多门类学科中独立出来进行定向研究°Singh S.旨在研究分步风险识别,确认出项目 风险的特征及外在形式表现,由表及里延伸到项目、项目或投资组合的更高层次上,指 出项目层面的风险管理整体和个体风险之间的相互关系[1]。Priseila Ferreira de Araujo Lima等以中小企业为切入口,如何在具有正成本效益比的中小企业中采用PRM (项目风险管理)进行探讨,具体研究项目特征和企业特征如何对PRM进行影响,进而 对其影响进行分析,提供关于PRM阶段等外溢表现,为项目成功及长期健康发展提供了 借鉴⑵。Ruchi Agarwal等基于项目的组织在实施ERM (企业风险管理)直面的困境为 背景,指出不同孤立的项目通过整合会改善对风险的应对,以整合模糊图景为出发,进 一步整合ERM和PRM,提高项目团队建设及抗风险能力⑷。Gavrysh Oleg等基于模糊 集理论分析了不同建筑企业和不同项目样本,从7个阶段构建出模糊集模型,同时构建 工程风险价值分类器,通过模糊子集成员资格入手,进而得出风险大小与项目投资成功 比例成反比⑷。Eshun Bridget Tawiah Badu采用了广泛的文献回顾、专家意见和半结 构化访谈识别了中非TPPPs中的相关项目风险,运用系统思维评估了它们的行为和动态。 同时将因果循环和解释结构模型作为从系统角度评估风险行为的综合方法,得出与传统 的影响风险评估相结合,可以采用系统思维来评估和理解风险因素之间的动态和相互作 用,这将提高风险评估效率、公平分配和处理风险,并促进项目行为者的双赢伙伴关系[5]。 Yang L等基于复杂的项目首次开发了适用于工程实践的复杂项目风险清单和风险关联 复杂网络模型,为复杂项目风险管理和决策者风险应对策略的理解提供了理论支持冏。El Khatib Mounir在动态的商业环境中采用ISO 31000框架,对收集的数据进行内容分析 验证,证实了公司应共同采用TQM和ISO,能推动项目抗风险能力得到提高进而,确定了 ISO与TQM的有效整合显著提高了整体项目风险管理能力[7]。
伴随风险管理分析的不断深化,研究方法上获得了显著的提高及革新。马柯维茨可
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谓是做了较为前瞻性研究,其将受益和风险分别视为视为均值和方差,在研究均值和方 差之间的相互特定关系上实现最优方案[8]。在此之上,新的风险分析法不断呈现。 Fernando Acebes更注重于全整个周期来对整个项目进行管控,在新提出一个新的指标 ARI(活动风险指数)基础之上衡量其对进行时状态下对项目风险总额的影响占比,进 而挖掘出新的指标度量,为项目风险管理提供一个独特的研究方法回。Chou等将AHP以 及统计技术等导入模型内,也在研究方法上得到进一步验证[10]oAlbogami Saad Muslet 则创新力研究方法,以一种新的混合AHP和Dempster-Shafer证据理论,用于解决在考 虑不确定风险因素的情况下,在可用方案列表中选择最佳方案的问题,并指出与经典AHP 相比,由于风险因素的不确定性,提出的混合方法在大多数情况下的结果有所不同[11]o Zhou W W等从房地产风险的度量和预警的维度以房地产面临的内外部环境出发,整合各 方面的风险指标,以此表明PSO-SVM方法的预警模型较其他模型展现出更好的性能和更 高的预警精度[12]o
对房地产项目分析的重点,则偏重于整个项目的金融风险分析。Miao Y M在宏观层 面对房地产金融及其风险进行了简要的概念阐释和背景介绍之后,重点研究了房地产价 格波动与金融风险的关系、房地产泡沫、房地产金融风险的形成与传导以及房地产金融 风险的控制[13]oLiu X Y根据经典的全面风险管理理论,结合实践中供应链金融信用风险 传导机制,在现有供应链金融实践的基础上进行深入分析和梳理,构建了供应链金融信 用传导与风险管理一体化框架,最后提出了有针对性的管理措施,对未来有效防范和系 统地管理供应链金融信用风险提出前瞻性研究[14]o针对投资决策的风险评估分析很大程 度上依赖于采用传统方法的专家判断,缺乏考虑投资者的不同偏好和局限性,Atiqah则 提出了一种自适应的个性化房地产投资风险分析方法APPIRA,利用数据驱动和个性化的 方法,又利用多准则决策模型对风险因素进行权重确定最优解,采用衡量房价中位数的 价值预测技术进行预测建模,最终得出使用最佳方法是非季节性ARIMA,这一成果可以应 用于实践,将直接惠及房地产业[15]oWang Y以天津市为例,基于市场因素、经济因素等6 个子系统,分析各子系统的影响因素,综合确定指标权重系数,构建房地产投资风险系统 动力学模型,推断出利率上升和突发公共事件将给天津房地产市场发展带来巨大风险, 并从政府的角度为房地产企业建立风险控制机制,降低投资风险提出合理建议[16]°Deng X 等结合近20年美国公司面板资料开展分析,得出房地产风险和公司的长期投资、股权 以及外部融资存在负向关系,实证检验了房地产风险如何影响企业投融资决策,揭示了 房地产持有对企业决策的影响,为对冲基金的房地产策略表现不佳提供了新的解释[17]o
1.3.2国内研究现状
我国作为基建大国,在工程项目管理实践中,对风险的关注逐年上升。彭帅从项目 风险的内涵、识别和风险评估等多方面入手,通过已有研究成果梳理,概述了工程项目 风险管理的重要性,并在国内工程项目风险管理中剖析出来的问题进行深入挖掘,将风 险问题直面展示出来,在此基础上探讨后续发展[18]o李向进围绕项目的特征、风险与如
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何加强风险管理等开展综合研究,期望获得具备参照价值的结论,在保证控制风险工作 的前提之下,实现了项目管理质的飞跃[19]。范伟杰基于动态、全面、风险三性融合角度, 从事前、中、后进程概述了项目风险管理的参与、决策、预警及反应等机制健全工作, 通过案例实证分析验证,归纳频发及突出问题,给予完善解决方案,对本行业具有较强 的借鉴意义囱。陈渠从建设项目不同于其他事物具有个性特点出发强调风险管理工作是 一个循环工作,要形成闭环管理,需全面、有甄别性进行管控,在此基础上,剖析出存 在的风险问题,为加强项目风险管理丰富了理论及实践研究[21]。梅震宇探讨了后疫情时 代国外工程项目运营风险,着重对不确定性、复杂性进行了分析,根据公司国际项目实 际情况,从个体、组织和保障制度维度加强风险管理的实践工作,整理关于风险管理的 特征,设计出以高校为合作基础的再教育建议[22]。王孝颖结合安全和技术、工期等多个 层次,对于施工阶段的风险管理开展深度分析,给项目管理提供施工阶段的比对建议[23]。
因为整个房地产行业的规模极大,也存在很多风险管理的深度分析。张永岳等从宏 观层面为突破口,由表及里,深度剖析了通过传导机制而产生的风险因素,并明确研究 了其外在表现及给项目带来的不可预测的具体风险,进而提出要以健康发展为目标导向 为房地产业甚至整个经济发展丰富了风险管理内容国。厉卫疆指出我国房地产发展尚不 完善,规章制度不健全,受影响因素较多,且不确定性较大,目前存在的缺点导致企业存 在较大的风险。围绕房地产项目推动后续的风险分析与管理极为重要。基于以上现象, 其具体分析了房地产项目风险管理流程,通过实际工程对房地产的投资阶段到物业管理 阶段进行风险分析,同时确定出风险的应对办法,为房地产的良性发展提供了理论分析 和风险控制办法泅。张锋娟直接针对房地产项目各个阶段环节存在的及隐藏的风险,加 以甄别并采用较为精准科学手段予以识别,并通过编制较为完善的风险管理计划等方面 为风险管控提出了相应的应对建议泅。盛洁则另辟蹊径从房地产投资维度进行解析,归 纳出投资性房地产风险主要诱因以及投资性房地产风险管理路径角度,对投资性房地产 的风险问题展开探讨,为降低财务风险、保障投资性房地产收益提供相应的策略,为房 地产业提供了精准的风险管理方案[27]。邓珊以当前房地产项目存在及面临的风险进行深 度剖析,结合其主要风险点及主要外在表现,着重展开对其具体风险要素深入挖掘,透 过现象看本质,为实现房地产业健康发展提供更直接的建议[28]。
随着国内项目开发的规模不断加大,研究的方法及手段不断深入,更加专业,更为 丰富。蒋晨丽以具体的项目为实例研究,采用较为成熟的模糊层次分析法对识别出来的 各阶层因素指标进行评价,为具体项目提出了定制风险应对方案,实现其利益扩大化固。 张金鑫以一线城市的房地产风险为例,剔除主观因素的影响,由表及里对一线城市的房 产市场风险指数进行深挖,随着融资风险的回落,资金结构成本加大杠杆提高;房价泡沫 特征开始呈现并且愈演愈烈,进一步加大了房地产库存的销售风险。据此合理规范地运 用主场分析法搭建出马尔科夫区制模型,全面、形象的模拟了房地产市场的风险波动形 态,很大程度上促进了房产市场综合风险波动的回落和市场的平稳运行。在此基础上同 时运用主成分分析法从房地产全产业风险,通过经线、纬线等五个维度的纵横交错变化
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进行实证分析,构建风险指数并将综合指数测度风险的特性加以综合利用,从而便于掌 控房地产的风险监测,倡导以新的思路、新的观点指导房地产进行风险调控[30] [31]o彭本 利等在法律层面基础之下,展开对房地产业风险进行专业化分析。要建立闭环型的法律 监管机制,确保精准施策化解房地产风险,文献通过严格市场准入等手段建立以法制为 基础的信息化监管体系,以加强房地产风险管理能力[32]o段永辉等希望分析EPC风险管 理的分析动态,确认分析热点以及前沿,以2003—2019年的知网平台,关于EPC项目 风险管理的资料为基础,运用专业工具推动课题的可视化研究[33]o刘居照以搜集到跨度 6年期间内银行业和多家房地产公司为研究对象,阐述了系统性风险和异质性风险互相 间作用形成的不利影响,运用标准差法和其它两种模型法对其股票收益率进行研究,通 过对比其市场各类风险并进行量化检验,准确指出风险的关键影响,在创新提出针对性 建议的同时提出宏观角度和微观角度相结合的做法来提高公司既得利益[34]o冯伟采用综 合指数法以23个城市房地产存在的风险因素指标进行横向和纵向予以整合计算,挖掘 出部分特大城市风险指标已突破临界值红线,进而推广到不同范围内更多城市,着重强 调了进行金融调控的必要性,为其提出差异化的政策建议[35]o吕泽宇基于AHP层次分析 法从房地产整个开发建设阶段指出从每一个细节来加强风险控制,依据质量、成本、进 度等不同风险进行研究,可对房地产行业的长期、稳定成长给予更加稳定的支持[36]o张 金鑫以城市房地产风险为研究对象,以主成分分析法和动态因子模型相结合从房地产开 发、融资风险等五个维度科学构建房地产风险综合指数,由点到面进行研判并使用面板 计量模型对各城市房地产风险予以验证,阐述了风险的正向影响,为对国内大中城市的 房地产风险研究增色添彩[37]o唐云锋等在研究了房地产风险与地方政府债务风险之间的 相互关联及外溢作用基础上,通过构建空间半参数非线性Durbin模型对其展开分析, 进一步指出防范房地产风险要强化价格与政府债务融资的市场化机制[38]o为精准实现房 地产项目投资风险的最小化,周振国等通过识别影响项目利益的风险因素,运用蒙特卡 洛模拟法建立在净现值分析等评估模型,梳理出销售收入、土地费用及建设投资对项目 效益影响之大并针对性提出了相应的建议[39]o
随着市场经济的不断深入和完善,房地产项目中的不确定因素会越来越多也越来越 复杂,房地产企业面临的风险也越来越大,尤其在对房地产项目的落地操作过程中,因 为中国的实际情况与房地产市场的独特性,要求构建更为完善、适宜中国实际情况与房 地产市场特征的管理体系。
1.3.3研究述评
结合前文关于国内外分析成果的深度论述,可认识到不管是国内还是国外的学者围 绕房地产领域的风险管理,都进行了相对深入、系统地分析并推动了风险管理的进一步 提升。
因为项目风险管理的重点方向有一定的区别,而且国内在该领域的探究还不够深 入,有关理论和实践分析还有待加强。尽管国内学者可将国外相对完善的研究理论、方
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法以及成果等开展深度研究,并结合国内的具体状况开展优化与完善,符合国内研究以 及应用的综合需求,但是因为国内实际情况、房地产政策以及政府调控等多个机制的区 别,依旧需要综合不同项目的实际状况,更具针对性地开展研究与设计应对方案,不得 机械照搬。
1.4研究的内容和思路
本文以MX集团G项目为研究对象,通过了解G项目所处行业大环境和实际现状, 运用风险管理等理论,通过分析,识别出风险并进行评价提出对应策略。其研究思路如 下:
第一部分:绪论。简单介绍背景意义。 第二部分:理论基础。论述所运用的理论内容、方法。
第三部分:MX地产集团G项目的实际状况与相关风险要素的辨识。本部分主要介 绍MX地产集团G项目的基本情况并对G项目的潜在风险进行识别和归纳。
第四部分:风险因素评介模型构建及MX地产集团G项目的风险评价。本部分对 识别出的风险指标因素进行分析并逐一评估风险水平,采用模糊层次分析法对MX地产 集团G项目现状面临的风险进行评价。
第五部分:MX地产集团G项目的风险应对策略,本部分依据评价结果提出切实可 行的建议。
第六部分:结论与展望。
1.5研究方法和技术路线
1.5.1研究方法
论文运用文献查阅法收集相关资料,运用模糊层次分析法采用定性与定量相结合的 方法,系统介绍房地产项目及其风险,在分析风险因素基础上,论述多种要素内容或许 产生的风险因素,对此应用风险预测和识别的方法,依靠对房地产项目环境深度的研究, 探讨项目的核心风险因素,后续整理与归纳先前风险研究成果,最终为项目提出风险对 策。
本文围绕文献查阅、层次分析等多个方法展开深度研究。 文献查阅法:对目前房地产项目风险管理理论和研究方法展开梳理并得以汇总。 层次分析法:以项目主要风险要素为I级指标层,各风险因素为II级指标层,运用 此法展开计算。
模糊综合评价法:对模糊、难以量化指标进行定量评价,实现不易定量问题,对评 价对象进行评价。
模糊层次分析法:围绕各类因素开展层次、结构化的分解工作,进行针对性的量化 判断,建立专业的模糊模型。
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案例分析方法:本文依托MX地产集团G项目,通过具体分析识别出项目管理各种 风险要素,构建风险评价模型,为G项目提供有效应对风险建议和措施。
1.5.2技术路线
论文采取的技术路线,详见下图1-1所述:
 
图1-1技术路线图
2理论基础
2.1房地产开发项目风险概述
2.1.1房地产开发项目的含义 本文从广义层面对房地产开发项目定义进行概述,即土地、土地附属物(建筑物) 及其相关附属权益的项目。房地产顾名思义主要涵盖房产和地产两个大的范畴,房地产 项目可借助土地、建筑以及房地合一的形式实际存在。房地产项目涵盖土地、建设、物 业、服务等多个业务的行业。
2.1.2风险的含义及表现
在通常情况之下,风险这一词的含义可以概括为:一段时间内,特定条件可能会产 生的多种可能及变化从而带来的不利影响。在多数专家看来,风险就是执行既定计划时 偏离初始目标,因此造成部分经济或利益损失,到最后未能完成原始计划。风险一词还 表明以后可能会造成的损失,但损失是无法预知的,也就是日常人们所说的风险是不可 预期的。
风险在项目中是十分常见的,重点包括下述几个方面: 第一,相关风险因素存在或产生,风险也就会大概率产生,所以说人们不可完全规 避风险,要想尽可能的实现这一目的,就应提前辨别出引发风险的各种原因,以此来制 定合理解决方案。除此之外,决定房地产项目风险的诸多因素是千变万化的,另一个角 度,风险在本质上具有概率性,导致若想从根本上去除风险是不现实的。
第二,风险一般突如其来,没有征兆,大概率是无法预测、不可预见的,当无法预 知风险的情况下人们常常手足无措,因此会造成风险的伤害增加。所以人们要提升对风 险的防范意识,对风险做好准备,创建相关防控体系,使人们对风险的管控能力更为全 面,降低其导致的不利影响。
第三,风险的产生一般会遭受诸多因素的影响,这体现了其是变幻莫测的,并且它 所导致的危害也出乎意料。风险一般来说不是固定不变的,它会随着面临的环境及承受 主体的不同情况而更新或灭失。
第四,风险相较于项目各参与活动主体产生差异化的影响。各参与主体对风险事件 出于自身本能都具备较高的承受力,故不同类主体对风险承受能力会因为其自身或其他 客观条件形成相对和迥然不同的风险。
第五,风险并非以实体形式存在,且其归属虚拟存在,所以人们难以直接对其感知, 无法对风险运用有形方法精准描绘,风险的可怕就在于它的无形性,因为无感而无备, 因为无备而无措,因为无措而面对结果很无奈。
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2.1.3房地产开发项目风险
此处探讨的项目风险,即项目全周期范围内具有显著的不确定性因素,这些因素会 造成项目管理实际与期望获取的差异。从理论层面上分析,关于房地产领域的管理风险 表述,可依靠下述数学模型进行计算,即:R=f (P,C),公式中,R代表整个项目生命 周期的管理评价数据;P代表开发风险的出现概率;C代表风险出现情况下的损失范围 或者是损失幅度。
2.2风险管理相关理论
2.2.1风险管理的内涵
基于字面涵义进行分析,即运用某种特殊的手段和方法围绕面临的或潜在的风险展 开全方位管理。详细而言该过程有识别、分析、评估与控制等四大维度和阶段。深度分 析可以发现,风险管理主要目标即加强风险控制工作,预先拟定合格的控制方案规避或 减少风险,更好地避免损失的产生,取得理想收益。
房地产项目和其他相比本身具有独特性和动态性,在项目的全生命周期内,风险是 项目重要组成部分,风险性又是项目的主要特征。对于风险层面来说,用最小投入获取 效益产出最大和安全运行持久,这是进行风险管理的终极目的。
自迈入 21 世纪以来,关于风险管理的理论引发更多人的重视和关注并得到不断深 入,相关的研究成果纷纷涌现。随着理论和实践方面的不断发展,更多的研究方法和研 究策略纷纷运用,提升了课题研究的规范性及合理性。比如通过信息技术创建相应的数 据研究模型等现代科技手段。全面的、动态的项目风险管理在今后的项目开发过程中定 会演变为主要发展方向和应用趋势。
2.2.2项目风险管理
项目风险管理作为项目管理的关键构成部分,对整个项目工程的管理而言发挥着关 键性的作用。一是,风险管理属于一个周期性、长久性的过程,包括项目风险识别、分 析以及实施等一系列的环节,再者,风险管理是全过程的管理模式,是一个延续性过程, 除了需要设置相应的预警方案,同时还需要进行决策、分析与处理,具有一定的过程持 续性。
从房地产开发领域来看,其风险管理需要对开发环节中或各层面中的各类问题、相 关因素展开甄别性预测、评估和研究,同时运用合理的管控方案,对其中的不同因素针 对性处理,并对形成的结果保持监控,以更好地进行应对与提升。风险因素最大的特征 就在于难以对其预见和把握,所以带来的与之对应的损失也是难以预见和评估的。在不 同行业、不同的项目工程中,都可能引发相应的风险隐患。所以,相关管理人员需要在 管理的环节中,对于其中的各种因素加强识别和区分,明确其中的关键风险因素及重要 隐患。只有做好准确的识别工作,评价其影响程度,才能为后续的工作提供相应的支持。
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从识别到分析以及后续的控制,需运用相应的技术方法与策略,这就对部门机构提出了 较为严格的要求,同时部门之间需要彼此合作,形成闭环管理,相互赋能,努力发挥出 更大的效能。
总体来说,房地产项目风险管理是一项综合且有挑战的工作,包含着较多的因素, 覆盖不同部门机构及不同步的隐患因素。因此在进行项目开发前,需要对其中可能存在 的各类风险加强评估和研究,以对后续的决策提供更为充分的支撑,具体来说,包括下 面的几个小点:
其一,通过对相关风险要素的控制管理,能让开发商制定出更为良好的决策与判断, 提升综合竞争力。结合前文的风险评估研究,相关企业能够更加针对性的进行防范或者 规避处理,在和其他项目的竞争分析中,假如能够良好地管控风险要素,则可以实现更 为良好的运作效果,提升综合竞争力表现。
其二,通过对风险要素的处理,可以提升开发商的决策能力,更加规范过程中的程 序。就相关项目而言,结合一些典型案例的评估分析,梳理其中的规律与特征,对某些 风险更好地应对与处理,有助于更进一步降低成本,实现项目良好的效益目标。
其三,通过对房产项目的风险控制,可以改善提高开发商的经济利润,优化产业结 构。风险的存在往往会造成一定的损失,造成资源浪费等问题。结合相应的风险分析及 针对性处理,可以控制其中的不利要素,从而优化决策,为公司实现更大的利润目标提 供帮助。
2.2.3项目风险管理基本过程
对于项目的整个周期而言,其风险工作可以划分为多个环节。不同环节将会形成差 异性的隐患因素,通过不同环节的彼此影响作用,此时各个阶段的风险隐患也将会带来 互相之间的影响。在项目管理过程中,这就要求项目每个管理人员都要积极努力地相互 配合,这样才能使风险管理工作形成闭环。
关于项目管理的理解和认知,每个人的看法都存在一定的差异。基于风险管理核心 理论知识,我们可以把项目风险管理大致划分为三大部分,即项目风险的识别、对项目 风险进行评价以及对风险进行控制。
(1)风险识别
被誉为风险管理工作“根基”的前提,其含义是指在房地产开发项目过程中对各类 风险要素进行筛选、对比以及归类整理的过程。
从风险管理步骤的递进关系分析,虽未达到控制阶段的复杂和重要程度,但在整个 管理流程中发挥作用和意义,不可小觑。因此需要更加强调项目管理的基础内容,这样 才能使整个风险管理具有有序性及稳定性。项目风险识别通常是收集整理项目的基本信 息数据,结合类似行业的横向比照,参照相关管理资料、文献及人员经验等,运用科学 管理方法,以系统科学可执行的要求对项目全程的风险影响因素进行筛选,从而更好地 进行提前应对。另外,房产项目的风险评估分析并非为一次性工作,需要考虑到其中的
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多变性、复杂性及连贯性,因此在进行项目的评估分析中,需要精确评估,并分别进行 衡量处理。
在具体的识别过程中,运用的方法有头脑风暴法、德尔菲法等等,具体需要结合运 用场合进行具体判断。
(2)风险评价
项目风险评价的含义为:通过之前的识别工作,运用系统评估方式,将影响风险各 因素进行比较和排序,最后形成系统的评估标准。风险评价主要将要素深入分析后对照 制定的等级表来判定,也可以用来评估项目对风险的接受能力。一般情况下,项目指标 系统的创建需要考虑到全面性、对比性及合理性等要求,而对于本文研究而言,同样需 要满足这些相应的原则指标。
在进行评价过程中,需要基于定性、定量等多个层面实施。实际工作中,较为常见 的风险评价工具有决策模型、AHP、模糊综合评价等方法。在房地产项目风险管理过程 中为使得出的项目风险评价结果更具有科学性,本文选用定性和定量融合的方式。
(3)风险控制
项目风险控制指的是依托风险因素识别为有效控制项目风险而实施的手段或者措 施。一般而言,唯有在全面掌握风险显著特征的基础和前提上,才能更好地保障风险防 范方法的针对性及科学性,从而为后续的工作提供精准方案。如今,在项目管理的应对 方面,一般用到的方法可以概括为四种,也就是规避方法、缓解方法、转移方法以及接 受方法。通常情况下,在面对极其复杂的项目风险时,项目风险管理者还可以同时使用 多种策略相结合或分阶段进行组合,以实现统筹控制风险的最终目的。
而在具体房地产项目的风险管控实施操作中,需要努力降低其可能存在的风险损 失,减少不确定性因素,做好回避、控制及转移等一系列工作,才能及时止损。
2.3模糊层次分析理论
2.3.1层次分析法
层次分析法(AHP)最早在1970年前后开始得到运用后所被人们知晓,这是T.L.Saaty 等人员的研究成果,其通过网格系统理论以及综合评价的策略,从而将特定的项目划分 成具体的目标、因素等结构,并基于评分、问卷等多种方式,对指标量化处理。AHP 方法需要基于问题的属性以及需要达到的任务目标,从而对问题进一步划分,得到不同 的构成要素。根据要素之间存在的关系以及具体的隶属关系情况,创建起更加完善的分 析结构模型。进而让最后的问题可以分解成方案层、决策层等等,完成整个分析的过程, 为决策提供重要的支撑和帮助。
2.3.2层次分析法基本步骤
1.建立递阶层次结构 这是明确权重的关键环节,也是其中的基础步骤。在具体操作过程中,需要基于不
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同元素间的性质,从而划分为相应的组别,创建对应的层次。这样就可以创建出一定顺 序的递阶层次结构。在构建的过程中总体划分成三层,从上到下形成了相应的结构关系, 即目标层、准则层、方案层。
2.构造判断矩阵 在完成层次结构设定后,此时就能够获得不同层次元素方面的匹配关系。随后邀请 一些专家人员参与进来,对不同的风险要素分别展开对比分析,给出具体评分。通过标 度展开对比,得出其判断矩阵A=(aij)。
表 2-1 1-9标度方法
标度 定义
1 意味着将1、j进行对比,比较后可以得岀1相较于j为同等重要
3 意味着将1、j进行对比,比较后可以得出1相较于j为稍微重要
5 意味着将1、j进行对比,比较后可以得出1相较于j为明显重要
7 意味着将1、j进行对比,比较后可以得岀1相较于j为强烈重要
9 意味着将1、j进行对比,比较后可以得出1相较于j为极端重要
2、4、6、8 前者中间,1/3、1/5、1/7、1/9为1比j的倒数,同1比j相反
3•判断矩阵
构建专业的判断矩阵情况下,采用因素A为判定标准,对后续层的因素开展两两比 较,可得到相应的n阶矩阵A= (a1j) nxn:
 
 
aij意味着对于A准则,ai对aj的相对关键性,可以计算得出
aij=ai/aj (2-1)
4.层次单排序与一致性检验
(1)计算W及最大特征值:
1
/ n 、n
W = nQj (i = 1,2,...,n) (2-2)
I j=l 丿
(2)在该步骤的计算过程中,对于相应的W开展归一化的处理:
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Wi =~nW-(i = 1,2,...,n) ……(2-3)
工W
i =1
3)在该步骤的计算过程中,确认矩阵的最大特征值:
5.一致性判断
(1)计算获得相应的偏离一致性指标CI
几 —n
CI =仏 ……(2-5)
n-1
(2)查询RI值。
(3)结合前述数据与公式计算获得相应的一致性指标CR:
CR=CI/RI (2-6)
当CRV0.1时,一致性通过,反之,需要对判断矩阵重新作出适当地修正以满足通 过一致性。
2.3.3模糊综合评价法
在20世纪60年代的时候,扎得已着手探讨了模糊集的基本理论。伴随该理论不断 成长,该方法在各大行业领域广泛运用,特别是工程技术管理、项目管理等领域被普遍 应用。学者们经过一个多世纪的的深入研究,在模糊集方法基础上演化至模糊综合评价。 具体的应用环境,关系到各大风险因素的影响,因此项目风险难以运用精准与可靠的数 据,综合判断风险概率与经济损失应当围绕风险开展等级区分,确认风险具体的等级标 准,借助该方式来拟定高效的解决方法。
2.3.4模糊层次分析法
该方法可将层次分析、模糊数学的理论进行深度融合,进而建立关于不确定因素开 展定性与定量的研究,着手构建关于评估的专业模型,通过该方法可以有效辅助决策。 在不断的研究持续下,具体如寻求最优解、指标数量化等方面产生了良好的应用效果, 逐步达到了不可取代地位的高度。立足于该方案对层次分析法的缺陷的补充,其重点是 依靠判断矩阵来实现预期的效果,可以迅速且高效率地减少决策者关于判断的复杂性, 而且将判断决策矩阵对于相关定性因素的影响转化成相关的定量因素评估,并最终对矩 阵开展一致性检验工作。模糊层次分析法将分析对象视为完整的系统,计算到各大指标 因素对目标影响状况,并兼顾各大风险指标因素的关联性及准确性。通过上述分析发现, 模糊层次分析的方法会逐渐被各行各业所采纳,并得到广泛应用。
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2.3.5模糊层次分析法的步骤
构建的具体流程详见下文所述:
(1)建立综合评价因素集
各类研究对象因素集合一起构成合集。本文采用定性的方法对G项目风险评价因素 集进行构建,以前文识别出来的G项目风险指标区分为1、11两层因素集,分别与指标 评价体系的各类风险因素相互对应,其中I级指标因素集U={m-U5}。而II级评价指标与 上级指标因素一一对应建立II级评价因素集,即Ul={Ull-U」、U2={U21-U25}、U3={U31-U36}、 U4={U41-U44}、U5+51-U55},此类因素存在多种模糊性。
(2)建立综合评价评语集
评语集即关于决策者在评价对象开展评价的过程中,或许产生的各类评价结果展开 构建集合,其可应用V来表达,即V=(v“V2,…,vn)o这里我们依托G项目实际情况并 结合本文理论将项目风险分为5个评价标准,风险具体可分为“很小,较小,一般,较 严重,很严重”这5个标准,即V=[ Vl,V2,V3,V4,V5】。
(3)单因素模糊评价
基于独立的风险因素开展针对性的分析,着手建立关于评价对象至评语集的具体隶 属度数据,其可称作是单因素模糊评价。借助该方法组合获得矩阵R,其可称作是单因 素矩阵。第i个因素m的评价数据,可依靠模糊集合的方法来表达,其具体的形式详见 下文所述:
Ri=rii/Vi+ 口2仏+…+ rin/Vn (2-7)
出即单因素评价集,为评语集V中的模糊概念,可表述为下述内容:
Ri=( rii, ri2,… (2-8)
在开展评价的过程中,融合上层因素各类风险因素所构成的影响,分析获得后续层 风险因素的具体评价数据。详细信息详见下文所述:
 
(4)多层次模糊综合评价
该方法多运用于较为复杂的系统框架,通常会存在多层次的指标因素,将之前各方 面风险因素的评价数据整合为新矩阵R,结合全体风险指标的权重集开展计算,借助该 方法能够获得更高一层次风险因素的评价数据。
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3MX地产集团G项目概况及风险识别
3.1MX集团G项目概况
3.1.1MX集团项目管理组织架构
MX集团注册成立于1997年,一级房地产开发企业,拥有多个商住项目,业务还涉 及商业、物业服务、高科技装备制造等多种,产业布局主要在河南省内郑州、洛阳等城 市。随着业务的不断拓展,近几年来逐步向深圳、上海等大城市扎根。品牌理念以打造 优美人居环境为主,品牌使命为共筑美好生活。
MX集团从成立来逐渐形成了综合管理部、投资发展部、规划建设部、项目监督管理 部、法务部、物业管理部等六大业务部门。综合管理部主要是负责日常管理工作,扮演 上传管理层下至执行层的角色。投资发展部,重点是在立项后开展可行性研究及规范方 案的拟定工作。规划建设部从项目规划开始介入项目,按照既定方案做好相应的建设施 工工作。项目管理部重点就项目自身进行日常管理。项目监督管理部主要对集团内部的 日常运营管理及项目日常运营进行监督。法务部负责集团内关于涉及法律层面文件、合 同等审核和把关以及法律诉讼。物业管理部,重点参与到建设环节中关系到物业层次的 管理。六大业务部门各配备一正三副部长,各部门间、各部长间相互配合,并由集团总 经理直接管理。
3.1.2G项目基本情况
G项目的地址是河南省郑州高新技术产业开发区,处于郑州高新区科学大道和瑞达 路两条主干道交汇处,交通便捷。核心技术指标详见下表3-1所述。
G项目的整体规划,南北由金梭路,东西由科学大道将项目分为南北四个地块,建 成后的项目,拥有配套丰富的商业资源,180米地标性建筑更是别具一格,给业主舒适 的人居环境的同时满足了更为丰富的精神生活。
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表3-1 G项目主要技术经济指标
技术经济指标 面积(平方米)
建设用地 60870. 03
总建筑面积 452747.30
地上计容建筑面积 309966.74
地上建筑总面积 310367.18
住宅总建筑面积 152140.63
住宅(不含阳台) 146420.31
住宅阳台 5720.32
架空层 400. 44
办公 56501.38
商业 97402. 76
地下室出地面面积 5.60
车库出入口 331.13
公共配套建筑面积 3585.24
物业管理用房 1291.93
社区卫生服务站 157.03
社区综合服务用房 497. 48
社区便利店 603.09
楼宇党组织用房 170.63
母婴室 62.73
地下建筑总面积 142380.12
住宅总数 1228 户
居住总人数 3930 人
容积率 5.09
绿地面积 18269. 98
绿地率 30.01%
建筑基底面积 23007. 08
建筑密度 37.80%
机动车停车位 3365 个
非机动车停车位 5138 个
社区体育活动场地 1185.03
消防控制室 224.74
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表3-2 G项目周边配套情况
配套 详细说明
学校 多所知名幼儿园为依托提供了优质的幼儿教育,就近划片的郑州重点中
学-郑州中学为保障,解放军信息工程大学等双一流及重点高校云集
道路交通 科学大道和瑞达路是成熟道路,是承接三环和四环的关键枢纽,同时延 伸众多快速化道路和高速入口,瑞达路南到农业路高架北接莲花街到西 四环快速路,南北纵跨高新区,农业高架及四环快速路现已全线贯通, 根据规划,梧桐街向东连接东风路,翠竹街向东连接三全路,雪松路向 南连接化工路,四环快速路等多条城市主干道,使高新区未来的路网形 成五纵五横的立体交通布局
周边商业 巴奴、海底捞等西式快餐,信阳菜、广东菜、解家老家河南菜等特色餐 厅;CGV影院、万达影城、奥斯卡影城、糖果时光KTV等满足周边群众 精神消费,未来住宅地块南侧紧邻科学大道位置将会打造正弘城二店— —正弘汇,建成后定会成为郑州西城区的社交及聚会新地标。
周边景观 区域拥有“一池两河三湖四公园”的优越自然环境,不仅如此,高新区 是河南首个通过ISO14OO1认证的生态宜居区。北接邙山,到达母亲河- 黄河,南邻西流湖,依山傍水,坐北朝南,道路两侧被各种绿色植被所 覆盖,形成两侧绿色屏障,可谓别具一格的“人工之肺”
周边交通 轨道交通:地铁1号线、地铁8号线双地铁加持,周边高架桥环绕,不
仅出行更便利,建立快速出行保障,而且交通实现多元化
公交:B201等快速公交线路及夜间公交,实现无缝衔接
周边医院 大型综合医院、专科医院、社区完善的卫生保健中心多层保障,并有专 业体检中心提供全方位健康服务
周边公园 西流湖等4大公园为市特色公园,面积之大,人工与自然完美塑造,景 色宜人,是游览人数最多的公园
 
 
 
图3-3 G项目区位图
 
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3.2 G项目风险识别
3.2.1风险识别方法的选择
作为整个评价工作的首个展开步骤,开展风险识别的过程中应当注重规范、高效及 全面,一般会灵活运用不同的风险识别法。由于MX集团同类项目经验不够丰富,目前 集团各项目所形成的流程标准化不高,故此次工作采用专家访谈法和扩大调查相结合的 风险识别方法。
本文在研究之初,首先通过专家访谈的方式,访谈的主要内容基于目前房地产面临 的不同风险因素及各因素对项目的重要程度进行展开,针对目标问题咨询了房地产项目 开发建设研究领域的8位专家和27位经验丰富的从业者,对G项目可能存在的潜在风 险因素进行了分析与评价。在对专家意见进行整理分析时,为了找到并验证更多可能存 在的风险因素,本文又通过扩大调查的方式按照房地产开发的过程及借鉴既往项目中的 风险管理经验对G项目可能存在的风险因素进行了分析与归纳,从而得出了相对全面与 科学的风险因素归类。
3.2.2土地风险
土地是房地产开发过程中的主要资料,项目开发工作的基础,即得到能够开发的各 类土地。土地风险是房地产项目开发准备阶段最应先考虑的风险。土地风险重点来源于 其自然和社会属性被干扰、被变更。其风险主要有四个方面:
(1) 土地获得风险
当前土地获得的方式重点有两个方面:其一,公开方式,即依靠招拍挂模式,公开 获得相应的土地出让。其二,非公开模式进行出让。
G项目为依靠公开出让的形式获得的土地。对于通过公开出让获取的土地,首先就 要从地方政府主导的招商引资和经营商环境进行评估和分析,一个良好的招商引资经营 商环境对于一个企业或者一个项目来说也是很关键的。营商环境是一个系统性的环境, 从实践来说,营商环境的优劣决定着市场主体的活力。另每一宗公开转让的土地转让前 的各种限定条件及开发时强制性标准的限定都会对后期的项目开发进程中形成有效约 束,这也是不得不进行关注的。
(2) 土地供应风险
土地供应机制,即在特殊经济体系之下,土地供应关系之和,主要有供应关系、渠 道等多种方式。供应机制即城市开展土地管理的重要机制。同时,土地供应政策的变更 也给房地产企业项目开发埋下了隐患。2021年年初,国家自然资源部针对部分重点城市 住宅用地实施“两集中”政策。作为重点城市之一的河南省会郑州,从实施“两集中” 政策一年的“实战”总体来看,土拍市场高开低走,持续“降温”,最终绝大部分房企 纷纷“躺平”。甚至一些地方政府为了变相供应土地,倒逼实力雄厚国企公开买地。随 着郑州棚户区改造的持续推进,郑州土地市场性价比较高的待开发土地量持续降低,土
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地供应面临着捉襟见肘的局面,这就在土地供应的持续性带来了不可小觑的风险。本文 将土地供应风险不做扩大解释,仅限于对G项目自身及周边其他项目土地的供应。拿地 之前,主要是供应土地的及时性及性价比,待G项目拿地之后则考虑周边项目土地供应 的质量及性价比是否对G项目带来压力。
(3) 土地价格风险
土地价格可简化为地价,其风险重点是依靠开发商得到地块价格变动,导致项目开 发成本提升的风险。土地价格为判断一个项目性价比的核心表现,同时土地成本在整个 项目开发投入中具有很高的比例,在保障特定利润的基础上,通常以土地价格来决定项 目的最后售价。
价格风险重点为地方政府依靠土地招拍挂,设定相对较高的价格进行土地拍卖活 动。因为土地的成本不断提升,造成房价随之大幅度提升,因此而产生了显著的经济以 及社会风险。土地的市值多大,性价比多高,这就要理性去对待。不应当为拿地而进行 拿地活动,还有部分公司为进入城市加强新项目的开发工作,借助公开市场进行高调的 拿地活动。对于一些上市企业,它们为了满足企业的发展需求,乃至为满足股价提升的 需求,进行非理性拿地,存在恶意竞争的问题,不断刷新地价等不符合常理现象,对G 项目带来极大的负面影响,会给项目开发埋下很严重的祸患甚至烂尾的局面无法收场。
公开资料显示,MX地产集团G项目为郑州高新区19号地块,此地块要求总投资额 不少于30亿元,土地价格相对于周边的房地产项目来说偏高,尤其是毗邻的保利项目, 这对于后期的市场定价而言显失价格优势,对G项目来说是一个不小的挑战。
(4) 土地地理位置风险 鉴于房地产项目属于不动产范畴,并结合土地区域性的自身特点和土地的稀缺性直
接决定了人们对房地产项目开发的地理位置的青睐程度,房地产项目的竞争是很大程度 上是土地所在地理位置的竞争。
土地地理位置风险对房地产项目风险影响的表现主要体现以下两方面:一方面,土 地地理位置是区域城市功能核心的外在体现;再一方面,地理位置也是人们考虑便利生 活、学习环境的首要前提。G项目地理位置处于科学大道和瑞达路的交汇处,正由于两 条主干道的交汇,在一定程度上不利于人口居住的再聚集,因此,土地地理位置对G项 目可能带来较大风险。
3.2.3市场风险
市场风险重点是因为市场判断失误,进而导致局部或者整体的供给显著超出市场需 求,最终造成项目市场价值小于预期,这也造成项目开发遭遇显著的经济损失风险。
在市场供求关系上,2021年国内市场持续走弱,市场保持弱平衡。2021年春节过 后,沉寂两年之久的郑州房地产市场呈现抬头趋势,步入3月份,多个宣称楼盘涨价的 红色海报开始在郑州地产圈刷屏,再到4月,整个郑州楼市开始全线“飘红”,这种热 度一直持续到5月、6月。7月洪灾、8月疫情,再到11月份疫情反复,市场可谓毫无
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人气,去年以来,由于受市场整体下行及洪灾疫情叠加冲击,市场急转直下。 过去的一年是郑州房地产市场及其艰难的一年,2021年郑州新房成交面积和金额骤 降,成交面积约1400万平方米,成交金额约1769亿元,销量和金额同比下滑将近四分 之一。结合郑州当下房地产市场实际,G项目市场风险涵盖风险有以下5方面:
(1)市场供给风险 由于房地产行业受市场的信息不对称、收集信息滞后等自身特点,市场上的供给数
量因围绕市场恰当需求而上下波动从而形成市场供给不足或市场供给过剩的现象。其主 要风险要充分对市场走势进行精准预测甚至有效干预自身的小目标市场,这种判断和预 测正确与否将直接展现在项目的外在市场。
2021年郑州商品住宅库存量已经高达2700万平方米,库存已达历史新高。按目前 速度,库存去化周期达两年之久,是郑州十年来最长去化周期,G项目面临着巨大的市 场过剩风险。
(2)市场需求风险 其为整个市场风险的重要构成部分,直接决定了市场的供应计划,而且市场需求风
险和各类因素间存在着特殊的交互作用、交互关联机制,也是较为复杂的动态变化进程, 该变化对于地产项目市场造成极大的损失。市场需求风险,重点表现在刚性需求在新环 境下的大幅度减少。
表3-4 2021年度郑州房地产企业商品房项目销售金额TOP10
排名 项目 房企 位置 销售额(亿元) 销售量(万mJ
1 中海云鼎湖居 中海地产 郑东新区 47.8 15.7
2 美盛教育港湾 美盛地产集团 金水区 38.1 20.4
3 融创城 融创中国 管城区 35.3 23.8
4 万科城 万科 高新区 28.0 20.0
5 碧桂园凤凰城 碧桂园 中原区 25.4 16.9
6 保利天汇 保利发展 经开区 25.1 13.5
7 康桥未来公元 康桥集团 管城区 24.9 19.1
8 保利海德公园 保利发展 金水区 19.2 11.7
9 绿都青云叙 绿都地产集团 惠济区 18.5 14.6
10 康桥香麓湾 康桥集团 金水区 18.4 8.2
 
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表3-5 2021年度郑州房地产企业商品房项目销售面积T0P10
排名 项目 房企 位置 销售额(亿元) 销售量(万mJ
1 融创城 融创中国 管城区 35.3 23.8
2 美盛教育港湾 美盛地产集团 金水区 38.1 20.4
3 万科城 万科 高新区 28.0 20.0
4 康桥未来公元 康桥集团 管城区 24.9 19.1
5 碧桂园凤凰城 碧桂园 中原区 25.4 16.9
6 中海云鼎湖居 中海地产 郑东新区 47.8 15.7
7 绿都青云叙 绿都地产集团 惠济区 18.5 14.6
8 碧桂园时代城 碧桂园 管城区 17.2 13.8
9 保利天汇 保利发展 经开区 25.1 13.5
10 保利海德公园 保利发展 金水区 19.2 11.7
(3) 营销风险
房地产营销是整个开发工作的关键环节,也是市场需求与产品开发的中间环节,其 作为房地产项目推动的终极任务,会显著影响到能不能将产品转型为成市场需求,达成 投资回报以及得到利润,其为决定项目成败的核心要素。
而对于G项目目前来说,营销风险主要是没有把控好销售的最佳营销策略及没有踏 准最佳的销售时机而导致销售不及预期的局面。在房地产市场,消费者对价格最敏感, 销售价格定价不当,直接导致营销风险。营销搞不好,没有好的销售量,也就不能在短 期内收回成本,资金运转不畅,资金链就会断裂,最后甚至使项目破产清盘。因此,识 别营销风险,对G项目开发来说是具有重要的现实意义。
(4) 项目市场定位风险
项目市场定位,指项目为满足项目产品有目的、选择性与更具针对性的销售或者推 介措施,借助该方法来开展相应的客户定位,是实现有力扩大市场的特殊手段。
在整个项目开发进程之中,定位风险有着极高的占比。项目产品市场定位,具备普 通商品所拥有的共性特征,但是项目有着自身的独特定位,具备其他商品难以比拟的特 性及个性。与之对比不同的是,项目定位需求为项目楼盘档次、价格、区域以及品质等 多个因素所构成的综合影响。更因为项目投资规模较大,还会有显著的风险及不确定性, 这会造成开发商小心翼翼,因此对项目产品定位会更加的谨慎,该定位会显著影响项目 的成败。
G项目市场定位缺乏勇气和热情,不太注重追求个性化,没有对标最前沿的户型设 计及理念,没有搜索到自身的优势及特点并向现代建筑风格靠拢,更多的是一味选择“复 制”和“躺平”,缺乏“大师制作”,没有给客户眼前一亮的感觉。
(5) 不可抗力因素风险
近年来,疫情全球肆虐,这场疫情已经持续到了第三个年头,尽管各级政府采取了
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极为严格的防疫措施,但疫情多点散发的势头仍愈演愈烈。自3月份以来仅仅半个月时 间,全国新增本土病例就超过2万例。地方政府为了加强对疫情的控制,不时出台一些 管控措施限制人们的外出,“居家办公”、“非必要不外出”等对人口流动的限制,直接 冲击终端消费市场,同时也在一定程度上改变了人们一贯的投资、生活习惯及消费理念。 另外,突如其来的自然灾害,例如2021年郑州7.20特大洪水自然灾害,也给销售市场 带来了很大的影响。
此外,俄乌冲突和大国博弈,对全球产业链、能源市场等产生负面影响。目前来看, 俄乌冲突引发更大规模战争的可能性较小,对我国宏观经济走势不会产生根本影响,但 由此引发的能源和大宗商品价格上涨、供应链紧张,也必将会冲击国内的房地产行业发 展,届时也会波及到G项目。
3.2.4政策风险
政策风险主要源自于各级政府为了调整偏离原本方向而做出的政策调整或变更,进 而对项目造成相应的既得利益损失。立足该分析可认识到,政策风险即目前项目开发过 程之中因政策调整引发的各类因素的总和。
近年以来,随着我国房地产市场发展迅速,也带来了政策与市场不匹配、不同步、 不对应,从而加剧了“计划赶不上变化”的尴尬局面。每一次的政策调整,房地产业就 会牵一发而动全身,很快就会出现不同的“症状”及“并发症状”。为优化房地产结构 合理化,政府调控力度不断加大,政策调控次数猛增,这就在无形中加大了其政策风险。 2022年,郑州市人民政府发布实施实现“三稳”的“19条措施”及货币化安置等一揽 子新政基本涵盖了房地产行业政策调整的全方位内容,在给G项目带来红利的同时也埋 下了不确定的隐患。
 
(1) 环保政策风险
近几年来,随着全球能源紧缺问题的日益严峻和国内的绿色环保理念,环保政策逐 渐成为各行各业绿色发展道路的“紧箍咒”
环保政策是一个笼统的概念,主要表现为各级地方政府为了完成既定环保目标或者 应对环保检查、复审,从而作出影响工程项目施工的政府命令,包含致使工程项目停工 的停止原材料生产、停止交通运输、停止施工、停止生产等停工类命令和提高执法力度 从而导致施工费用成本增加类行政手段,如加大巡查力度、加大扬尘治理力度等。在环 保政策的高压态势下,对G项目开发造成极大影响,原料减产、项目停工、扬尘治理等 导致施工成本大幅上升,甚至影响工程进度,延期交付,支付违约金,面临着严峻的风 险。
环保政策对G项目造成的风险具体为:1•建设周期延长。环保政策无论是直接要求 G项目工程停工还是整改,都会影响其正常开发节奏。对于建设单位来说,工期延长意 味着未来预期收益的延后,包括预售节点延后、交房节点延后、出租节点延后、使用节 点延后等;2•环保政策导致G项目工期延长会导致施工费用增加。在当前环境下,工期 延长意味着材料、人工等费用上涨,从而导致整个G项目的成本增加。3•停工损失增加。 若G项目因环保政策停工,会导致G项目工程停工损失增加,包含人员停工损失、机械 租赁费增加、周转料具费用增加等。
(2) 土地政策风险
获得相关土地资源为开发项目推动的前置条件,这也是最为重要的环节之一,土地 政策所产生的转变,则会对整个市场造成极大的影响。土地产权制度以及供应数目、供 应方式等多个方面的转型都会对于G项目造成显著的风险。在近些年的发展过程中,土 地供应的关联政策被看作是调控的关键方式, 2021年初出台的“供地两集中”等相关措 施等整个供应政策的转变都会直接威胁整个G项目。
(3) 住房体系供应政策风险
在论文围绕课题推进的分析过程中,研究的住房体系供应政策,即政府为解决不同 阶层住房需求所运用的政策手段,重点是结合不同阶层的购买力,更具针对性的供应多 种价格水平的住房政策,诸如伴随商品房价格的持续增长,政府积极增加廉租房、长租 房等保障供应工作。贯彻租购并举的措施,加大惠及民生住房供应,建立丰富渠道的保 障机制,大力增加保障性租赁住房供给,完善城镇住房保障制度安排,加快发展长租房 市场,都是目前中央及地方政府关于保障民生的重要举措。
G项目周边基本每个项目都配建有公租房,周边的高校也在加快对人才公寓建设的 进度,这就在住房体系供应上给G项目带来不小的冲击。
(4) 金融政策风险
房地产项目的综合投入规模较大、周期相对较长,近乎各类房地产开发企业都要依 靠银行贷款等各类方式有效开发金融市场来获得投入资金。金融政策的调整措施对房地 产业所造成的影响,其一,对房地产领域的投资方,金融政策变动代表融资难度、成本
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等产生的转变,对后续的项目推进造成极大风险;其二,关于房地产市场金融政策的变 动代表购房成本产生转型,极大程度上影响购买意向及购买力,以及对市场需求的综合 影响,对其造成极大的风险。
(5) 财税政策风险 财税政策即经济环境下,政府加强对市场开展调控的财税方面政策的集合,是政府
进行政策调控的一把利剑。财税政策风险也是房地产项目最直面的风险,经过国家及地 方政府立法机构对房地产业财税政策进行一系列的摸索及征求意见,财税政策逐步完善 及严格,届时势必将拖累市场交易规模,亦给G项目带来不小的政策风险。
(6) 行政干预及法律风险
结合房地产项目发展的基础特征,整个项目开发经营等各类活动和市场地位,以及 国家政策调控等方面具有显著不对称性、滞后性等关联要素,导致项目遭遇风险。在一 般情况下,政府可依靠行政干预措施,结合具体需求对房地产市场运用多种调控方案, 而此类干预措施,通常会对于房地产市场造成极大的影响。尤其是房地产行业的发展时 间较为短暂,当前依旧是行业发展的起步阶段,整个市场体系有待进一步优化,配套的 法律规范还有待完善,项目收益和成功在相当程度上还需依赖政府。另一个层面,G项 目紧邻高新区管委会,相关行政机关会更加严格地对G项目进行行政检查、行政指导, 甚至面临着一系列的行政处罚,这就在一定程度上增加了 G项目的成本支出。
另一方面,房地产项目的相关开发工作为重要的系统性工程,其和环保、建筑安全 及节能等多个领域关联的法律规范存在着紧密的联系。《建筑法》、《安全生产法》等法 律法规的限制及地方政府出台的条例、政策都可能造成G项目实际成本的增加。
3.2.5金融风险
在项目开发进程中,因为现实中各类不确定因素造成项目的实际和预期收益有所偏 差,乃至会有承担损失面临额外收益的机会与可能性。受政策、国内经济形势等因素影 响,房地产项目金融风险不断暴雷。
近年来,各级地方政府将防控金融风险实行“一把手制”,结合郑州市相关金融政 策及市场方面,G项目金融风险主要包括如下几个方面:
(1)融资风险
2021年对房地产行业来说无论从行业融资还是民间借贷融资,都面临着未遭遇的融 资压力。特别是在今年以来,融资风险持续外溢。一方面,融资“三道红线”的高压态 势及房贷集中度管理下,资金来源几乎全口径收紧。另一方面,房地产项目前几年“有 地就有钱”的局面不复存在,进而融资更加困难,房地产项目开发弥漫着某种程度的恐 慌情绪。
2021年国内对房地产行业融资收紧态势成效显著,据国家统计数发布,去年,国内 贷款方面为2.33万亿元,同比下降约13个百分点;利用外资方面为107亿元,同比下 降约44个百分点。更离谱的是,金融机构出于自我保护本能,对房地产抵押贷款停止 24
办理实施一刀切,让本来融资渠道有限、融资规模紧张的G项目更是雪上加霜。
(2) 利率风险
贷款作为项目开发资金来源占比最高的开发成本之一,利率的提高,也必将成为悬 在房地产项目金融风险头上的“达摩克利斯之剑”。眼下,受政策和市场的双重冲击, 房地产项目越来越难得到稳定或优质的资金贷款。过高的利率直接导致G项目的收益下 降,叠加经营效益方面的风险。相对而言,在时间或周期上G项目越长注定利率风险也 就越大。
(3) 资金流动性风险
该类风险为资金的流出和流入在时间方面的偏差产生的风险。重点表现为持有量风 险、回收风险与变现风险等。保持项目对资金的合理需求和流动性,是保持正常生产、 工程款支付、员工工资支付、销售回款等环节保证资金的良性循环,让项目充满活力。 G项目开发是一个战线比较长的过程,保证资金的良好流动性直接关乎着G项目的顺利 开展,同时,资金流动性风险的发酵会对G项目产生重大的冲击,也会让整个G项目资 金陷入死潭,失去活力。
(4) 债务风险
房地产业通常为高负债行业,尤其是在金融市场已将房地产企业列为谨慎进入的行 业。融资背景下,房地产行业仍是保持着历久以来的高杠杆资本结构的负债运行。近两 年,由于国内外新冠疫情的持续影响,不乏一些知名房企已步入营收艰难的局面,随着 其偿债高峰的临近,房地产行业的融资渠道未能另辟新的渠道,融资难、融资受限、销 售受阻给房地产产业链上下游或者前端、末端都带来了前所未有的冲击。房企自身的债 务已超过现有的清偿能力,无力偿还。债务风险由点到面的暴雷无疑加重了项目的资金 负担o 2022年,房企全部到期待偿还债务已高于6000亿元人民币,其中今年3月-6月, 单月到期待偿还资金规模均逾600亿元。即将到来债务的风险直接导致开发的各个项目 资金萎缩,项目不得不停工。
在郑州,房地产项目的债务风险已不是个别项目的风险,聚焦到G项目而言,MX 地产集团的债务风险势必会波及到G项目的正常推进,且G项目在开发建设过程中没有 严格区别对待所面临的债务危机,还没有做到“资金跟着项目走”,这就使G项目面临 的到期债务风险扩大化。目前,中国经济修复基础尚不牢固,假如爆发债务风险,将给 项目带来灭顶之灾,因此及时化解G项目债务风险刻不容缓。
3.2.6管理风险
经过十几年的迅速发展,MX地产集团G项目是目前该企业规模最大的项目。项目规 模持续增长,因此产生了很多管理问题。同时,参考房地产开发产业“微笑曲线”特征: 房地产项目的利润随着房地产行业的持续深入而趋于向两端发展。G项目在保交楼的前 提下理应在战略管理上规避在利润贡献有限区投入过多精力而应更偏重向关键利润环 节转移,从而避免G项目利润压缩。
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关键利润环节 利润有限区 关键利润环节
 
 
图 3-7 房地产项目利润环节微笑曲线
为了 G项目顺利的推进与交付,需要加强从招投标管理、项目质量管理、项目过程 控制管理、安全管理、物业管理等全生命周期的管理与组织。任意环节的管理问题,或 许都会造成项目开发遭受致命打击,最终会造成G项目投资失败。
(1) 招投标管理风险
整个招投标管理工作为房地产项目开发领域最为关键的任务,根据招投标活动可选 拔出表现优异的合作单位,对于保障项目建设来说是一颗定心丸。但是,因招投标管理 关系利益相对较大,它属于非常关键的长期风险控制点。因招投标带来的风险如果未及 时发现,一定会反作用于G项目,造成不可估量的损失。
(2) 项目质量管理风险
项目质量,人命关天。国家政府层面也三令五申必须严把工程质量关,与之相反的 是,“问题混凝土”、“瘦身钢筋”、“楼脆脆”等事件不时发生,深深触动社会神经。结 合当前实际状况开展分析,工程质量表现相对较差,将对国家与民众利益造成严重威胁, 并造成巨大危害。遗憾的是,仍不时有地方爆出建筑工程质量丑闻,拉低整个项目的形 象,给项目带来致命打击,尤其是在房地产住宅开发领域,导致这些年因质量引起的维 权纠纷不是减少而是越来越多。
(3) 项目过程控制管理风险
项目过程控制是G项目正常运转及按时交付的前提条件和重要保障。G项目开发建 设期间,多种复杂风险因素交织重复出现会影响到项目的实施进度,这就要求G项目在 开发过程中,充分协调、满足并及时化解各参与主体的不同进度安排及核心利益诉求, 避免一旦因某个参与主体或某个时间段内出现任务偏离进度预期和实际安排,定会导致 不能按照计划进度节点正常进行,使G项目不能得以继续。
因此项目过程控制管理中要加强整个过程的监控,做到全方位布局,由点到面,层 层推进,形成全过程控制闭环,尽可能消除其带来的风险。
(4) 安全管理风险
安全管理风险主要指结合项目不安全事件发生的可能性,根据辨识出项目进程的各 类风险问题来确认风险控制的防控方案。安全重于泰山,G项目现场没有明确的人员责
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任牌,管理混乱,作业环境复杂,人员流动性大,员工素质低。另一方面,机器设备年 久失修或者没有严格的进行保养、检修、维护,有时还会存在人员操作失误,再者就是 G项目管理人员的安全风险管理的前瞻性意识不够强,这些因素都会给G项目安全管理 带来很大的隐患。
(5)物业管理风险
物业管理是G项目最后的收尾阶段工作,也是一项常态化管理工作。物业管理作为 现代服务业的重要领域,所涉业态复杂、模式多元,且关系到城市治理、社区和谐、项 目品质、业主生活质量的方方面面,衔接广大业主日常生活的切身利益。MX地产集团G 项目规划有将近10万平方米的商业面积及大体量的住宅,项目交付使用后如何管理与 运营是值得考虑的风险问题。
G项目在项目风险管理中存在的以上不同风险,广义上是其综合层面因素共同影响 的直接反映,狭义上是与MX集团、G项目自身及项目参与人员和其它方面共同作用的集 中体现。G项目目前为止还未形成一套相对完善并与之匹配的项目开发风险控制机制, 甚至在组织架构上还未上升到足够重视的地位,对项目风险管控工作的开展还只是停留 在纸面上,关于对项目开发风险管控具体工作上趋于敷衍,甚至形同虚设。因此,G项 目应在管控风险方面加大力度进行调整、布局,以免产生其它始料未及或延伸出新的风 险因素甚至加重部分风险因素影响程度进而反噬G项目。
27
 
 
图3-8 G项目风险识别图
3.3小结
本章详细地说明了本文研究对象的G项目概况,开展了各级指标风险因素分析,通 过上文的分析,我们可以发现在G项目的全生命周期内主要存在着土地、政策、市场、 金融、管理五大类风险,如图3-8所示。
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4MX地产集团G项目风险评价
项目风险管理是系统性项目,对于各种确定、潜在的风险因素展开系统分析,还应 重视各类指标因素间的联系,借助该方法获得更为科学且精准的评价指标数据。所以, 论文运用该方案完成模型的构建和分析工作。
4.1G项目风险评价体系的构建
4.1.1房地产项目风险指标确定
G项目风险因素指标评价过程构建的层次结构主要包括5个I指标,通过拆分成24 个II级风险指标,借此为依托,论文构建基本的风险评估模型,得出的具体信息详见下 表4-1所述:
表4-1 G项目风险指标体系
I级风险指标 II级风险指标
土地风险Ai 土地获得风险Aii
土地供应风险Al2
土地价格风险Al3
市场风险A2 土地地理位置风险A14 市场供给风险A21 市场需求风险A22 营销风险A23
项目市场定位风险A24 不可抗力因素风险A25
政策风险A3 环保政策风险A31
土地政策风险A32 住房供应政策风险A33
金融政策风险A34
财税政策风险A35
金融风险A4 行政干预及法律风险A36
融资风险A41
利率风险A42
资金流动风险A43
管理风险A5 债务风险A44
投标管理风险A51 项目质量管理风险A52 过程控制管理风险A53
安全管理风险A54
物业管理风险A55
 
4.1.2G项目分析与评价
利用模糊层次分析法进行综合评价,结果如下
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(一)确定评价指标权重
(1)确定G项目的I级指标权重
结合上文,根据专家结果得到如下表:
表4-2 I级指标AHP数据
Ai A2 A3 A4 A5
A1 1.000 0.500 0.333 0. 500 2.000
A2 2.000 1.000 0. 667 1.000 3.000
A3 3.000 1.500 1.000 1.250 4. 000
A4 2.000 1.000 0.800 1.000 2.000
A5 0. 500 0.333 0.250 0. 500 1.000
 
 
表4-3 I级指标AHP层次分析结果
特征向量 权重值 最大特征值 CI值
A1 0. 699 12.467%
A2 1. 320 23.541%
A3 1.864 33.254% 5.048 0.012
A4 1.262 22.513%
A5 0. 461 8.225%
 
 
表4-4 I级指标一致性检验结果汇总
最大特征根 CI值 RI值 CR值 结果
5.048 0.012 1. 120 0.011 通过
 
(2)11级指标权重确定
参照以上步骤,一一得出其II级指标权重值,如下列表所示:
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表4-5 Ai(土地风险)AHP数据
A11 A12 A13 A14
A11 1.000 0.500 0.333 0.500
A12 2.000 1.000 0.500 0.333
A13 3.000 2.000 1.000 0.500
A14 2.000 3.000 2.000 1.000
表4-6 Ai (土地风险)AHP层次分析结果
特征向量 权重值 最大特征值 CI值
A11 0.503 12.579%
A12 0.677 16.928% 4.166 0.055
A13 1.158 28.946%
A14 1.662 41.546%
表4-7 Ai (土地风险)一致性检验结果汇总
最大特征根 CI值 RI值 CR值 结果
4. 166 0. 055 0. 890 0.062 通过
 
 
表4-8 A2(市场风险)AHP数据
A21 A22 A23 A24 A25
A21 1.000 0. 667 2.000 2.000 2.000
A22 1. 500 1.000 3.000 2.000 3.000
A23 0. 500 0. 333 1.000 0.500 3.000
A24 0. 500 0. 500 2.000 1.000 4. 000
A25 0. 500 0. 333 0. 333 0.250 1.000
 
31
 
表4-9 A2(市场风险)AHP层次分析结果
特征向量 权重值 最大特征值 CI值
A21 1.227 24.539%
A22 1.667 33.331%
A23 0.680 13.607% 5.257 0.064
A24 1.023 20.462%
A25 0.403 8.061%
表4-10 A2(市场风险)一致性检验结果汇总
最大特征根 CI值 RI值 CR值 结果
5.257 0.064 1.120 0.057 通过
 
 
表4-11 Aa(政策风险)AHP数据
A31 A32 A33 A34 A35 A36
A31 1.000 0. 500 0. 667 0. 333 0.250 0.500
A32 2.000 1.000 0. 500 1.000 0. 333 1.000
A33 1. 500 2.000 1.000 0. 500 0. 500 2.000
A34 3.000 1.000 2.000 1.000 0. 800 3.000
A35 4. 000 3.000 2.000 1.250 1.000 4. 000
A36 2.000 1.000 0. 500 0. 333 0.250 1.000
 
 
表4-12 Aa(政策风险)AHP层次分析结果
特征向量 权重值 最大特征值 CI值
A31 0.432 7. 194%
A32 0.761 12.676%
A33 0.943 15.718%
A34 1.382 23.041% 6.214 0. 043
A35 1.899 31.654%
A36 0.583 9. 717%
 
32
 
表4-13 Aa(政策风险)一致性检验结果汇总
最大特征根 CI值 RI值 CR值 结果
6.214 0. 043 1. 260 0. 034 通过
表4-14 A4(金融风险)AHP数据
A41 A42 A43 A44
A41 1.000 4. 000 2.000 2.000
A42 0.250 1.000 0. 333 0.333
A43 0.500 3.000 1.000 2.000
A44 0.500 3.000 0. 500 1.000
 
 
表4-15 A4(金融风险)AHP层次分析结果
特征向量 权重值 最大特征值 CI值
A41 1.705 42.620%
A42 0.351 8.787% 4. 082 0. 027
A43 1. 131 28.270%
A44 0.813 20.322%
表4-16 A4(金融风险)一致性检验结果汇总
最大特征根 CI值 RI值 CR值 结果
4. 082 0.027 0.890 0.031 通过
表4-17 A5(管理风险)AHP数据
A51 A52 A53 A54 A55
A51 1.000 0.500 0. 333 0.250 2.000
A52 2.000 1.000 0. 667 0.500 3.000
A53 3.000 1.500 1.000 0.667 4. 000
A54 4. 000 2.000 1. 500 1.000 4. 000
A55 0.500 0.333 0.250 0.250 1.000
33
 
 
表4-18 A5(管理风险)AHP层次分析结果
特征向量 权重值 最大特征值 CI值
A51 0.514 10.290%
A52 0.958 19.151%
A53 1.369 27.387% 5.045 0.011
A54 1.817 36.333%
A55 0.342 6. 839%
 
 
表4-19 A5 (管理风险)一致性检验结果汇总
最大特征根 CI值 RI值 CR值 结果
5.045 0.011 1. 120 0.010 通过
由上述分析可以得出:I级风险指标权重为:A1=0. 12467; A2=0. 23541; Aa=0. 33254; A4=0. 22513; A5=0.08225.
II级风险指标权重分别为:
A11= 0.12579;A12=0.16928;A13=0.28946;A14=0.41546;A21=0.24539;A22=0.33331;A23=0.13607;
A24=0.20462;A25=0.08061;A31=0.07194;A32=0.12676;A33=0.15718;A34=0.23041;A35=0.31654; A36=0.09717;A41=0.42620;A42=0.08787;A43=0.28270;A44=0.20322;A51=0.10290;A52=0.19151; A53=0.27387;A54=0.36333;A55=0.06839
(二)得出模糊评价结果
在研究I、II级各指标基本权重之上,根据专家评价法围绕风险指标展开针对性评 价工作。借助该方法,将风险级别区分成“很小,较小,一般,较严重,很严重”五大 级别,选拔专家、学者以及政府人员等三十人,围绕各级指标选定的具体风险级别,在 后续分析中,整理各指标归属风险级别的具体比例,借助该分析可以获得各指标的具体 隶属度数据,使用该方法开展深度分析,能够计算获得G项目相应的评价指标权重以及 指标隶属度的数据,具体信息详见下表4-20所述。
依据表4-20的相关评价数据,对于G项目的风险等级开展针对性的评价工作,具 体信息详见下文所述:
(1)G项目分析评价指标体系A1层指标模糊评价结果为:B1=W1・R1
0.1 0.3 0.5 0.1 0
0.1 0.3 0.3 0.3 0
0 0 0.2 0.7 0.1
.0 0 0.3 0.7 0
经计算得:B1=(0.0295 0.0885 0.2962 0.5568
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表4-20 G项目风险评价结果
I级指标 II级指标 (很小 较小, 一般, 较严重, 很严重)
A11 (O.12579) (0,1, 0.3, 0.5, 0.1, 0.0)
W1 A12 (0.16928) (0.1, 0.3, 0,3, 0.3, 0.0)
(0.12476) A13 (0.28946) (0.0, 0.0, 0.2, 0.7, 0.1)
A14 (0.41546) (0.0, 0.0, 0.3, 0.7, 0.0)
A21 (0.24539) (0.0, 0.2, 0.2, 0.6, 0.0)
W2 A22 (0.33331) (0.0, 0.0, 0.3, 0.5, 0.2)
(0.23541) A23 (O.13607) (0.1, 0.3, 0.5, 0.1, 0.0)
A24 (0.20462) (0.0, 0.0, 0.8, 0.2, 0.0)
A25 (0.08061) (0.0, 0.9, 0.1, 0.0, 0.0)
A31 (0.07194) (0.2, 0.3, 0.5, 0.0, 0.0)
A32 (0.12676) (0.0, 0.0, 0.1, 0.6, 0.3)
W3 A33 (0.15718) (0.0, 0.1, 0.9, 0.0, 0.0)
(0.33254) A34 (0.23041) (0.0, 0.0, 0.1, 0.8, 0.1)
A35 (0.31654) (0.0, 0.0, 0.2, 0.7, 0.1)
A36 (0.09717) (0.0, 0.7, 0.2, 0.1, 0.0)
A41 (0.42620) (0.0, 0.0, 0.1, 0.4, 0.5)
W4 A42 (0.08787) (0.0, 0.4, 0.4, 0.2, 0.0)
(0.22513) A43 (0.28270) (0.0, 0.2, 0.4, 0.2, 0.2)
A44 (0.20322) (0.0, 0.2, 0.4, 0.3, 0.1)
A51 (0.10290) (0.7, 0.2, 0.1, 0.0, 0.0)
W5 A52 (0,19151) (0.0, 0.0, 0.6, 0.3, 0.1)
(0.08225) A53 (0.27387) (0.0, 0.2, 0.5, 0.3, 0.0)
A54 (0.36333) (0.0, 0.1, 0.4, 0.5, 0.0)
A55 (0.06839) (0.0, 0.1, 0.5, 0.4, 0.0)
(2)G项目分析评价指标体系A2层指标模糊评价结果为:B2=W?・R2
 
 
 
 
经计算得:B2=(0.0136 0.1624 0.3889 0.3684 0.0667)
(3)G项目分析评价指标体系A3层指标模糊评价结果为:B3=W3讣3
=(0.07194 0.12676 0.15718 0.23041 0.31654 0.09717)
 
经计算得:B3=(0.0144 0.1053 0.2959 0.4917 0.0927)
(4)G项目分析评价指标体系A4层指标模糊评结果为:B4=W4・R4
 
 
 
经计算得:B4=(0 0.1323 0.2721 0.3056 0.2900)
(5)G项目分析评价指标体系A5层指标模糊评价结果为:B5=W5 •Rs
=(0.10290 0.19151 0.27387 0.36333 0.06839)
经计算得:B5=(0.0720 0.1185 0.4417 0.3486 0.0192) 综上,1级指标隶属度矩阵R可以用以下矩阵来表示,即:
0.0295 0.0885 0.2962 0.5568 0.0289-
0.0136 0.1624 0.3889 0.3684 0.0667
0.0144 0.1053 0.2959 0.4917 0.0927
0 0.1323 0.2721 0.3056 0.2900
1-0.0720 0.1185 0.4417 0.3486 0.0192-1
 
根据确定的I级指标 5 个风単因素的权重 W= (0.12467,0.23541,0.33254,0.22513,0.08225)和矩阵R采取模糊算法公式,得出G项目 风险评价结果B如下:
B=W・R=(0.12467 0.23541 0.33254 0.22513 0.08225)
0.0289
0.0667
0.0927
0.2900
0.0192-
 
经计算得出 B=(0.0176 0.1238 0.3245 0.4171 0.1170)
(三)G项目综合模糊层次评价
设置相应的评语集V,并且对于各大元素赋值,运用100分制。保守起见,将 V1,V2,%V4,V5对应的很小,较小,一般,较严重,很严重每个区间的中间值为取值,分 别为10,30,50,70,90。
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表4-21 项目风险等级表
等级 很小 较小 一般 较严重 很严重
范围 [0,20] [20,40] [40,60] [60,80] [80,1000]
取值 10 30 50 70 90
基于表4-21,我们将对应评语集V进行赋值,分别为10,30,50,70,90;
 
进而计算得出项目整体风险即S,则S=B・V=59.842;
同样,得出 S1=59.337,S2=56.244,S3=60.86,S4=65.066,S5=52.49o
结合前述研究可以得出,G项目的综合风险归属一般水平。从各因素的权重系数来 看,S4>S3>S1>S2>S5,政策风险和金融风险处于较严重水平,土地风险、市场风险和 管理风险处于一般水平。但同时,我们应该注意到土地风险、市场风险和管理风险虽然 处于一般水平,但接近于较严重风险等级。所以,在G项目开发过程中,管理者应加强 对政策风险和金融风险格外重视的同时也应该积极采取相应的应对措施及防范应对土 地风险、市场风险和管理风险。
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5MX地产集团G项目的风险应对建议
经过以上对MX地产集团G项目可能遇到的风险的识别、分析与评估,如何实现正 确规避与处置各种风险因素,提高G项目高质量发展还是需要针对不同类别、不同性质、 不同程度的风险采取不同措施防范和处理。
5.1从金融风险表现角度对防范G项目风险的对策和建议
2022年,在资本市场大幅波动、房地产市场持续走低的时间窗口,金融政策方面及 时释放了重磅利好。无异于给滑向深谷的房地产行业抛出一条“救命绳”从G项目的 角度出发,针对当前国内经济形势,未来前景仍不乐观,紧攥项目自身持有的流动性资 金仍是王道之选。
(1)拓宽融资渠道 在严格执行“房住不炒”的调控基调下,在供需两端都在融资需求上造成了不小的
压力,G项目要在这些政策的高压态势下机动灵活,增强融资工作的综合力度,探寻更 加完善的融资渠道,从而解决项目开发的资金需求。G项目在预备阶段就要量身定做针 对自身的特征及成长规律选择最佳的融资渠道,通过借新还旧、延长资金周转期等手段 逐渐使资本结构达到最优化。持续加大与央企、国企、政府以及金融机构之间合作,在 原来以农商银行高新支行的合作基础上,设法与离G项目最近、实力更强的中国工商银 行或其他商业银行合作争取更多的资金;吸收民间资金,鼓励内部人员闲置资金投入到 G项目有偿使用,降低融资成本,注重资金流动性管理,现金流充沛,确保在疫情反复 且不明朗的背景下提升G项目抗风险能力。
(2)谨慎扩张积累企业信用
随着行业深度调整,G项目此时要捂好自己的钱袋子,过紧日子、过穷日子,优化 项目组织架构,整合部门人员。在G项目周期,重合同,履职责,守信誉,遵纪守法, 爱惜自身信用,并加强信用管理,尤其是中高层干部层面,有条件的话内部成立专业信 用管理部门进行日常考核,对不守信用做法实施一票否决。同时,稳健经营切忌盲目扩 张,放慢脚步,不能轻易收购无用资产,特别是重大资产,并不断累积项目信用,提高 投资者和金融机构的青睐度,努力在项目信用方面做加法。
(3)去杠杆注重资金安全多措并举
当前形势下,G项目在去杠杆阶段当务之急是活下去,活下去才会有生存机会。面 临这样的“生死局” G项目要在理性稳健经营的同时扩大规模去库存保证回笼资金的安 全。财务部门对开销额度超过10万元的重大支出,及时向主管领导请示汇报,经项目 高层集体研究后决定是否执行,这就在一定程度上杜绝了资金的肆意浪费。
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另外,目前在项目层面沉淀的资金还是很大的,G项目一方面稳定项目生产,争取 尽快释放受限资金,另一方面改善资金的流动,尽最大可能盘活一切可以盘活的资金, 优化现金流。此外,还可以通过实施一体化管控,加大MX地产集团对G项目所需资金 的再平衡倾斜争取,加速资金周转,提升资金运行速度,提高资金管控水平。
5.2从政策风险角度对防范G项目风险的对策和建议
结合国内实际,房地产业在某种意义上可以说是政策导向型行业。不同于过去一些 城市相对“不温不火”的操作,此次郑州的政策具有行业风向标意义。郑州此次吹响救 市的号角,同样也说明楼市的政策底、市场底已基本筑实,参考房地产的周期性规律, 接下来或迎来回升期。G项目应加强对该政策深入研究、布局,以最大限度将政策的红 利收入囊中。
(1)多预案、主动应对政府政策调控 政策调控通常是房地产行业进行市场表现而进行调整的重点,也是市场政策的指南
针。房地产项目开发只有跟上政府政策变化的脚步,才能及时调整应对政策调控的方案 部署,趋吉避凶。G项目开发商,要求借助各项措施强化对政府政策的追踪以及学习, 借助多项措施积极强化宏观政策的风险研判工作。面对政策风险,G项目要加强多预案、 全方位地主动提前应对政府调控政策,在利益最大化与提高企业适应新政策能力方面寻 求新的平衡。
(2)成立政策研究专业团队准确预判
“房住不炒”这一政策主基调已坚持 5 年,并继续成为 2022 年调控主基调,这一 点始终没有改变。下一步“因城施策”调控政策会更充分体现,对房企和项目存在的问 题也会采取精准手段进行消化。
从政策层面看,G项目要及时成立专业团队跟进并加大推演力度提高政策预判的准 确性。G项目管理人员要对城市各类政策进行结构化处理,预测政策落地的时间及政策 最终传导给G项目的时间,帮助G项目精准把握政策走向。
(3)及时回避不可调控政策风险
将G项目可能遇到的政策风险要素及风险带来的不利影响提前进行研判。显而易见 的是,G项目推进场景中遭遇的政策风险有不可控的特征,所以要求借助各项措施运用 风险回避措施。秋冬季节屡屡颁布的红色管控工地停工政策,在发现政策调控相关预兆 的情况下,应当有效利用政策的滞后性,更好地调整与优化G项目的战略以及方案调控 措施。
5.3从土地风险角度对防范G项目风险的对策和建议
对于G项目的土地风险,管理者应结合下述多个视角开展优化:
(1)加强与项目所在地区政府沟通
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G项目应充分评估和加强与地方政府间的关系,目标为构建与地方政府机构较为高 效的沟通机制。指派专业固定人员对接高新区管委会和国土规划住建局等相关职能部 门,加强协调,让G项目开发环节中得到更多行政便利资源,建立更加稳定的政企关系。
(2)“前中后”分段处置
G项目在拿地前、中、后要委托相关优质专业评估机构对拿的土地进行全方位分析、 研判及进行科学规整,总结归纳其不利因素,做到前分析、中指导、后监管,并提出应 对解决方案提前做好布局。
(3)准确关注,及时调整
G项目在立项前要秉承审慎的态度紧盯土地市场的政策变化再选择拿地以与现状相 互赋能,产品开发节点进行严格控制。G项目在拍地前以降低拿地成本,获取性价比更 高地块,以节省更多资金,提高稳健运营能力。
5.4从市场风险表现角度对防范G项目风险的对策和建议
市场可谓是政策的晴雨表,整体来看,随着政策、金融等利好政策不断出台,楼市 暖风频吹,各种“拐点论”甚嚣尘上,“小阳春”也呼之欲出。种种迹象表明,楼市已 进入U型复苏期。当下,郑州市场逐步回暖,当市场筑底重启在即,也便是最佳进场窗 口。G项目要紧抓这一机遇,逐步激活市场,扩大市场占有量。
(1)依托市场做好市场定位
G项目产品的定位就要依托市场的需求、供应关系合理制定项目产品类型及数量。 了解潜在刚需客户群体的喜好、诉求等实现市场定位精准。此外,多维度进行项目市场 指标调研,多渠道对市场上真实可信的信息及指标进行定位性的精准调研及收集,及时 调整,努力打造备受追捧的“网红盘”。
(2)做好分析精准预测以质取胜
市场供求失衡是产生泡沫的重要原因,G项目要做好市场分析,要以目前的市场供 求关系为依托,加大供求关系指标分析,进行全面市场数据比较,实现提高精准预测机 率。
(3)以商业为契机做好项目宣传
G项目要加强对自身的商业氛围营造力度,结合自媒体塑造优质形象,努力营造全 民宣传氛围,持续扩大市场占有量,要敬畏市场,理性看待市场。同时全面掌握G项目 周边房地产项目的市场占有率及某时段内的销售情况,对标收益好的项目找出并缩小差 距,回归自我。
5.5从管理风险角度对防范G项目风险的对策和建议
管理风险作为项目日常管理的重要部分,作为项目管理者要全程跟踪项目的整个进 展过程。
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(1) 重视招投标管理避免后续风险
通过招投标找到一个优质的合作方,为有效降低风险损失,主要抓以下关键点。首 先是规范编制文件°G项目法务部门要从专业角度出发制定更加规范的招投标文件,并 进行再研判、再修正、再优化其适用范围及操作流程。其次要求保障招投标任务程序是 否契合有关的法律规范与要求。
(2) 以质量谋生存
项目质量是G项目长久生存下去的基础。工程质量不仅要重面子更要重里子,在项 目质量上,G项目要狠下功夫,不能打一点折扣,做到施工、监理日志天天写,监管天 天查,坚守住项目质量的理性和良知,在项目质量上要给广大业主交上一份满意的答卷。
(3) 凸显物业服务意识
物业服务主动回归服务本质。物业管理尤其是G项目基层物业工作者、楼管人员要 主动承担更多的社会责任。物业管理在本轮疫情及去年的洪涝灾害中所凸显的价值,尤 其是疫情期间暴露的问题给物业管理提供了一个契机去思考物业最终的落脚点应该是 服务而不是管理°G项目物业管理部门一定要去“管理化”,加强“服务化”。疫情防 控常态化,G项目物业管理部门应逐步完善应急管理机制,更要不断提高对业主的服务 质量以获得其芳心,做好服务的第一责任人。
(4) 管理方向要向上下游同时转移
G项目要向微笑曲线的两端发展,加强营销和高端服务,以市场和客户为中心,放 慢脚步尽量不再开辟新的赛道,不再追求规模的增长,实现稳健经营与理性发展。
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6总结与展望
6.1总结
在房地产项目的全生命周期过程中,风险识别及评估是一种十分复杂、繁琐的工作 任务,它需要综合考虑多方面因素的影响进而整体做出科学性评价。中国的房地产发展 飞速,还面对这极其复杂的政治经济环境,进而造成房地产行业的风险管理关键性日趋 显著。本文通过收集、归纳国内外相关文献,从风险管理的相关理论,采用定性与定量 相结合、模糊层次分析的方法,对MX地产集团G项目风险管理进行评价,并对MX地产 集团G项目的稳健性经营提出了切实可行的建议和决策。总结如下:
(1)借助科学措施辨识、评价及研究开发项目关联的各类风险,有益于实现更加 理想的项目风险应对,有助于中国房地产开发产业的健康成长。
(2) 依靠围绕G项目的开发、实践案例开展综合研究,运用模糊层次法开展分析, 着手构建有关风险管理评估的专业模型,借助该方法来支持项目风险决策的推进。在论 文分析中运用定量和定性融合的方案,安排具备经验、熟悉项目的专家开展评估工作, 借助该方法确保项目管理进程各类不确定性的风险因素可以更为直观、更为明确地展现 给管理者。不仅如此,还运用一致性检验的方案,对专家评分取得的结果展开验证,借 助该方法来减少个人主观因素对评估所构成的综合影响,可以使评估方案更为科学、更 为合理。
(3) 根据构建专业的风险评估指标系统,且运用模糊层次法,进而获得不同方案 终极风险评估数据。方案设计以及评估进程中,要求对专家打分程序建立充分关注、预 先规避个人因素的影响。专家打分环节,为模型稳定性与真实性的关键来源,唯有保证 专家评分是准确的,才可更好地保障控制要素得到权重的科学性。
6. 2研究不足与未来展望
本文采用定性与定量相结合的方法针对房地产G项目风险管理进行深究,但是在实 际项目执行中,往往面临着耗时长、周期长、突发风险因素多的特性,很多风险因素都 是时刻变化着并相互转化。在对立统一且有着无限未知数的周期之中,任意项目均无法 在表面的风险评估就能够拟定出固定的决策方案。若是想规避相关风险,就需要借助各 项措施建立科学且合理的风险识别与评估措施,进而更好地应对潜在风险、化解风险。 此外本文受研究能力的限制,对某些方面的研究深入程度、专业化程度还停留在比较初 级阶段。每个项目挖掘出来的差异性与个性化的因素还未真正深入到具体的项目风险管 理工作之中。因此,对于不同的项目可以结合自身的经营能力等自身实际量身制定科学 风险评估方案。本文后续应持续扩大对不同性质及不同规模的房地产企业进行深入研
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究,便于贴近大多数项目,增加其项目收益。
过去的两年及未来的几年对于房企来说,势必异常艰难。市场不及预期,政策不明 朗,叠加面临巨额到期债务,房地产市场出现深度调整,整个行业进入深冬。多重因素 影响下,房价下跌、销量下滑、土地拍卖遇冷、融资受挫、信用与质量恶化,多家企业 遭遇了债务违约。越是在行业低谷与迷茫之际,越需要坚定信念,怀揣希望,来自行业 的思考、交流与思想碰撞就越显珍贵。如果说,2021年是一场巨变的开始,那么,2022 年注定是中国房地产行业直面挑战,披荆斩棘的一年。“稳”字成为2022年楼市调控的 主要目标,房地产企业要敬畏市场和客户,回归产品和品质,向经营要利润,向品牌要 溢价,才能走得更远。
人类所总结的唯一教训,即对一律教训都未吸取过。从过去20年房地产企业发展 历史来看,确实如黑格尔所说。但经历了目前这一轮风险冲击波后,对于房地产企业, 无论是走的哪一种发展模式,永久的命题还是风险要最小化。
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